Fortes de leur succès constaté ces dernières années et malgré un passage à vide en 2023, les SCPI de rendement ont toutes les chances d’être à l’honneur en 2024. Grâce à des rendements nettement supérieurs à ceux réalisés par les livrets et contrats d’assurance-vie en fonds euros, ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages. Leur succès auprès des épargnants est d’autant plus grand que le risque est limité du fait d’un investissement exclusif sur l’immobilier, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou d’immeubles résidentiels.
Sommaire
- Les différentes SCPI présentes sur le marché
- Quelques raisons du succès des SCPI
- La diversification : le maître mot d’une SCPI de rendement
- Les indicateurs à vérifier avant de choisir une SCPI
Les différentes SCPI présentes sur le marché
S’il est en principe aisé de classer les SCPI sur la base de leurs performances annuelles, encore faut-il que ces valeurs soient celles recherchées par chacun des investisseurs. Ce n’est pas le cas, puisque plus de 200 SCPI gérées par une quarantaine de sociétés de gestion répondent à des objectifs parfois très différents.
Ce sont ainsi trois types de SCPI qui cohabitent :
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est celle la plus répandue. Par l’intermédiaire de sa société de gestion, elle procède à l’acquisition de biens immobiliers, généralement des locaux professionnels tels que des bureaux, des entrepôts et toutes autres sortes de locaux d’activités.
Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, une fois les charges déduites. Ces versements s’effectuent le plus souvent trimestriellement après un délai de jouissance variable (le plus souvent de 3 ou 4 mois).
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale ne vise pas uniquement le rendement en permettant avant tout aux associés de bénéficier d’un allégement souvent substantiel de leurs impôts. Les immeubles acquis sont donc exclusivement résidentiels.
Dans le cas d’une SCPI Pinel, il s’agit de logements neufs, ou fortement rénovés, alors que dans une SCPI de type Malraux, les logements à louer sont souvent situés dans les centres-villes et dans les parties les plus anciennes. Pour ce type de SCPI, la réduction fiscale porte exclusivement sur la part des travaux réalisés.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value, également nommée SCPI de valorisation, cible les immeubles soumis à une importante décote. Celle-ci est due au profil spécifique des occupants (démembrement, viager, loi 1948…). Après le départ du dernier locataire, le bien immobilier est vendu. La SCPI procède alors à sa vente dont le produit est reversé aux associés au prorata de leur investissement.
Du fait de cette diversité, un classement des meilleures SCPI ne peut concerner que celles de rendement, les deux autres ayant des objectifs très différents.
Quelques raisons du succès des SCPI
Pour de nombreux d’épargnants, la SCPI présente l’avantage d’offrir un rendement supérieur à celui servi par les fonds en euros classiques sans pour autant s’exposer à la volatilité des marchés boursiers et autres placements purement financiers.
Un avantage déterminant de la SCPI est de pouvoir investir dans l’immobilier sans devoir en subir les inconvénients majeurs liés à une acquisition en direct. L’ensemble des tâches administratives et de gestion du bien immobilier sont en effet assurées par la société de gestion. S’ajoute qu’il est possible d’investir dans une SCPI pour seulement quelques milliers d’euros, alors que le coût d’une acquisition en direct est le plus souvent très supérieur.
Pour un investisseur ne disposant que de relativement faibles liquidités, de nombreuses SCPI permettent d’acquérir des parts démembrées. L’achat se limite alors au prix de la partie correspondant à la nue-propriété, d’où un prix d’acquisition sensiblement inférieur.
La diversification : le maître mot d’une SCPI de rendement
Pour attirer un maximum d’investisseurs et assurer sa rentabilité, une SCPI de rendement se doit d’appliquer une stratégie visant à diversifier ses acquisitions. Cette diversification est de deux ordres : sectorielle et géographique.
Si pendant de nombreuses années les SCPI se sont limitées à l’Hexagone, elles sont de plus en plus nombreuses à passer les frontières en investissant la zone euro et parfois au-delà.
Pour la SCPI qui souhaite ainsi exploiter les opportunités hors des frontières, il est essentiel de disposer d’une importante capacité de financement et donc de faire appel un maximum d’investisseurs. La publication des chiffres annuels revêt donc une extrême importance en augmentant l’attractivité de la SCPI.
Les indicateurs à vérifier avant de choisir une SCPI
La sélection de la meilleure SCPI dépend de nombreux paramètres dont certains vous sont propres, par exemple les objectifs que vous vous fixez. D’autres critères de choix se définissent après une analyse des indicateurs publiés par la SCPI. Parmi ces indicateurs essentiels :
- La société de gestion qui gère la SCPI. Ce métier ne supporte pas l’improvisation et doit donc être assuré sous un angle particulièrement professionnel. Certaines de ces sociétés de gestion possèdent expérience et longévité, ce qui laisse présager d’une gestion aussi prudente qu’efficace.
- Bien que des SCPI relativement jeunes offrent d’excellentes conditions, l’ancienneté d’une SCPI constitue toutefois une sorte de garantie pour l’avenir. Elles ont en effet traversé plusieurs périodes de crise et ont visiblement su y résister.
- Le rendement est bien entendu un indicateur essentiel. De nos jours une bonne SCPI de rendement se doit d’offrir une rémunération annuelle comprise entre 4 et 6 %. Cette valeur ne doit toutefois pas être considérée sur une seule année, mais sur plusieurs. Investir dans une SCPI constitue en effet un placement sur le long terme. Consulter les rendements des années antérieures est donc riche d’enseignement, à moins de vouloir parier sur le futur.
- Le taux d’occupation constitue également un indicateur majeur. Les dividendes que vous percevrez sont en effet fonction du montant des loyers, mais aussi du taux d’occupation des locaux loués.
- Analyser la stratégie d’investissement permet d’apprécier tant la qualité de gestion que la capacité d’investissement. Certaines SCPI peuvent choisir à un moment donné de revendre certains actifs au profit d’autres secteurs porteurs.
En prenant en compte ces différents indicateurs, vous augmentez d’autant vos chances d’investir dans une SCPI qui vous apportera un maximum de satisfaction.
Vous pouvez également consulter notre guide complet : les avis sur les SCPI