À l'heure actuelle, les épargnants ont confié plus de 3000 milliards d'euros en compte et livrets bancaires et dans le fonds euros de l'assurance-vie. Une ruée vers les placements garantis qui paraît tout à fait justifiée sur les 10 dernières années, marquées par deux grandes crises économiques. Mais nous sommes aujourd'hui à un tournant économique. Et on ne peut aborder le prochain cycle  avec autant d'argent placé sur les placements garantis et qui ne rapportent rien. L'immobilier, notamment la " pierre papier " compile sur le long terme des rendements attractifs avec une solidité reconnue de l'investissement. Ce qui en fait un candidat idéal pour se substituer, au moins partiellement, aux placements garantis. 
 

1 - Introduction : les placements monétaires, principale victime de la crise ?

Aujourd'hui, et depuis plusieurs mois, nous pouvons dire que nous sommes sortis de deux crises : la crise des subprimes de 2008 avec la faillite de Lehman Brothers et la crise de la zone euro de 2010 avec la faillite de la Grèce. En 2008, le monde subissait un AVC économique et financier, la récession frappait le monde entier. En 2010, la crise s'amplifiait avec la crise de la dette de la zone euro. En 2018, cette page est tournée : tous les principaux pays du monde ont renoué avec la croissance. La zone euro va mieux. La Grèce recommence à emprunter de l'argent sur les marchés, les États-Unis sont dans une forme éblouissante. Même le Japon a réussi sa mue.

Nous sommes à un tournant économique. Et les principales victimes du dernier cycle économique sont sans doute les placements monétaires. Les banques centrales ont appliqué pendant la crise une politique monétaire ultra interventionniste, qui a fait chuter les taux d'intérêt, et par là même les rendements de tous les placements sans risque. Oubliez les 4% de rendement du Livret A en 2008, et même les 2,25% en 2012. Il ne rapporte plus que 0,75% aujourd'hui. Oubliez aussi les rendements des fonds en euros de l'assurance vie, dont certains rapportaient encore plus de 3% en 2016. Ils ont rapporté en moyenne 1,8% (brut de fiscalité) en 2018.

À l'heure actuelle, les épargnants ont confié plus de 3000 milliards d'euros en compte et livrets bancaire et dans le fonds euros de l'assurance-vie. On ne peut pas aborder le prochain cycle économique de cette manière. Aujourd'hui, la garantie en capital a un coût important : celui de renoncer à un espoir de performance attractif même à long terme : vous ne pouvez pas espérer faire plus de 2% annuel sur 10 ans (sauf à entrer dans un monde hyper-inflationniste mais dans ce cas le placement sûr garantit à peine votre pouvoir d'achat).
Les actions, les fonds patrimoniaux et l'immobilier sont des placements réputés performants sur le long terme. En les cumulant au fonds en euros (qui reste selon nous le meilleur placement garanti) dans une allocation prudente, vous obtenez sur 10 ans une allocation qui reste très solide même lorsqu'on simule un scénario très pessimiste et qui conserve un espoir de rendement très attractif en cas de scénario optimiste. 

Découvrez notre simulation d'un investissement dans une allocation prudente, dans notre dossier : Comment substituer le fonds en euros...grâce au temps

2 - Pierre Papier, comment investir indirectement dans l'immobilier ?

L'investissement immobilier locatif, certes attractif, présente l'inconvénient majeur de nécessiter une mise de départ importante pour un investissement en direct. La pierre papier représente un ensemble d'investissements accessibles aux particuliers leur permettant pour des mises de départ modestes une exposition au marché immobilier, plus ou moins forte selon le produit

2.1 Les SIIC


Les " Sociétés d'investissement immobilier cotées " sont des sociétés foncières, qui ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier. Elles mettent en location leurs immeubles, les entretiennent, les valorisent et, éventuellement, les vendent pour en acheter d'autres. Leurs activités lui procurent des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, ces produits sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société. C'est l'avantage essentiel du régime.  : les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés.  En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles. Les SIIC étant cotées en Bourse, il est très facile pour un particulier de devenir actionnaire pour quelques centaines voire dizaine d'euros.

