jeudi28octobre

Après un été calme, les taux de crédit immobilier subissent une nouvelle baisse depuis la rentrée et sont à des niveaux historiquement bas. En effet, selon Empruntis, les taux d'intérêt des crédits contractés en septembre pour une période de 20 ans ont été en moyenne de 3.60%, soit une baisse de 0.05 points sur un mois, et de 0.6 points sur un an. Cette chute est difficile à encaisser les particuliers qui ont contracté un prêt lorsque les taux étaient plus hauts, il y a quelques années avant la crise. Pourtant il existe parfois des solutions pour réduire la note...

    Renégocier auprès de sa banque

    Dans un premier temps, le particulier qui souhaite diminuer le coût de son prêt peut se tourner vers son actuel emprunteur pour demander une révision du taux de son crédit. Seuls les titulaires de prêts à taux fixes sont concernés car, contrairement à ceux qui ont emprunté à taux variable, ils n'ont pas bénéficié de la baisse des taux.

    Naturellement, la banque ne va pas apprécier cette requête, d'autant que rien ne l'oblige à revenir sur les conditions du prêt. Mais cette dernière n'a pas vraiment intérêt à refuser toute négociation. Les établissements bancaires se livrent une concurrence féroce pour conserver leur clients et en attirer de nouveaux. Ainsi, de plus en plus d'établissements bancaires acceptent de renégocier les conditions des prêts en cours.

    La baisse du taux d'intérêt va se traduire par une baisse du coût total du crédit.
    Celle-ci va normalement se matérialiser par une baisse des mensualités. En effet, la partie intérêts de votre mensualité baisse grâce à la baisse du taux.
    Cependant, étant donné que cette baisse de la mensualité permet à l'emprunteur de dégager une capacité d'épargne plus importante, celui-ci peut décider de conserver la même mensualité, mais de réduire la durée restante de son crédit. Cela lui permettrait de réduire davantage le coût du crédit car à la baisse du taux s'ajouterait la baisse de la durée d'emprunt. Cependant, les modalités de la renégociation vont dépendre des motivations propres à chaque emprunteur. Certains peuvent souhaiter, par la renégociation, obtenir une diminution du montant de leurs échéances de prêt pour pallier une éventuelle baisse de leurs revenus ou simplement pour augmenter leur pouvoir d'achat.

    Enfin, les assurances ne sont pas renégociables. L'emprunteur a généralement adhéré à un contrat de groupe sur les modalités duquel l'établissement de crédit n'a aucun pouvoir. L'emprunteur a donc seulement la possibilité de résilier, dans certains cas, l'assurance Perte-Emploi.

    Pour renégocier son prêt, il suffit simplement de s'adresser à l'établissement qui l'a consenti. Toute renégociation doit faire l'objet d'une nouvelle offre de prêt.
    Une fois que les parties s'accordent sur de nouvelles modalités de prêt, l'établissement de crédit établit un avenant comportant l'ensemble des modalités du prêt renégocié ainsi qu'un nouveau tableau d'amortissement. A compter de la réception de ce document, l'emprunteur dispose alors d'un délai de réflexion de 10 jours francs au terme duquel il peut accepter l'offre (comme s'il s'agissait d'un nouveau contrat). Les nouvelles modalités du prêt s'appliquent dès l'échéance du mois suivant la renégociation.

    Généralement, L'établissement de crédit perçoit des frais de renégociation dont le montant s'élève environ à 1 % du capital restant dû, avec un minimum dont le montant varie selon l'établissement (ils sont parfois fixés forfaitairement). Ces frais sont généralement payables lors de la renégociation en une ou plusieurs fois mais l'établissement de crédit peut proposer à l'emprunteur de les incorporer au capital.

    Si l'établissement de crédit refuse de renégocier le prêt, l'emprunteur peut faire racheter son prêt par un autre établissement. Toutefois, l'emprunteur doit bien mesurer l'intérêt financier du rachat car il n'est pas sans conséquence...


    Le rachat de crédit par la concurrence

    Lorsque l'emprunteur se voit opposer un refus de renégociation par sa banque ou lorsque la renégociation proposée n'est pas intéressante, il a la possibilité de faire racheter son prêt par un autre établissement.
    Cette opération permet à l'emprunteur de rembourser son prêt en cours par anticipation et d'en souscrire un nouveau dans un autre établissement.
    Toutefois, avant de se lancer dans un rachat de prêt, l'emprunteur doit bien considérer l'ensemble des éléments du prêt proposé et, notamment, les frais de garantie, les assurances et la durée du prêt. Le taux n'étant qu'un élément parmi d'autres.

    L'emprunteur doit, tout d'abord, évaluer les frais liés au rachat du prêt car, avant de souscrire un autre prêt, il doit rembourser son prêt en cours par anticipation. Il doit donc s'attendre à payer les frais liés au remboursement anticipé, à savoir :

    ?l'indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci se calcule en plus du capital restant dû (CRD) du prêt à une date donnée. La loi SCRIVENER l'a limite à un maximum légal de 3% ou 6 mois d'intérêts ;
    Et
    ?la mainlevée de l'hypothèque inscrite sur le logement afin que l'établissement qui rachète le prêt puisse inscrire sur le bien une hypothèque de 1er rang.

