Après deux années mouvementées pour le secteur immobilier, les SCPI semblent retrouver une forme de stabilité. Si les rendements restent globalement attractifs et la collecte repart à la hausse, certaines ombres subsistent. Retour sur une convalescence qui n’a rien d’un rétablissement complet.
Une reprise de la collecte qui rassure sans convaincre totalement
Les chiffres du premier trimestre 2025, publiés par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), montrent une progression notable de la collecte nette. Elle atteint 1 milliard d’euros entre janvier et mars, soit une hausse de 35 % par rapport à la même période l’an passé. Ce rebond pourrait laisser croire à une confiance retrouvée des épargnants.
Mais cette embellie reste à relativiser.
- D’abord parce que la collecte reste inférieure à la moyenne des dix dernières années (1,5 milliard d’euros par trimestre).
- Ensuite, parce qu’elle est très concentrée : seules quelques SCPI en bénéficient réellement, notamment les plus anciennes et les plus connues. Les nouvelles venues sur le marché en 2024 peinent encore à séduire les investisseurs.
Un professionnel des solutions d’épargne observe que
La collecte du premier trimestre est traditionnellement la plus élevée de l’année. Si ces niveaux ne sont pas dépassés dans les trimestres suivants, l’année pourrait s’inscrire en demi-teinte.
La prudence reste donc de mise.
Des rendements stables… mais à nuancer
En matière d’investissement, la performance reste la boussole principale.
ImportantPour les SCPI, celle-ci se mesure principalement via le taux de distribution (TD), qui correspond au rapport entre les loyers versés aux associés et le prix d’une part.
Selon l’Aspim,
64 % des SCPI ont maintenu ou amélioré leur rendement au premier trimestre 2025. Le TD moyen est de 1,13 % sur cette période, ce qui pourrait, si la tendance se confirme, mener à un rendement annuel moyen de 4,52 %.
Ce chiffre reste en retrait par rapport à 2024 (4,72 %), mais conserve un bon niveau dans le contexte actuel.
Il convient toutefois de ne pas se fier uniquement à ce taux.
En effet, une baisse du prix des parts de 4,5 % sur l’année glissante modifie la lecture du rendement : le dividende perçu par l’épargnant reste le même, mais le taux de distribution est artificiellement rehaussé par la baisse de la base de calcul. Autrement dit, le rendement « facial » peut masquer une érosion de la valeur du capital.
Là encore, la prudence est de rigueur, même si le quatrième trimestre – souvent le plus généreux en matière de distributions – pourrait permettre de rééquilibrer les chiffres en fin d’année.
Une liquidité toujours contrainte par les « files d’attente »
L’un des points noirs du marché reste la question de la liquidité. En théorie, un associé peut sortir de son investissement en cédant ses parts à un nouvel acheteur.
Important Mais quand la collecte ralentit et que les investisseurs se font plus rares, les parts peuvent rester en attente pendant de longues semaines, voire plusieurs mois.
Fin mars 2025, la valeur totale des parts en attente s’élève à 2,25 milliards d’euros, soit 2,6 % de la capitalisation du marché. Ce montant est en recul par rapport à fin 2024 (2,4 milliards d’euros), mais ce recul est trompeur. Il s’explique principalement par une baisse des prix des parts. En réalité, le nombre de parts en attente est resté stable.
Un expert du secteur précise que
Ce phénomène reste limité à une quinzaine de SCPI sur les quelque 200 existantes. Certaines sociétés de gestion commencent même à vendre des actifs pour indemniser les associés souhaitant se retirer.
Un signe de bonne volonté, mais qui montre aussi les limites du système en cas de tension prolongée.
- Les SCPI affichent un regain de collecte et des rendements globalement stables début 2025.
- Toutefois, les valorisations en baisse et les files d’attente pour la revente des parts tempèrent l’enthousiasme.
- La sortie de crise n’est pas encore consolidée, et la sélectivité reste plus que jamais indispensable.