Les SIIC les plus connues sont Unibail Rodamco , Icade, Tour Eiffel, Klépierre, et Foncières des Régions . Ces actions permettent à leur porteur de bénéficier à la fois de la bourse et du secteur immobilier. En effet, les variations de ces actions sont impactées par les fluctuations de la Bourse. L'investissement peut donc rapporter plus qu'un investissement en direct, mais il est également plus risqué. 

 

2.2 Les fonds d'investissement immobilier


Les OPCVM (ou fonds d'investissement) sont des organismes de gestion collective en valeurs mobilières. Ils recueillent les capitaux des souscripteurs pour les investir en actions, obligations, ou encore produits de taux. Les revenus et plus values réalisés par le fonds sont acquis aux souscripteurs, la société de gestion se rémunérant grâce au frais de gestion. La société de gestion n'a pas une totale liberté pour investir les capitaux. Elle va en effet suivre les indications qu'elle donne dans un prospectus AMF.

Certains fonds vont alors prévoir dans leur prospectus de réaliser des investissements uniquement sur le marché des actions du secteur immobilier, principalement des SIIC. Ces véhicules de placement permettent aux particuliers, pour un investissement relativement modeste, de s'exposer à l'ensemble du secteur des sociétés foncières plutôt que d'acheter des actions d'une seule foncière. L'investissement est donc plus diversifié et le particulier n'a pas besoin d'analyser et sélectionner les meilleurs SIIC. C'est le travail de la société de gestion. Par exemple, le fonds Allianz Foncier est investi sur une quarantaine de foncières, dont Unibail, Klépierre, Foncière des Régions ou encore Icade.

La fiscalité des OPCVM et la même que la fiscalité des actions, mais pour neutraliser cette imposition, il est possible de loger certains fonds dans un contrat d'assurance vie.

 

2.3 Les SCPI


Comme les OPCVM, une SCPI(Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d'investissement de placement collectif. Mais alors que les OPCVM investissent dans des valeurs mobilières cotées, la SCPI investit directement dans des immeubles. En effet, elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF.

En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI et devient alors associé. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. L'associé reçoit régulièrement des revenus. La principale différence, par rapport aux SIIC, est que la SCPI est une société non cotée. Sa valorisation dépend uniquement de la valorisation de ses actifs.

Les parts de la SCPI détenues sont soumises à l'évolution du marché. Même si les prix peuvent baisser, l'investissement parait plus défensif qu'un investissement dans une SIIC. Par contre, la liquidité des SCPI est plus faible que les SIIC qui sont des sociétés cotées. Mais pour éviter les problèmes de liquidités, il est possible d'investir en SCPI via un contrat d'assurance vie . En effet, l'assureur assure la liquidité au sein de son contrat d'assurance vie. De plus, l'investisseur profiterait de la fiscalité douce de l'assurance-vie, plutôt que de l'imposition des revenus et plus values immobilier, lourde.

>> Je demande une information détaillée sur l'offre SCPI MonFinancier

 

2.4 Les OPCI


Une lettre diffère dans leurs acronymes mais pas que.... L'OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier non coté dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. Pour la petite histoire, c'est à l'initiative des pouvoirs publics que les OPCI ont été crées. Ces derniers étaient à l'origine prévus pour remplacer leur concurrent direct, les SCPI. En effet, l'ordonnance du 13 Octobre 2005 fixait alors les règles de ce nouveau produit de placement mais également précisait l'interdiction de toute nouvelle création de SCPI après 2009, ainsi que toute nouvelle augmentation de capital.

Le législateur voyait en effet au travers des OPCI, une plus grande liquidité tout en préservant les avantages inhérents à la pierre-papier à savoir : investir dans la pierre, même avec un investissement initial modeste, mutualiser les risques et épargner sans soucis de gestion, obtenir des revenus réguliers et se constituer un patrimoine. Cependant après de vives critiques effectuées par l'Association des porteurs de parts des SCPI, le Sénat a finalement voté un amendement permettant la coexistence durable des deux types de placement.

L'OPCI est un produit immobilier (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier), ayant une fiscalité plus souple et mieux adaptée. En principe, l'Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu'aux OPCI dont l'actif se compose au maximum de 65 % d'immobilier.