    En pratique, il est toujours possible de négocier les pénalités de rachat. Souvent, les banques tiennent compte de la durée du prêt pour abaisser le montant de l'indemnité. Une clause du contrat de prêt peut ainsi prévoir qu'aucune pénalité ne sera due après 5 ans, ou en cas de revente du bien.

    Après avoir acquitté des frais de remboursement, L'emprunteur doit également acquitter les frais liés au rachat du prêt :

    ?les frais de constitution de garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers, cautionnement mutuel...) ;

    ?les frais de dossier dont le montant peut néanmoins être négocié avec le nouvel établissement bancaire.

    Pour obtenir un maximum de propositions, il convient de faire la tournée des établissements où de confier cette mission à un courtier en prêt immobilier qui fera jouer la concurrence à la place de l'emprunteur.


    Renégocier ou racheter... ou pas

    Selon la loi, une renégociation n'est valable que si elle est plus favorable à l'emprunteur. En d'autres termes, elle doit prévoir une baisse du total des intérêts payés, une baisse du montant des échéances, ou une diminution de la durée du prêt. Mais il ne suffit pas de se reporter à ces seuls éléments, toutes les dispositions de l'avenant de renégociation doivent être examinées. Une baisse du taux d'intérêt assortie d'une pénalité en cas de remboursement anticipé du prêt n'est pas plus favorable à l'emprunteur. Dans ce cas, la banque court le risque d'être déchue de ses droits aux intérêts.
    La renégociation du prêt est toujours plus intéressante en début de prêt qu'en fin de prêt. En effet, compte tenu du mode d'amortissement du capital (l'emprunteur paye beaucoup d'intérêts en début de prêt et peu à la fin), une baisse de taux ou une diminution de durée en début de prêt permet à l'emprunteur de réaliser une belle économie sur les intérêts.

    Renégocier son prêt lorsqu'il est presque arrivé à terme (soit environ au quart de sa durée) est rarement intéressant pour l'emprunteur, car l'économie réalisée est très faible par rapport aux frais de renégociation (environ 1 % du capital renégocié) généralement perçus par les établissements bancaires. Il faut vraiment que l'écart entre le taux d'intérêt appliqué au contrat et le taux renégocié soit très grand pour que l'emprunteur puisse réaliser avec la renégociation un gain intéressant (d'une manière générale, les professionnels estiment que l'écart doit être au minimum de 1, 5 à 2 points).

    L'intérêt ou non de faire cette renégociation va donc dépendre simplement des frais que cela va engendrer (généralement 1% du CRD) par rapport au gain apporté en termes de cout total du crédit. Si la renégociation n'est pas intéressante pour l'emprunter, celui-ci peut alors se tourner vers la concurrence pour le rachat de son crédit.

    Concernant ce rachat, l'emprunteur doit bien garder à l'esprit qu'en faisant racheter son prêt en cours, il repart sur un nouvel amortissement. Par conséquent, l'emprunteur recommence à ne payer pratiquement que des intérêts pendant la moitié du prêt et à ne rembourser effectivement le capital qu'en milieu de prêt.

    Cet élément est extrêmement important pour les emprunteurs qui souhaiteraient revendre leur logement en cours de prêt. En effet, repartir sur un nouvel amortissement revient à accepter que le capital restant dû ne diminue que faiblement pendant une longue période.

    Prenons un exemple, M. Dupont souscrit un prêt d'un montant de 76 000 ? sur 20 ans. Au bout de 5 ans, il décide de faire racheter son prêt par un autre établissement qui lui fait une proposition assez compétitive sur une durée de 15 ans.

    Au bout de 5 ans, on peut estimer que M. Dupont n'aura remboursé que 13 % du capital emprunté. Il lui reste donc 87 % du capital à rembourser, soit 66 120 ? environ.

    Si M. Dupont n'avait pas fait racheter son prêt par une autre banque, il aurait remboursé au bout de 10 ans environ 30 % du capital emprunté, soit 22 800 ?.

    En faisant racheter son prêt par un autre établissement, M. Dupont n'aura remboursé au bout de 10 ans (5 ans sur le premier prêt + 5 ans sur le prêt racheté) que 25 % de son capital. S'il souhaite vendre son logement au bout de 10 ans, il devra rembourser 70 % du capital emprunté (soit 53 200 ?) dans un cas et 75 % (soit 57 000 ?) dans l'autre.

    De plus, le montant du capital emprunté pour le second prêt sera augmenté des frais de remboursement anticipé et des frais de rachat.

    Ainsi, même si elles permettent de réduire les taux, les offres de renégociation et de rachats ne s'avèrent pas toujours intéressantes. L'emprunteur doit alors étudier avec précaution les différentes offres et si elles ne sont pas avantageuses, faire le choix de ne rien faire. Lorsque ce cas arrive, c'est que souvent les conditions du prêt actuel n'étaient pas si mauvaises



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