vendredi13mai

La SCI ou Société Civile Immobilière et l'indivision sont deux structures à la disposition des particuliers souhaitant acquérir un bien à plusieurs. L'une est plus contraignante mais d'une gestion simplifiée, l'autre n'est pas soumise à des contraintes particulières mais peut être difficile à gérer en cas de conflit. Faisons un point !

    SCI, Informations générales :


    Les Sociétés Civiles Immobilières sont régies par le code civil (articles 1845 et suivants). Une SCI a pour objet la gestion des biens immobiliers dont elle est propriétaire. Les associés de la société sont alors propriétaires de parts de la société. La SCI ne peut donc en aucun cas avoir une activité commerciale comme par exemple, acheter un appartement pour le revendre ou louer un bien en meublé. La création d'une SCI impose le suivi d'une procédure. En effet, les associés, personnes physiques ou morales, doivent être au minimum deux, de nationalité française ou non. Les associés élaborent les statuts de la société par acte sous seing privé ou notarié (obligatoire en cas d'apport d'immeuble) et effectuent des formalités de publicité. Les statuts déterminent donc l'objet de la société, le nombre d'associés, les apports de chacun, la durée (au maximum 99 ans), les modalités de fonctionnement. La définition des statuts de la société permet également de choisir le type d'imposition. Une SCI peut être " transparente ", les associés déclarent alors leurs parts en tant que revenu foncier. Ou imposée à l'impôt sur les sociétés, ce qui implique que les associés déclarent à l'impôt sur le revenu les dividendes perçus. De plus, les statuts prévoient le capital de la société, fixe ou variable dans les limites décidées par les associés. Opter pour un capital variable facilite la modification de capital sans formalité contraignante puisqu'une décision d'Assemblée Générale suffit. Le capital est ensuite divisé en parts sociales de même valeur, attribuées aux associés selon leurs apports. Une fois les statuts élaborés, des formalités légales de publicité sont imposées : - L'enregistrement des statuts au centre des impôts. - La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales. - Enregistrer les statuts auprès du Greffe du Tribunal de Commerce (registre du commerce et des sociétés). Toutefois, créer une SCI a un coût et impose la tenue d'une comptabilité, d'Assemblées Générales ainsi que des déclarations annuelles. L'indivision est le statut qui défini l'acquisition d'un bien immobilier par exemple, par plusieurs personnes. Les indivisaires sont propriétaires du bien indivis selon leur participation à l'achat. Sa création résulte d'un achat entre plusieurs personnes, sans formalités particulières, un acte notarié précisant la participation est cependant conseillé. Bien que présentant des similitudes avec l'indivision, la SCI peut dans certaines situations être intéressante pour le particulier souhaitant acquérir un bien immobilier. Plusieurs situations peuvent inciter les particuliers à créer une indivision ou une SCI. Par exemple lors d'un investissement collectif, en vue de protéger le conjoint en cas de décès, en prévision de la succession d'un actif immobilier, ou pour dissocier le patrimoine personnel et professionnel.



    SCI et Indivision : 2 modes de détention immobilière



    Tant l'indivision que la SCI peuvent être un support facilitant la transmission de patrimoine vers ses héritiers ou aidant à la protection d'un conjoint. Malgré des croyances populaires, l'acquisition d'un bien immobilier à travers une SCI n'entraîne pas dans toutes les situations des avantages fiscaux particuliers. L'indivision peut en effet être un moyen d'effectuer des opérations similaires. Il est donc nécessaire d'entrer dans le détail. En prévision d'une donation ou succession à ses héritiers, par exemple ses enfants, les deux systèmes permettent de planifier la transmission patrimoniale. Dans le cadre d'une donation, tous les six ans (le nombre d'année étant susceptible d'être prochainement modifié), chaque parent peut transmettre sans payer d'impôt 159325 à chaque enfant. Il s'agit d'un moyen de transmettre un bien immobilier à ses héritiers. Les sommes transmises peuvent représenter des parts de SCI ou d'indivision. Recourir à un emprunt peut alors être intéressant puisque la valeur des parts pour le calcul des droits de donation sera diminuée du solde du prêt, ce qui est prévu dans le code général des impôts (article 776 Bis). Ainsi, si une SCI ou une indivision emprunte 140000 pour financer un bien d'une valeur de 160000, le solde retenu pour le calcul des droits de donation sera seulement de 20000. Seul inconvénient, le fait d'intégrer des mineurs impose d'obtenir l'accord du tribunal de grande instance pour toute décision de vente d'un bien immobilier. Dans une toute autre situation, le démembrement croisé ou comment le conjoint survivant d'un couple de concubins qui ne bénéficie d'aucune exonération de droits de succession, à la différence d'un couple marié ou pacsé, conserve l'usage du bien sans payer de droits de succession. Un couple est associé dans une SCI ou membre d'une indivision. L'un achète l'usufruit de la moitié des parts et la nue-propriété de la moitié des parts restantes. L'autre fait la même opération à l'inverse. Or, le code général des impôts (article 1133) prévoit qu'au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans impôt ni taxe. Ainsi, si l'un décède, le conjoint survivant sera titulaire de la pleine propriété des parts dont il ne détenait que la nue-propriété. Seules les parts en nue propriété dont le survivant ne détenait que l'usufruit seront réparties entre les héritiers du défunt. Le survivant conserve donc les pouvoirs de gestion de la SCI ou la majorité des parts indivises, ainsi que la jouissance du bien. Certaines situations rendent cependant plus intéressante l'utilisation d'une SCI plutôt que d'une indivision simple.