La liquidité est également un des avantages retenus par les investisseurs pour souscrire à des OPCI, ces derniers étant composés de 10 % minimum d'actifs liquides et d'au plus 40 % des encours gérés pour assurer une parfaite fluidité du produit. C'est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s'il existe un acheteur.A noter que le monde des OPCI n'est pas si uniforme qu'il n'en y parait.

Il existe deux types d'OPCI :

  • Les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) des OPCVM immobiliers qui bénéficient de la fiscalité des produits financiers
  •  Les FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui, comme les SCPI, restent soumis à la fiscalité des revenus fonciers.

3 - Avis d'expert : Maxime Marcon, Directeur Immobilier chez MonFinancier

L'engouement des particuliers pour la pierre papier ne se dément pas, notamment en SCPI avec une collecte qui a dépassé les cinq milliards d'euros en 2018 selon des chiffres de l'Aspim. Pourquoi un tel plébiscite ? Ces produit offrent plusieurs atouts, et de taille, pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions, et proposant des rendements séduisants. Ils offrent en outre une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d'investisseurs. 
 

Mais parmi les nombreuses SCPI, SCI ou OPCI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? Les experts de MonFinancier vous accompagnent dans la sélection des meilleurs produits avec notamment une analyse des produits selon plusieurs critères : Taille, ancienneté, taux de distribution,  taux d'occupation, revalorisation, commission de souscription,...
Nous réalisons même chaque année depuis 3 ans un palmarès des meilleures SCPI

Mais la sélection des meilleurs produits ne fait pas tout. Le cadre dans lequel vous allez acheter votre pierre papier est au moins aussi important que la qualité des produits choisis.  Car même une bonne SCPI, achetée dans des mauvaises conditions en termes de frais et de fiscalité, peut fournir des performances nettes décevantes.
Il n'existe pas UN cadre idéal pour investir dans la pierre papier. Car chaque situation est différente et c'est à vous de choisir le cadre le plus adapté à votre profil, notamment selon votre horizon et  votre fiscalité. Privilégiez ainsi les OPCI et SCI si vous avez un horizon court-moyen terme (entre 3 et 5 ans) et les SCPI si vous avez un horizon long terme.

Au niveau de la fiscalité: 

1) Vous êtes non-imposable ( voire TMI à 14%) :

Sans frottement fiscal, vous êtes plutôt libre d'investir uniquement selon la qualité des produits proposés, en portant bien entendu une attention particulière aux frais, et en se construisant un portefeuille diversifié (SCPI de bureaux, de commerces, SCI, OPCI,...).    

2) Vous êtes fortement imposable.

Vous avez trois possibilités: 

- Vous orienter vers des SCPI européennes

Notamment si vous avez besoin de revenus immédiats. Elles bénéficient d'un cadre fiscal avantageux. Par exemple une SCPI qui investit en Allemagne : En vertu de la convention fiscale franco-allemande de 1959, Les revenus locatifs de source allemande sont exonérés de prélèvements sociaux en France. De plus, Les revenus distribués par la SCPI en France doivent être déclarés, mais bénéficieront d'un crédit d'impôt sur le taux moyen d'imposition ce qui viendra limiter la fiscalité française.


   Exemple : vous avez une tranche marginale à 41% et votre taux moyen d'impôt est de 35%. L'imposition globale portant sur les revenus de la SCPI sera de 6% !  Si la performance délivrée est de 4,70%, cela revient à une performance de 4,42% net d'impôt. 

>> Je souhaite obtenir une information détaillée sur la SCPI allemande Eurovalys

 

- Loger vos SCPI, SCI et OPCI au sein de l'assurance-vie.

Dès lors, c'est la fiscalité de l'assurance vie et non des revenus fonciers qui s'appliquent. Et donc un impôt sur le revenu à payer uniquement sur les retraits (et seulement sur la partie gains de ces retraits) et une fiscalité très douce pour les contrats de plus de 8 ans. Autres avantage : la liquidité est garantie par l'assureur. Par contre, le choix sera limité. Il faut donc bien sélectionner son contrat en faisant attention notamment :

  •     aux frais de gestion et frais d'entrée du contrat
  •     à la liste des produits éligibles
  •     aux frais d'acquisition et/ou de revente
  •     si le contrat reverse bien 100 % des revenus distribués
  •     s'il est possible de loger au moins 50 % du contrat en pierre papier

>> Je demande une information sur l'acquisition de parts de SCPI dans l'assurance-vie

   

 - Si vous n'avez pas besoin de revenus immédiats, optez pour la SCPI en nue-propriété.

