Loi de Finances 2026 : focus sur le nouveau statut du bailleur privé

Alors que le Conseil constitutionnel, qui avait été saisi de 25 articles de la loi de finances pour 2026, vient de valider la procédure d’adoption de la loi et déclarer l’essentiel des dispositions conforme à la Constitution, nous vous proposons un point sur l’avènement du « statut du bailleur privé » ou « dispositif Jeanbrun ».

Ce nouveau dispositif, du nom de l’actuel ministre du Logement, offre un cadre fiscal pour les investisseurs dans l’immobilier neuf ou ancien. En effet, il permet, sous certaines conditions, aux particuliers qui acquièrent avant la fin 2028 des logements destinés à la location nue à titre de résidence principale de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement du bien pouvant aller jusqu’à 80% du prix d’acquisition du bien.

Qui est concerné ?

Le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est réservé aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (comme une SCI par exemple), et dont les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les contribuables résidents fiscaux français et non-résidents peuvent bénéficier de ce dispositif, à condition pour les non-résidents que les revenus tirés de la location du logement soient imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

À noter toutefois que ce régime n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire et usufruitier) sur le logement ou sur les titres de la société interposée, sauf si le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune.

Par ailleurs, en cas de réalisation d’un investissement en indivision, chaque coïndivisaire devrait pouvoir bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part dans l’investissement, si chacun s’engage conjointement à donner le logement en location.

Quels investissements sont éligibles ?

Il s’agit uniquement des investissements qui portent sur des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif.

Il n’y a toutefois pas de condition de zonage : le logement peut se situer partout en France.

A priori, le bénéfice de la déduction serait réservé aux investissements réalisés à titre onéreux.

La déduction au titre de l’amortissement est donc susceptible de s’appliquer :

• Aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
• Aux logements que le contribuable fait construire ;
• Aux logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
• Aux logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30% du prix d’acquisition du logement, qui satisfont les critères d’une réhabilitation lourde (c’est-à-dire les travaux qui, à leur issue, permettent aux bâtiments d’habitation collectifs d’atteindre un niveau élevé de performance énergétique et environnementale correspondant en métropole aux classes énergétiques A et B et de respecter des critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité proches de ceux exigés dans le neuf.

Ce dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.

Pour les immeubles que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt de demande de permis de construire qui compte.

A noter que le nombre des investissements pouvant bénéficier de ce dispositif n’est pas limité mais le montant des amortissements est plafonné.

Quelles conditions de location ?

Location nue à usage de résidence principale

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à usage de résidence principale pendant une durée de 9 ans.

Le logement ne peut pas être donné en location à un membre du foyer fiscal du propriétaire ni à un parent ou allié au 2e degré (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).

Il en est de même si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS : l’engagement de location de 9 ans doit être pris par la société et un engagement de conservation des titres de la société pris par les associés pendant toute la période d’engagement de location et sur tous ses titres.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Par ailleurs, la location doit logement doit être effective et continue : le propriétaire ne peut donc pas s’en réserver la jouissance ni le mettre à disposition d’un occupant à titre gratuit.

Location à caractère intermédiaire, social ou très social

Le logement doit être affecté à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.

En d’autres termes, le propriétaire doit s’engager à ce que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas les plafonds fixés :

• En cas de location intermédiaire : plafonds fixés pour l’application du dispositif Pinel ;
• En cas de location sociale ou très sociale : plafonds fixés pour l’application du dispositif Loc’Avantages.

À noter que l’application du dispositif (déduction au titre de l’amortissement) ne s’applique pas de plein droit mais doit résulter d’une demande des contribuables, qui devront joindre à leur déclaration de revenus ou résultats (pour les sociétés) de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure l’engagement de location et, le cas échéant, l’engagement de conservation des titres de la société.

Cette option pour le dispositif est irrévocable pour le logement ou les titres en question.

Quel amortissement pratiquer ?

Le taux d’amortissement est le suivant :

Par ailleurs, la déduction au titre de l’amortissement est calculée sur le prix d’acquisition du logement, sous déduction de la valeur du foncier estimée forfaitairement à 20% du prix d’acquisition, net de frais.

En cas de travaux de réhabilitation effectués sur un logement, la base de calcul de l’amortissement est majorée du montant des travaux.

Le point de départ de l’amortissement est le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

En cas d’achèvement ou d’acquisition en cours d’année, l’amortissement effectué au titre de la première année est calculé prorata temporis.

À noter : la période d’amortissement du bien n’est pas limitée à la période d’engagement de location.

Ainsi, le logement peut continuer à être amorti à l’issue du délai de 9 ans tant qu’il génère des revenus locatifs imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Le cumul des amortissements pratiqués sur ce bien ne doit pas excéder 80% du prix d’acquisition net de frais.

Le montant des amortissements déduits est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50% au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés respectivement à la location sociale ou très sociale.

Quel impact sur le régime fiscal du bailleur ?

Il n’y a pas d’incidence de l’option pour la déduction des amortissements sur le régime d’imputation des déficits fonciers : le déficit foncier généré par les logements pour lesquels la déduction au titre de l’amortissement a été exercée est imputable dans les conditions de droit commun.

Les déficits s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique d’une passoire thermique), le surplus étant déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.

En cas d’option pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement, il n’est pas possible de bénéficier du régime micro-foncier ;

Pour un même logement, il n’est pas possible de cumuler le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement et la réduction d’impôt pour investissement outre-mer.

Il en est de même, spécifiquement pour les logements anciens réhabilités des réductions d’impôt pour investissement Outre-Mer, Malraux ou Denormandie.

L’avantage procuré par la déduction au titre de l’amortissement n’est pas pris en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales ;

En cas de cession ultérieure du bien ou des titres de la société ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l’amortissement générant une plus-value, le prix d’acquisition du bien à retenir pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction (ce qui vient augmenter la plus-value).

Quels cas de remise en cause du bénéfice du dispositif ?

• Non-respect de l’engagement de location et/ou conservation des titres de la société interposée ;
• Non-respect de l’engagement des conditions de location (résidence principale, plafonds des loyers et des ressources autorisés, location à un membre de la famille).

Dans ces hypothèses, le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle intervient la remise en cause.

L’imposition qui en résultera pourra bénéficier du système du quotient pour atténuer la progressivité de l’impôt.

En conclusion, ce nouveau statut dit du « bailleur privé » présente certains avantages en matière d’optimisation fiscale via l’amortissement, une alternative crédible au dispositif Pinel pour l’investissement locatif adaptée aux logements neufs et à l’ancien rénové et une incitation renforcée pour les loyers sociaux et très sociaux.

Il présente toutefois certains inconvénients dans la mesure où il n’est pas accessible en location meublée et de courte durée, le logement doit rester loué 9 ans, les loyers pratiqués ne sont pas fixés librement de même que le choix du locataire est fonction de ses ressources, etc.

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