mardi15octobre

L'investissement immobilier locatif, certes attractif, présente l'inconvénient majeur de nécessiter une mise de départ importante pour un investissement en direct. La pierre papier représente un ensemble d'investissements accessibles aux particuliers leur permettant pour des mises de départ modestes une exposition au marché immobilier, plus ou moins forte selon le produit : Les principaux produits disponible pour le particulier sont les SIIC, les fonds immobiliers, et les SCPI

    Les SIIC
    Les " Sociétés d'investissement immobilier cotées " sont des sociétés foncières, qui ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier, et qui doivent leur nom à un régime fiscal particulier, inspiré des Reits américains. Le métier d'une SIIC consiste à investir les capitaux qu'elle collecte dans l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location. Elle met en location ses immeubles, les entretient, les valorise et, éventuellement, les vend pour en acheter d'autres. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, ces produits sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société. Une société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, à condition d'être cotée sur un marché réglementé français et d'avoir un capital minimum de quinze millions d'euros. De plus, son objet social principal doit être l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature. L'option est irrévocable. L'avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale : les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l'IS avant d'être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes. En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles. Les grandes sociétés foncières disposent toutes de leurs équipes de gestion en interne . Chacune développe sa stratégie, qui n'est pas figée et peut évoluer dans le temps. Il est intéressant de connaître le business model adopté par une SIIC, car il donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d'exposition aux risques. Les SIIC étant cotées en Bourse, il est très facile pour un particulier de devenir actionnaire pour quelques centaines voire dizaine d'euros. Il suffit d'acheter un certain nombre d'actions sur son compte titres à l'aide des codes ISIN. Les SIIC les plus connues sont Unibail Rodamco (FR0000124711), Icade (FR0000035081), Tour Eiffel (FR0000036816), Klépierre (FR0000121964) et Foncières des Régions (FR0000064578). Ces actions permettent à leur porteur de bénéficier à la fois de la bourse et du secteur immobilier. En effet, les variations de ces actions sont impactées par les fluctuations de la Bourse.L'investissement peut donc rapporter plus qu'un investissement en direct, mais il est également plus risqué. Mais sur le long terme, les SIIC sont plutôt corrélé au marché immobilier. En effet, en termes de rendement, les SIIC distribuent 85% de leurs résultats d'exploitation. Les rendements sont donc élevés. De plus, puisque la plupart des résultats sont distribués, la structure du bilan d'une SIIC est composée majoritairement des biens immobiliers qu'elle détient. La capitalisation boursière sera donc proche de son actif net, qui dépend de l'évolution du marché de l'immobilier.

    Les fonds d'investissement immobilier
    Les OPCVM (ou fonds d'investissement) sont des organismes de gestion collective en valeurs mobilières. Ils recueillent les capitaux des souscripteurs pour les investir en actions, obligations, ou encore produits de taux. Les revenus et plus values réalisés par le fonds sont acquis aux souscripteurs, la société de gestion se rémunérant grâce au frais de gestion. La société de gestion n'a pas une totale liberté pour investir les capitaux. Elle va en effet suivre les indications qu'elle donne dans un prospectus AMF. Ce prospectus donne le type d'investissement que va faire le fonds (actions, obligations,...) et son objectif avec un indice de référence qui servira à juger les performances de l'OPCVM. Certains fonds vont alors prévoir dans leur prospectus de réaliser des investissements uniquement sur le marché des actions du secteur immobilier, principalement des SIIC. Ces véhicules de placement permettent aux particuliers, pour un investissement relativement modeste, de s'exposer à l'ensemble du secteur des sociétés foncières plutôt que d'acheter des actions d'une seule foncière. L'investissement est donc plus diversifié et le particulier n'a pas besoin d'analyser et sélectionner les meilleurs SIIC. C'est le travail de la société de gestion.
    Ainsi par exemple, les fonds Allianz Foncier FR0000945503, est investi sur une quarantaine de foncières, dont Unibail, Klépierre, Foncière des Régions ou encore Icade. Les OPCVM permettent également de toucher des régions qui sont difficilement accessibles aux particuliers via des actions. Par exemple, Fidelity Funds - Asia Pacific Property Fund (LU0270844946) investit sur des sociétés immobilières asiatiques.
    La fiscalité des OPCVM et la même que la fiscalité des actions, mais pour neutraliser cette imposition, il est possible de loger certains fonds dans un contrat d'assurance vie.
    Pour trouver des fonds immobilier sur les contrats d'assurance vie de MonFinancier. vous pouvez utiliser notre outil de selection de fonds et choisir au sein des catégories proposées " immobilier indirect zone euro ", immobilier indirect europe ", " immobilier indirect asie ", " immobilier indirect international " ou " immobilier inditect autres ".

    Les SCPI
    Comme les OPCVM, une SCPI(Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d'investissement de placement collectif. Mais alors que les OPCVM investissent dans des valeurs mobilières cotés, la SCPI investit directement dans des immeubles. En effet, elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI et devient alors associé. Une part correspond à quelques centaines d'euros . L'associé reçoit régulièrement des revenus. Les rendements des SCPI sont généralement bons malgré des frais de gestion et des frais d'entrée élevés. La principale différence, par rapport aux SIIC, est que la SCPI est une société non cotée. Sa valorisation dépend uniquement de la valorisation de ces actifs. Les parts de la SCPI détenues sont soumises à l'évolution du marché. Même si les prix peuvent baisser, l'investissement parait plus défensif qu'un investissement dans une SIIC. Par contre, la liquidité des SCPI est plus faible que les SIIC qui sont des sociétés cotées. Mais pour éviter les problèmes de liquidités, il est possible d'investir en SCPI via un contrat d'assurance vie . En effet, l'assureur assure la liquidité au sein de son contrat d'assurance vie. De plus, l'investisseur profiterait de la fiscalité douce de l'assurance vie, plutôt que de l'imposition des revenus et plus values immobilier, lourde.
    Pour découvrir notre offre SCPI, vous pouvez consulter la page détaillée des contrats.
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