Selon la Tribune du 8 Avril 2011, il y a en France une bulle immobilière prête à éclater. Alors que la hausse des prix, quasiment constantes depuis 10 ans, a montré des signes d'essoufflement au premier trimestre 2011, le mouvement de hausse des taux enclenché par la BCE début Avril pourrait accélérer la baisse des prix.
Voilà maintenant plus de douze ans que les prix du mètre carré en France connaissent une hausse presque continue. Dans le même temps, les salaires font du surplace depuis des années. Selon l'économiste Jacques Friggit, spécialiste des prix immobiliers qui travaille au sein du conseil général de l'environnement et du développement durable, la courbe des prix des logements rapportés au revenu disponible, appelée courbe de Friggit, doit rester dans un tunnel. Cela signifie que les prix immobiliers ne peuvent augmenter de façon trop importante par rapport à l'augmentation des salaires. Si cela arrive, une correction des prix est nécessaire pour retourner dans le tunnel. Depuis 1965, la courbe de Friggit est restée dans un tunnel étroit. La seule exception fut une hausse à la fin des années 1980, notamment à Paris et sur la côte d'Azur. Les prix se sont retournés au début des années 1990, causant le krach immobilier de 90 avec des baisses de 30 à 40% selon les secteurs, en 5 ans. Aujourd'hui, la courbe de Friggit est largement au dessus du niveau qui était le sien au début des années 1990. C'est en plus une hausse qui est généralisée, à Paris certes, mais globalement partout en France. Selon la courbe de Jacques Friggit, on devrait alors assister à une baisse de 26 % à 35 % afin que les prix " retournent " dans le tunnel. Un chiffre suffit à montrer à quel point la situation n'est pas tenable durablement : en 1998, un couple d'emprunteurs remboursant 1.500 euros par mois sur 20 ans avec 20.000 euros d'apport pouvait, en moyenne en province, s'offrir un logement de 184 mètres carrés. Aujourd'hui ? Il peut à peine trouver un... 88 mètres carrés !
Un Krach qui se fait attendre ?
Avec des prix aussi élevés, les professionnels s'attendent à un krach... depuis 2007. Cette baisse a failli avoir lieu. La hausse des prix avaient en effet commencé à ralentir à partir de 2007, avec une hausse de 3.8% dans le neuf, et 5.5% dans l'ancien contre plus de 10% en 2006. Puis pendant la crise des subprimes, alors que les prix chutaient dans d'autres pays comme aux Etats-Unis ou en Angleterre, les prix en France ont bien résisté. S'ils ont connu des baisses en 2008 (-3%) et 2009 (-5%), le krach annoncé n'a pas eu lieu. Les prix ont en effet été soutenus par les incitations fiscales et la baisse des taux d'intérêt pratiquée dans la zone euro. De plus, la chute de la Bourse a été presque paradoxalement une aubaine pour l'immobilier, beaucoup d'épargnants s'étant tournés vers la pierre comme valeur refuge surtout que les conditions d'emprunt s'étaient adoucies avec la baisse des taux menée par la BCE pour sauver la croissance. Par conséquent, la baisse des prix des logements anciens observée en 2008 et 2009 a cédé la place à de nouvelles pressions à la hausse. En effet, les prix de l'immobilier ancien ont progressé de 8,69 % en 2010. Cependant, alors que le dernier trimestre 2010 avait été exceptionnel, les chiffres du marché immobilier pour le premier trimestre 2011 ont levé quelques inquiétudes. Selon la Fnaim, les appartements anciens ont perdu dans l'ensemble 0,3 % au premier trimestre, par rapport au trimestre, par rapport au trimestre précédent. En Ile-de-France, la baisse atteint même 2%. Pour les haussiers, l'explication de ces baisses est facile à trouver : Fin 2010, les acheteurs se sont précipités pour profiter des avantages fiscaux qui allaient se terminer ou se réduire (Scellier, crédit d'impôt...). La baisse des prix ne serait donc que passagère. Mais une autre explication à cette baisse du premier trimestre est la hausse des taux d'emprunt. La baisse de 2008 avait déjà coïncidé avec une hausse des taux. Or, depuis le plancher historique d'octobre 2010, les taux ont repris 0,6 point pour les emprunts à 15 ans (passant de 3,35 à 3,95 %) et de 0,7 point à 20 ans (de 3,5 à 4,20 %) selon le courtier Empruntis. Et sur ce point, les acteurs se montrent plus inquiets. En euros, ce sont 10 000 euros de capacité d'achat en moins pour des mensualités de 1 000 euros sur 20 ans, soit l'équivalent de 3 mètres carrés dans de grandes métropoles de province. En quelques mois, c'est ainsi 15 % des dossiers qui sont devenus impossibles à financer selon Empruntis. Surtout, le mouvement parait en plus loin d'être terminé, puisque la Banque centrale a semble-t-il enclenché une politique de hausse des taux pour lutter contre l'inflation.
Les prix peuvent ils réellement s'effondrer ?
Pour les acteurs du marché, la baisse des prix constatée au premier trimestre n'est pas une mauvaise nouvelle. " C'est l'amorce d'un assagissement du marché, note Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Si cela continue, les craintes d'une bulle vont diminuer. " Sans nier ces pressions baissières sur le marché, un certain nombre de spécialistes voient aussi des raisons d'être positifs sur la tenue des prix du mètre carré en France, ou du moins ne voient pas de forte baisse. En effet, contrairement aux Etats-Unis avant le krach immobilier, la France n'est pas dans une situation de surproduction. Les stocks de logements s'amenuisent, passant de 110 000 en 2008 à 62 500 en 2010. En France, le marché est également soutenu par le contexte d'incertitude sur les retraites très favorables à l'acquisition d'immobilier d'habitation, considéré de plus en plus comme le placement retraite. De plus, le nouveau PTZ+, décrié à sa lancée, a selon certaines études permis de relancer les achats immobiliers en Ile-de-France, sauf dans les endroits les plus chers comme à Paris ou Versailles, inaccessibles aux primo-accédants. Mais ceci montre que l'Etat a quand même des moyens de soutenir le marché par des incitations fiscales. Finalement, la balle est dans le camp de la Banque Centrale Européenne. Une hausse des taux trop brutal pourrait en effet créer un vrai blocage sur le marché immobilier, tandis que plusieurs hausses de taux légères et successives ne devraient avoir pour effet qu'une légère baisse des prix bénéfiques avec un assainissement du marché. Si l'inflation continue de grimper, notamment sous l'effet de l'instabilité géopolitique dans les pays arabes, la BCE devra jongler entre lutte contre l'inflation et risque de krach immobilier/ En conclusion, malgré des pressions à la baisse, beaucoup de facteurs indiquent qu'un Krach immobilier parait difficilement envisageable en France. Néanmoins, une baisse des prix de l'ordre de 10% est loin d'être exclue. Dans ce contexte, l'investissement immobilier risque dans les prochaines de ne plus offrir de belles plus-values à court et moyen terme, comme ce fut le cas ces dix dernières années. Par contre, l'acquisition d'un logement dans le but d'en faire sa résidence principale reste selon nous le placement retraite par excellence. C'est le seul vrai refuge non spéculatif contre l'inflation et le seul placement dans lequel on peut dormir le jour où on est retraité...
