mardi22mars

Comment gérer son excédent de trésorerie quand on est chef d'entreprise ? Les comptes à terme ou les SICAV monétaires ? C'est d'un classique. Mais connaissez-vous l'investissement dans les SCPI. Le produit n'est pas réservé exclusivement aux particuliers. Plutôt que de se tourner vers des placements moins attractifs, le démembrement de parts de SCPI est une option de placement intéressante pour les entreprises ayant un excédent de trésorerie récurrent.



    Placement de trésorerie d'entreprise : de quoi s'agit-il ?

    Les parts de SCPI peuvent soit être achetées soit en pleine-propriété, soit en démembrement. C'est cette deuxième option qui nous intéresse. Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de partager la propriété d'un bien entre deux personnes.

    D'un côté, le nu-propriétaire qui garde le contrôle sur la chose démembrée et reçoit la pleine propriété du bien au terme du démembrement. Il s'agit régulièrement d'un particulier fortement imposé sur le revenu et assujetti à l'ISF, pour qui l'opération, lui permet entre autres de diminuer son patrimoine assujetti à l'ISF. De l'autre, l'usufruitier qui peut utiliser et tirer les revenus du bien. C'est là où l'entreprise entre en piste.


    Les avantages du montage pour la trésorerie d'entreprise

    Le démembrement est en effet une solution alternative aux placements monétaires traditionnels :

    >Un prix de la part plus faible : la valeur d'acquisition est ventilée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Cette ventilation dépend de la durée du démembrement et va être fixée par la société de gestion. Sur une durée de 3 ans, l'usufruitier devra payer entre 13% et 17% de la valeur de la part.

    >Un rendement plus élevé : Cette technique permet d'obtenir un rendement élevé sur une durée définie à l'avance (entre 3 et 5 ans, voire 10 dans certains cas) tout en conservant un risque maîtrisé. En effet, l'usufruitier pourra jouir des revenus que lui octroie son droit. Donc sur l'ensemble des revenus de la SCPI. En ayant investi une somme beaucoup plus faible qu'un investissement en direct. Un avantage non négligeable qui fait tout l'intérêt de ce montage.

    D'un point de vue comptable, on peut amortir l'investissement des parts de scpi En effet l'usufruit s'éteint automatiquement au terme du démembrement, sans aucun retour de valeur pour l'entreprise. L'amortissement comptable prend alors tout son sens.


    Un petit exemple de placement de trésorerier d'entreprise...

    Par exemple, un chef d'entreprise achète 100 000 euros d'usufruit de SCPI sur 3 ans, avec une ventilation de 13% pour l'usufruitier, cela correspond à des parts en pleine-propriété de 769 230 euros. Si la performance de la SCPI est de 5%, vous percevez donc un revenu annuel de 38 461 euros, soit 115 383 euros sur 3 ans.


    L'amortissement annuel linéaire de l'usufruit des parts de SCPI sera de 1/3 de 100 000 euros, soit 33 333 euros. Le résultat financier soumis à l'IS sera donc de 38 461 ? 33 333 = 5 128 euros. Pour un IS à 33,33%, il ressort à 1709 euros.

    Au terme des 3 ans, le gain total sera de :


    Loyers encaissés : 115 383



    Prix d'acquisition : - 100 000



    Gain Total: =15 383



    Le Taux de Rendement Interne hors IS ressort à plus de 4,50%. L'acquisition d'usufruit permet ainsi transformer un montant disponible en revenus futurs, couplé à une performance attractive.



    Avec un couple rendement/risque aussi attractif, il n'est pas étonnant que ce placement soit très prisé. Il est ainsi très difficile de trouver des enveloppes disponibles. Pour ce faire, n'hésitez pas à demander une information détaillée sur le démembrement de parts de SCPI !



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