Depuis quelques années déjà, Stéphane a commencé à se constituer un patrimoine. Avec Caroline, ils sont propriétaires de leur résidence principale à Bordeaux. Un très bel appartement de 75 m2 acquis à crédit fin 2011. Comme nombre de leurs amis, le couple aimerait également investir pour se constituer du patrimoine immobilier à horizon 10 ans, et bénéficier à plein de l'effet de levier du crédit renforcé par un univers de taux bas. Mais leur taux d'endettement atteint le seuil fatidique des 33%.
A l'époque, le couple a choisi d'emprunter sur une durée relativement courte.
A 41 ans, Caroline est responsable grands comptes dans une agence de communication. Ingénieur de formation, Stéphane occupe un beau poste dans le secteur industriel. Des revenus confortables qui leur permettent donc d'assumer une mensualité de remboursement d'emprunt relativement élevée. Car bien entendu, qui dit durée d'emprunt réduite, dit mensualité élevée. Un choix tout à fait légitime au moment de leur acquisition. D'autant que leur reste à vivre est très satisfaisant ; en tout cas Stéphane et Caroline le considèrent comme largement suffisant.
Depuis leur acquisition, le couple s'est marié, puis une petite fille est venue agrandir la famille. Ces deux évènements ont bien entendu chamboulé le quotidien de Stéphane et Caroline. Malgré tout, ils se considèrent toujours comme très à l'aise financièrement au quotidien.
Un taux d'endettement au taquet, malgré un reste à vivre très confortable
Côté épargne, Stéphane et Caroline ont ouvert chacun un contrat d'assurance-vie qu'ils alimentent mensuellement. Ils ont également ouvert un contrat à leur fille. Les grands-parents, les parrains et marraines sont d'ailleurs plutôt contents de savoir que l'argent qu'ils donnent aux anniversaires et à Noël pourra servir à Camille à long terme, grâce à ce placement (permis de conduire, études, voyage, ..).
Le couple dispose en outre d'une réserve de court terme sur un Livret, en cas de coup dur. C'est peu rémunérateur, mais c'est immédiatement disponible.
Comme nombre de leurs amis, le couple aimerait également investir pour se constituer du patrimoine immobilier à horizon 10 ans, mais leur taux d'endettement les en prive. Comme indiqué précédemment, leur mensualité est plutôt élevée, et ils atteignent le seuil fatidique des 33%. Ce n'est pas tant l'aspect défiscalisant d'une acquisition du type Loi Pinel qui attire Stéphane, mais plutôt la sensation qu'en empruntant aujourd'hui, il bénéficierait à plein de l'effet de levier du crédit, renforcé par un univers de taux bas. En gros, c'est maintenant ou jamais se disent-ils.
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Comment Caroline et Stéphane renégocient leur taux pour dégager une nouvelle capacité d'épargne?
>> Préconisation
Pour le couple, il faut impérativement ramener leur taux d'endettement dans une zone leur permettant de retrouver une capacité de financement. Pour cela, Caroline va rencontrer sa banque, et en parallèle, un courtier en crédit. L'objectif est de renégocier à nouveau les conditions de leur emprunt. A cette occasion, Caroline découvre qu'il est également possible de travailler sur une renégociation du coût de la garantie emprunteur.
En renégociant le taux du crédit de leur résidence principale, l'assurance de leur prêt, et en jouant légèrement sur la durée des engagements, le couple redevient "finançable".
Les effets cumulés de ses trois points va leur permettre de dégager une nouvelle capacité d'effort d'épargne mensuelle d'environ 150 euros. Contrat rempli.
Avec ces 150 euros mensuels, Stéphane et Caroline vont emprunter et financer l'acquisition d'un bien immobilier locatif ou pourquoi pas des parts de SCPI.
Grace à l'univers des taux bas et avant la remontée des taux, le couple va lui aussi bénéficier de l'effet de levier du crédit et va pouvoir se constituer plus de 100 000 euros de patrimoine immobilier à horizon 10 ans.
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