La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance.

Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans. Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 4,40%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.

Surtout, le cadre fiscal est sans comparaison : pas d''IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). L'investisseur sera néanmoins attentif : 

  •     Au choix de la SCPI et notamment le potentiel de revalorisation (et non le taux de distribution puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus
  •     Aux clés de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

4 - Cas pratique : Quel est le meilleur cadre pour investir en SCPI

Catherine a un profil prudent. Depuis des années, son argent est placé majoritairement (250 000 euros) dans le fonds en euros de l'assurance-vie (plus quelques milliers d'euros dans des livrets). 
Catherine a le temps devant elle : son objectif principal est de préparer sa retraite qui viendra d'ici une dizaine d'années, et elle peut puiser dans ses livrets en cas de coup dur. 
Depuis quelques mois, elle désespère de voir le rendement de son fonds en euros baisser. Elle veut gagner plus que 2% par an.

1ère possibilité :

Catherine décide donc de booster ses placements en arbitrant 50 000 euros sur une SCPI. Elle veut investir au sein de son contrat actuel, dans une SCPI qu'elle juge suffisamment bonne (taux de distribution 4,5%), bien que son contrat ne reverse que 80 % des loyers. 
Au bout de 10 ans, en prenant l'hypothèse de loyer fixe et d'une revalorisation à 0,5 % par an, la performance de Catherine sera de :

  • Loyers : 80 % * 4,5 % * 50 000 * 10 = 18000 ?
  • Revalorisation : 0,5 % par an pendant 10 ans : 52557 ?
  • Soit un total de 70557 ? (+41,11%)


2ème possibilité :

Son conseiller MonFinancier va lui recommander plutôt de retirer les 50 000 euros de son contrat, quitte à payer un peu de fiscalité, pour investir dans une SPCI de même qualité mais dans un meilleur cadre. 
Sur les 50 000 retirés, 16600? sont des gains et après abattement de 4600 ? et taux de 7,5 %, l'impôt dû par Catherine est de 900 ?.

 

Catherine peut placer le solde :

2a. En direct sur une SCPI allemande (distribution 4%) pour limiter la fiscalité (impôt de 6%). Au bout de 10 ans, en prenant l'hypothèse de loyer fixe et d'une revalorisation à 0,5 % par an,  la performance de Catherine sera de

  • Loyers : 94% * 4,5 % * 49100? * 10 = 20769 ?
  • Revalorisation : 0,5 % par an pendant 10 ans : 51611 ?
  • Soit un total de 72380 ? (+44,75%)

>> Je souhaite obtenir une information détaillée sur la SCPI allemande Eurovalys

 

2b. Ouvrir un nouveau contrat d'assurance-vie à 0 % de droit d'entrée et qui reverse 100 % des loyers sur les SCPI.  Au bout de 10 ans, en prenant l'hypothèse de loyer fixe et d'une revalorisation à 0,5 % par an, la performance de Catherine sera de 

  • Loyers : 100 % * 4,5 % * 49100? * 10 = 22095 ?
  • Revalorisation : 0,5 % par an pendant 10 ans : 51611 ?
  • Soit un total de 73706 ? (+47,42%)

Avantage : Catherine pourra profiter au bout de 10 ans de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie sur ses revenus et aussi ses plus-values si elle veut vendre.

>> Je demande une information sur l'acquisition de parts de SCPI dans l'assurance-vie

 

2c. Acheter des parts de SCPI en nue-propriété. En prenant comme hypothèse une clé de répartition de 67,5 %, Catherine peut acheter pour 49100? de nue-propriété de parts qui en valent 71650 ?. Toujours en prenant en compte une revalorisation de 0,5 % par an, la valeur finale ne pleine propriété sera de 75314,20 ? (+50,62%).

Inconvénient : Catherine ne pourra pas profiter au bout de 10 ans de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie sur ses revenus.

>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

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