Les SCPI, un outil d’investissement à découvrir ou à développer dans les stratégies d’investissement, dans l’assurance vie ou en direct, à crédit ou sans crédit. Utilisez notre comparateur SCPI ou notre Palmarès SCPI pour aborder ce produit. Nos experts Placement vous conseilleront sur les opportunités SCPI.
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Décider d'investir dans une SCPI de rendement impose une certaine réflexion visant avant tout à définir ses propres objectifs. Avec un choix de 180 SCPI, toutes ne sont pas identiques et les différences sont parfois très importantes. Celles-ci ne concernent pas que les seuls taux de rendement, mais un ensemble de critères comme la situation géographique, la diversification des activités, la qualité du parc immobilier ainsi que l'efficacité de la gestion. C'est pour partie ce qui explique que les nombreux placements des SCPI publiés sur Internet peuvent sensiblement différer. Malgré ces différences d'appréciation, il demeure toutefois un certain nombre de constantes pouvant guider le choix d'un futur investisseur dans une SCPI.
2024 : Le Palmarès SCPI
Quelles meilleures SCPI pour 2024 ? Découvrez notre classement, les notes des SCPI, les points forts, selon la méthodologie meilleurtaux Placement.
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Acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) est une solution de placement envisagée par de nombreux investisseurs en raison des avantages qu’elle propose. Est-ce pour autant le placement immobilier idéal ? C’est votre profil qui déterminera si la SCPI est à envisager et quelle forme de placement vous devez privilégier.
Par définition une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile immobilière (SCI) particulière. En effet, cette dernière est autorisée à faire publiquement appel à l’épargne. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, le plus souvent des particuliers, elle leur met à disposition des parts sociales.
Avec les fonds collectés, la SCPI acquiert des immeubles dont elle perçoit les loyers. Une fois tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurance, etc.) déduits, elle redistribue le résultat à chacun des associés en proportion du nombre de parts détenu.
Toutes les SCPI sont strictement encadrées par un régime juridique protecteur pour les épargnants (articles L214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier). Chaque SCPI doit remplir des conditions avant d’offrir ses parts au public :
La SCPI est une alternative très favorable en matière de placements. Elle a les avantages du papier, sa simplicité (à comparer avec les désagréments de l'immobilier locatif), son rendement, un rendement qui a traversé favorablement les crises et qui reste attractif, et son exposition à l'immobilier à partir de tickets d'entrée peu élevés. La pierre papier bat la pierre, le papier et les ciseaux.
Le placement SCPI met en relation un épargnant et une société de gestion, la société civile de placement immobilier. Le fonctionnement est simple et se déroule en plusieurs étapes.
En parallèle, l’Autorité des Marchés Financiers surveille l’activité des SCPI.
L’investissement dans l’immobilier locatif via les SCPI est une solution favorable puisqu’elle permet à tous les types d’investisseurs de se lancer grâce un ticket d’entrée faible et une gestion déléguée. De plus, ce placement financier offre des avantages variés pour répondre à tous les profils d’investisseurs.
Pour investir en SCPI, vous pouvez :
Avantages des SCPI | Pourquoi ? |
---|---|
Accessible | dès 500 € |
Pas de gestion | la société s'occupe de tout |
Mutualisation | investi dans de nombreux biens |
Crédit possible | bénéficier de l'effet de levier |
Décorrélé des actions | ne subit pas les aléas des marchés financiers |
Préparer sa retraite | en générant des revenus complémentaires |
Diversification | plusieurs types d'actifs |
Inconvénients des SCPI | Pourquoi ? |
---|---|
Illiquide | Long de vendre ses parts |
frais élevés | frais à l'entrée notamment |
Non garanti | risque de perte en capital |
diminution du rendement | en cas de contexte économique défavorable |
Avantages des SCPI | Inconvénients et risques |
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Faible ticket d’entrée : nombreux sont les épargnants estimant ne pas disposer de moyens ou de disponibilités suffisants pour réaliser eux-mêmes un investissement immobilier. Grâce aux SCPI, les épargnants peuvent investir dans l’immobilier à l’aide d’un faible ticket d’entrée. | Faible liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI. |
Gestion déléguée : Lors d’un investissement en parts de SCPI, la société de gestion est responsable de toute la gestion des actifs immobiliers de ladite SCPI. Il n’y a alors aucun souci de gestion pour l’épargnant. | Frais élevés : l’achat de parts de SCPI entraîne des frais d’entrée et des frais de gestion annuels ainsi qu’une commission lors de la revente. |
Les risques sont mutualisés : contrairement à un investissement immobilier classique qui concerne un seul et unique bien. L’investissement en parts de SCPI permet de mutualiser les risques grâce à la diversité et multitude de biens détenus par la SCPI. | Risque de baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. |
Possibilité de réaliser l’investissement à crédit, pour profiter de l’univers des taux bas et de l’effet de levier du crédit | Risque de diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. |
Un placement potentiellement décorrélé des actions. | Les devises. Le risque lié au cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital. |
Un investissement ayant pour objectif principal de générer des revenus complémentaires, notamment au moment du départ en retraite. | |
Un formidable outil de diversification vers l’immobilier de bureau et commercial. |
Investir en SCPI est une solution qui s’adresse à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Très accessible et sans souci de gestion, l’investissement en SCPI l’achat de parts de SCPI peut être réalisé par des investisseurs confirmés comme débutants.
En particulier, les SCPI s’adressent :
Les SCPI se répartissent principalement en trois types : les SCPI « fiscales », les SCPI « de plus-values » et les SCPI « de rendement ».
