lundi18février

Le rachat de crédit est l'opération à la mode dans le petit monde de l'immobilier. Et pour cause, les taux n'ont jamais été aussi bas depuis... la Libération soit depuis 1945 ! Une bonne aubaine pour renégocier des crédits dont les taux peuvent, pour certains, avoisiner les 5 à 6%.

    Des taux au tapis

    La baisse des taux des crédits immobiliers est restée tendance au mois de janvier selon les constatations de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publié au début de ce mois de février. Et le verdict de l'observatoire est sans appel, le taux moyen des crédits immobiliers en France a atteint un nouveau plus bas historique de 3,16% en janvier 2013, à comparer à 3,23% en décembre 2012, un taux qui était déjà inférieur au précédent record de 3,25% en novembre 2010. Depuis mars 2012, l'observatoire constate un repli des taux de 0,79%. Ce recul concerne tout autant le marché du neuf (3,16% contre 3,93% en février 2012) que celui de l'ancien (3,16% contre 3,97%) ou à celui des travaux (3,13% contre 3,93%).

    Une aubaine pour certains clients qui ont emprunté entre juin 2007 et mars 2009. A cette période, les taux étaient supérieurs d'un à deux points aux taux actuels. Empruntis.com affirme avoir reçu 6 500 dossiers de rachat de prêt immobilier en octobre 2012 contre 1 500 en moyenne au début de l'année écoulée. " Contrairement aux idées reçues, des crédits souscrits récemment peuvent également être renégociés, car même si la différence de taux est moins importante que pour des crédits de 2008-2009, étant donné qu'en début de prêt les mensualités sont composées à 60% d'intérêt, l'effet renégociation est maximisé " explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com.

    Comment racheter son crédit immobilier ?

    Tout d'abord avant de se lancer dans l'aventure, il faut savoir si l'opération est rentable où non. Pour se donner une idée : le taux du nouveau crédit immobilier doit être inférieur au minimum d'un point au taux du crédit qui a vocation a être renégocié, si l'emprunteur se situe dans le premier tiers du remboursement du crédit. En revanche, si le prêt actuel entre dans le 2e tiers de son remboursement, un taux de crédit obtenu doit être inférieur au minimum de 2 points. En moyenne, le gain atteint 30.000 euros selon le dernier pointage d'Empruntis.

    Des frais à ne pas oublier

    Mais il n'y a pas que le principal à renégocier. Certains frais inhérents au crédit contracté se rajoutent. La loi exige le versement d'une indemnité lors du remboursement anticipé d'un crédit. Elle est généralement équivalente à un semestre d'intérêts mais ne peut excéder 3 % du capital restant dû. Le contrat de crédit peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde. Selon Empruntis, ces frais s'élèvent en moyenne entre 3.000 et 5.000 euros, un coût qui sera intégré dans le nouveau crédit immobilier. Il ne faut pas omettre également les frais de dossier. Charge à l'emprunteur de jouer de son bagout pour obtenir une réduction, soit une exonération totale.

    La délégation d'assurance

    Depuis le 1er septembre 2010, conformément à la loi Lagarde, l'emprunteur peut choisir l'assureur de son choix. Ainsi, la banque ne peut plus refuser en garantie un autre contrat (délégation d'assurance) d'assurance que le sien (contrat groupe). Attention tout de même à un point, qui revêt toute son importance, il faut que les clauses offrent un niveau de garantie équivalent à celles du contrat d'assurance de groupe proposé par la banque. Aussi, l'établissement bancaire qui accorde le prêt ne peut modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre, sous prétexte que vous n'avez pas choisi l'assureur de la banque. A l'heure actuelle seuls 35% des emprunteurs osent opter pour une délégation d'assurance, l'effet " loi Lagarde " n'a pas créé de réel engouement pour cette possibilité. Et pourtant, pour elle s'avère particulièrement alléchante surtout si vous êtes jeune, bien portant et disposant de ressources plutôt élevées...

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