À partir de janvier 2022, les fonds immobiliers non cotés suivront de nouvelles règles en matière de publication et de modalités de calcul de leurs données financières. Selon l’Aspim, ces changements réglementaires visent à optimiser la comparabilité des fonds et à améliorer leur transparence, dans un marché qui a beaucoup évolué.
Dans tous les secteurs d’activité, l’uniformisation des pratiques et des réglementations constitue la base d’une compétition saine et bénéfique à tous les intervenants du même domaine. Pour les fonds immobiliers non cotés, le gendarme financier fixe déjà des règles claires sur :
- La création des supports d’investissement ;
- La fiscalité ;
- La distribution des dividendes.
Les acteurs de la profession, réunis au sein de l’Aspim, se chargent eux-mêmes de fixer les normes relatives à la communication et à la publication des performances financières. Ces règles internes changent au gré des évolutions du marché et des nouvelles attentes des investisseurs.
Une définition plus étoffée du TOF
Pour une SCPI, le taux d’occupation financier ou TOF renvoie au rapport entre les loyers réellement perçus par la société, les indemnités d’occupation et le total des loyers qui devaient être facturés si l’ensemble du patrimoine immobilier était loué. L’ancienne définition exclut les immeubles loués en franchise de loyers, ces biens ayant été considérés comme vacants.
À partir de janvier, ces biens entrent dans les nouvelles méthodes de calcul des performances du fonds. L’Aspim a aussi élargi le périmètre du TOF aux :
- Biens en cours de travaux ;
- Immeubles sous promesse de vente ;
- Logements ou bien locaux déjà mis à la disposition d’un futur locataire.
Cette nouvelle définition, plus élargie et plus complète, se rapproche de celle du TOF des foncières cotées.
D’après Jean-Marc Coly, président de l’Aspim, cette évolution permet aux Sociétés civiles de placement immobilier de concurrencer ces foncières cotées et d’attirer l’attention de nouvelles catégories d’investisseurs. Les modifications apportées au TOF répondent de fait à des impératifs de comparabilité et de compétitivité.
Mieux distinguer les fonds franco-français des valeurs internationales
L’Association française des sociétés de placement immobilier a aussi annoncé un autre changement majeur. Dans moins de deux semaines, le Taux de distribution remplacera le TDVM. Cette valeur correspond, dans l’ancien règlement, au ratio entre le dividende annuel reversé par part et le prix moyen acheteur de la part sur l’année écoulée.
Le TDVM indique grosso modo le rendement de la Société civile de placement immobilier. À partir de 2022, le Taux de distribution se limitera au ratio entre le dividende brut versé dans l’année et le prix de souscription du fonds au 1er janvier de la même année, dans le cas d’une société à capital variable. S’il s’agit d’une société à capital fixe, le calcul prendra comme dénominateur le prix acquéreur moyen d’une part pour l’année n-1. Toujours dans cet esprit de comparabilité, l’Aspim introduit un nouvel indicateur, baptisé Rendement global immobilier ou RGI. Cette valeur mesure la performance globale du fond durant l’année écoulée, en additionnant la valeur de réalisation par part au taux de distribution.
L’Aspim appelle également ses adhérents à présenter les dividendes dans un format brut de toute fiscalité ou de prélèvement libératoire. Cette nouvelle présentation permettra de différencier les Sociétés civiles de placement qui investissent uniquement en France et celles qui possèdent un patrimoine à l’étranger.