Il est possible d’investir en SCPI de différentes manières, soit directement auprès de sociétés de gestion ou bien via des distributeurs tels que les banques et les conseillers indépendants. L’achat de parts de SCPI peut également se faire en direct ou bien en achetant des parts de SCPI via son contrat d’assurance-vie.
Les modalités d’achat de parts de SCPI dépendent du type de SCPI dont il s’agit : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable. Si un investisseur souhaite investir dans une SCPI à capital fixe, il doit soit patienter que la SCPI crée de nouvelles parts, soit en acquérir auprès d’une personne qui souhaite s’en séparer.
Dans le cadre d’un investissement dans une SCPI à capital variable, il est possible d’investir à n’importe quel moment.
L’investissement en parts de SCPI peut s’effectuer au comptant, c’est-à-dire que l’épargnant apporte 100% du capital investi. En revanche, de plus en plus d’épargnants ajoutent du levier à leur investissement grâce au crédit.
Le placement SCPI fait partie des rares produits d’épargne pouvant être financés à crédit. Il s’agit d’une véritable opportunité pour l’épargnant de profiter d’un effet de levier. En effet, ce type de montage financier permet de rembourser une partie ou la totalité du crédit avec les revenus de la SCPI.
Votre épargne, affectée au remboursement du prêt, ne sert à payer qu’une partie de l’investissement. L’autre partie est financée par la banque qui sera remboursée par les loyers procurés par cet investissement. Vous bénéficiez donc d’un effet de levier.
La vente de parts de SCPI dépend du capital de la SCPI que détient l’épargnant. On distingue deux types les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.
Dans le cas des SCPI à capital fixe, il est possible de vendre ses parts uniquement si un acheteur sur le marché secondaire se manifeste.
Un prix d’exécution est déterminé en fonction de la confrontation des ordres d’achats et de vente tous les 1 jour à 3 mois.
Lors de la période de réception des ordres, la société de gestion ou bien l’intermédiaire qui réalise l’opération est tenu(e) de communiquer à toute personne qui en fait la demande les 5 prix d’achat les plus élevés et les 5 prix de vente les plus faibles.
Tous ces prix d’achats et de vente figurent sur un registre (carnet d’ordres), les informations y sont rendues publiques. Il est également possible d’y retrouver les quantités demandées et offertes à ces prix.
Si vous envisagez d’investir en SCPI à capital variable, c’est la société gestion qui reçoit les ordres des acheteurs et des vendeurs de parts.
Le détenteur des parts transmet donc une demande de retrait (ou remboursement) à la société de gestion. Cette vente doit être compensée par une souscription et est réalisée à un prix de retrait préalablement défini par la société de gestion.
L’investissement en parts de SCPI peut également s’effectuer au sein d’un contrat d’assurance-vie. Si tous les contrats ne le proposent pas encore, beaucoup de contrats d’assurance-vie distribués chez les courtiers en ligne le proposent. Il faut dire que les avantages sont intéressants pour l’épargnant :
Avant d’investir en SCPI, il est important de définir ses objectifs, son profil d’investisseur et sa sensibilité au risque.
Les objectifs peuvent être divers et variés, cela peut être pour préparer la retraite, obtenir des revenus complémentaires immédiats, se construire un patrimoine immobilier futur, préparer le patrimoine de ses enfants…etc. Cela permet de définir à quoi servira l’investissement en parts de SCPI et donc de pouvoir sélectionner les meilleures SCPI ainsi que les meilleurs leviers pour réaliser cet investissement.
Les SCPI offrent une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs.
Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? Voici les différents critères qu’il faut regarder avant de faire son choix.
meilleurtaux Placement analyse pour vous le marché de la SCPI, et recherche les meilleurs véhicules dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence. Nos experts s’appuient sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse d’un placement SCPI.
Voici une liste non exhaustive de SCPI recommandées par meilleurtaux Placement :
Et bien d'autres !
C’est une question à laquelle il est bien difficile de répondre. Il n’existe pas de solution de placement idéale, la nature de l’investissement va en réalité dépendre de l’investisseur lui-même et de son profil. Le choix d’un placement financier dépend ainsi des éléments suivants :
Toutefois, force est de constater que le placement SCPI est une solution qui répond à différents types de profils, du simple petit épargnant qui souhaite constituer son patrimoine de manière progressive, au contribuable qui a besoin de réduire immédiatement son impôt sur le revenu, en passant par les ménages qui envisagent de trouver des solutions attractives pour optimiser la fiscalité de leur succession.
Prenez le temps de comparer les différentes solutions pour investir en SCPI et atteindre vos objectifs, vous pouvez également contacter un conseiller meilleurtaux Placement pour être accompagné dans votre investissement.
Vous pouvez également consulter notre guide complet : les avis sur les SCPI
La rentabilité d’une SCPI peut varier fortement d’une année sur l’autre en fonction du marché et de la conjoncture économique. La meilleure SCPI est celle qui propose un rendement intéressant sur plusieurs années, ne vous intéressez pas uniquement au dernier résultat publié. En 2023, les SCPI qui offrent un très bon rendement sont : Novapierre Allemagne, Épargne Foncière et PF Grand Paris.
L’avantage de la SCPI réside dans son ticket d’entrée faible. Selon le placement choisi, vous pouvez investir à partir de 1 000 €. Libre à vous ensuite d’acheter de nouvelles parts au fur et à mesure pour augmenter votre patrimoine.
Cet investissement présente une faible liquidité par rapport à d’autres placements. Des frais s’appliquent à l’entrée, à la revente et des frais de gestion sont facturés (comparez pour trouver les frais les plus réduits). D’autre part, le capital n’est pas garanti, il y a un risque de perte qu’il est possible de maîtriser en confiant votre placement à des experts.
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