    Des avantages propres à la SCI


    Dans le cadre d'un investissement collectif par exemple, en famille ou avec des tiers, la SCI permet d'avoir un cadre légal. Les statuts fixent le fonctionnement de la société en cas de désaccord et permettent à un associé de vendre ses parts à un autre associé ou à une personne extérieure, selon les statuts. Investir en commun dans un SCI permet par exemple à deux personnes d'effectuer un apport différent tout en ayant le même nombre de parts. Ainsi, en cas de revente du bien, les deux personnes bénéficieront à parts égales de la plus value. L'associé ayant effectué un apport plus important aura alors un compte courant plus important que l'autre. Prenons deux personnes sans lien particulier qui achètent un bien immobilier pour 1 million d'euros à travers une SCI. Monsieur finance 600000 et Madame 400000. La SCI est constituée avec un capital de 1000 souscrite à moitié par Monsieur et à moitié par Madame. Le bien est revendu 1500000 donc chacun récupère son apport. De plus, le fait qu'ils aient le même nombre de parts 2 permet à Madame de bénéficier de la plus value à part égale avec Monsieur. La structure de la SCI permet également de dissocier son immobilier professionnel de ses actifs d'exploitation. Ce qui peut être avantageux pour un commerçant, ou un professionnel libéral. Il s'agit d'acquérir ou de construire un local professionnel à travers une SCI et de les louer ensuite à l'entreprise exploitée par l'associé de la SCI. D'un point de vue professionnel, les locaux ne pourront être saisis en cas de redressement ou de liquidation judiciaire puisque la société n'est que locataire du local. Cette procédure n'est pas applicable en indivision puisque le propriétaire du local et le locataire ne peuvent être la même personne. Enfin, la SCI a l'avantage de simplifier les démarches liées à son fonctionnement. Contrairement à la SCI, l'indivision a un inconvénient certain lié à son statut précaire puisque " nul n'est tenu de rester en indivision " (article 815 du code civil). Un autre avantage de la SCI est qu'à la différence de l'indivision qui répond aux règles d'unanimité, la SCI fixe à travers ses statuts des règles de majorité. En outre, en cas de séparation des associés, la SCI présente un intérêt notable puisque l'associé n'aura qu'à céder ses parts. En indivision, la séparation des indivisaires entraîne dans la plupart des cas la vente du bien. Quant à la solidarité des dettes, dans une SCI, les associés répondent indéfiniment à l'égard des tiers, des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements, tel que prévu dans le code civil (article 1857-2). Cependant, si la SCI a recours à un emprunt bancaire, l'établissement prêteur peut demander l'insertion d'une clause selon laquelle chaque associé est caution personnelle et solidaire du prêt. Chaque associé peut alors être poursuivi pour l'intégralité de la créance. Or, l'indivision n'ayant de personnalité juridique, chaque indivisaire supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision (article 815-10 du code civil). Les indivisaires ne sont alors personnellement solidaires des dettes que si une clause le précisant est intégrée dans l'acte d'achat. Le cadre juridique de la SCI est donc plus protecteur.


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