Divorcée depuis 5 ans, Christine vit en province, près de Bordeaux. Son cadre de vie est tranquille, elle profite de la douceur aquitaine. Entre ses activités associatives et son travail à temps partiel, Christine ne voit pas le temps passer. Il faudra pourtant qu'elle y pense, car la perspective de devenir grand-mère approche à grand pas…
Christine est propriétaire de son appartement, elle l'a acquis suite à son divorce, grâce aux partages des fruits de la vente de son ancienne résidence principale. Elle a acheté un bel appartement près de Bordeaux, à un prix raisonnable qui lui a permis de placer 30 000 euros dans son contrat d'assurance vie, qu'elle avait ouvert juste avant son mariage. Du divorce, elle a reçu également la moitié des PEA du couple qui étaient gérés par son ex-mari Mario. Mario passait beaucoup de temps sur ces comptes pour un résultat maigre : Une plus-value de 2.3% sur 5 ans... Christine n'a ni le temps ni l'envie de s'intéresser à la Bourse, et a préféré placer sa part (40 000 euros) dans son contrat d'assurance vie.
Son revenu mensuel lui permet de vivre correctement, sans faire de folie.
C'est suffisant, car Christine est plutôt économe. Elle arrive d'ailleurs à verser chaque mois 50 euros dans son contrat d'assurance vie, pour préparer sa retraite. Mais forcément, l'arrivée future des jumeaux de sa fille va un peu modifier la donne. Déplacements réguliers (sa fille habite à Paris), cadeaux, ... Christine sait que ses finances vont se tendre.
Elle ne peut pas consacrer tout son temps à améliorer son revenu mensuel
Elle affectionne l'immobilier, mais elle n'a ni le temps ni les moyens d'assumer les soucis de gestion d'un appartement en locatif. Elle a du temps devant elle, sans doute une vingtaine d'années avant la retraite.
On notera que Christine est peu imposée (une tranche marginale d'imposition à 14%) et n'a pas de revenus fonciers.
Comment Christine va-t-elle améliorer son quotidien, tout en préservant son patrimoine ?
" Dégager un complément de revenus mensuel, sans toucher au capital prévu pour sa future retraite, serait la solution idéale "
Nos préconisations : investir en SCPI afin de dégager un revenu complémentaire mensuel
Christine opte pour un investissement dans de la pierre papier. En faisant ce choix, elle se donne la possibilité d'investir dans l'immobilier de manière diversifiée (bureaux, entreprises, commerces…,), aussi bien en termes de secteurs d'activité que de zone géographique. Autre atout, en cas de coup dur, et même si elle dispose d'une épargne de sécurité qui doit lui permettre d'amortir un éventuel moment difficile, Christine sait qu'elle peut céder partiellement son investissement.
Utiliser le levier du crédit pour financer l'achat de parts de SCPI aurait été une alternative intéressante, notamment en cette période de taux bas. Mais Christine n'a plus de capacité d'emprunt, et surtout, son objectif n'est pas de développer coûte que coûte son capital, mais bien de générer des revenus complémentaires immédiats.
Christine retire donc 72 000 euros de son contrat d'assurance vie, dont le solde (15 000 euros) constitue son épargne de précaution et lui permettra dans 8 ans de bénéficier d'une enveloppe fiscale propice à l'optimisation de sa retraite et de sa succession. Elle achète des parts de SCPI pour 70 000 euros en prenant le soin de diversifier son portefeuille sur 3 SCPI différentes. Le but est de diversifier à la fois les gestionnaires et les secteurs d'activité... :
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Projection de l'opération SCPI de Christine en vue d'accroître son revenu mensuel :
- Investissement : 72 000 euros
- Montant des revenus mensuels nets générés : 200.21* ? (nets d'impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux)
- Valeur potentielle du capital investi au terme de 15 ans : 75 230* ?
- Christine va ainsi percevoir des revenus complémentaires lui permettant de répondre à sa volonté d'accompagner au mieux l'évolution de sa situation.
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Anticiper c'est prévoir !
Il est également possible de démembrer des parts de SCPI comme on peut démembrer un bien immobilier en direct avec la possibilité de n'acheter que l'usufruit ou bien uniquement la nue-propreté. Cette technique patrimoniale convient parfaitement aux personnes qui souhaiteraient acheter des parts de SCPI à un certain pourcentage de leur valeur actuelle. Autrement dit, il y a un rabais sur l'achat des parts de SCPI. Et passée la durée du démembrement, vous deviendrez plein propriétaire de l'ensemble des parts sans aucune taxation.
Ce montage prend tout son sens si on parvient à faire coïncider sa date de départ à la retraite avec la fin du démembrement. Ainsi passés les 5 ou 10 ans du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI et vous percevez des dividendes pour compléter votre pension.
Pas de revenu, pas d'impôt (ni prélèvement social) : pensez à l'acquisition de SCPI en nue-propriété. Sans revenu, mais avec une décote. Une décote qui disparaît à l'issue du démembrement et vous permet d'être propriétaire de 100 % des parts de SCPI sans payer d'impôt.
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Comme Christine, vous souhaitez bénéficier d'une étude et de préconisations d'un conseil en gestion de patrimoine qualifié ? Demandez à être rappelé(e) par un expert de Meilleurtaux Placement
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* Simulation non contractuelle. Hypothèse de rendement de 4.85%/ an, avec revalorisation annuelle du prix de la part de 1%. Frais de versement sur les SCPI : 10%.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
