Depuis quelques jours et jusqu'au 31 décembre 2017, Meilleurtaux Placement propose avec son partenaire établissement de crédit, une offre exceptionnelle pour financer toutes vos SCPI à crédit : une offre réservée aux détenteurs d'un patrimoine immobilier net, qui bénéficie du cautionnement du Crédit Logement, et qui donne accès à un taux de crédit plus avantageux.
Hypothèque, nantissement et cautionnement
Lorsqu'un établissement de crédit vous accorde un prêt, il va s'assurer contre les impayés avec une garantie. Il existe deux types de garanties :
La garantie réelle qui consiste à mettre en hypothèque le bien financé ou faire le nantissement d'un bien immobilier ou mobilier (exemple : contrat d'assurance vie, parts de SCPI) . Cette garantie permet à la banque de saisir le bien en cas de défaillance de l'emprunteur, de le vendre, et de se rembourser grâce à la somme obtenue.
Le cautionnement : le bénéficiaire du prêt immobilier verse une cotisation à un établissement spécialisé (fonds mutuel), qui se porte garant. C'est ce dernier qui, en cas de défaillance, rembourse la banque, avant de se retourner contre l'emprunteur.
La principale différence entre l'hypothèque et la caution est financière ! L'hypothèque entraîne de nombreux frais : taxe de publicité foncière, droits de timbre, émolument du notaire... C'est pourquoi de plus en plus d'acquéreurs se tournent vers la caution.
Pour la banque aussi, l'option cautionnement est de plus en plus privilégiée car elle est moins lourde administrativement. Ainsi, le taux accordé par la banque est souvent plus faible lorsque l'emprunteur fait appel à une caution.
Notre partenaire pour le cautionnement est le Crédit Logement. C'est une Société de Financement, dont les actionnaires sont les grandes banques françaises. Actuellement, Crédit Logement garantit 30% de l'ensemble des prêts immobiliers distribués en France.
Pour bénéficier du cautionnement sur un financement de SCPI, le Crédit Logement demande à ce que l'investisseur soit propriétaire d'un patrimoine immobilier net (résidence principale, immobilier locatif, parts de SCPI,...) au moins égal au montant du prêt accordé. Pour ceux qui le peuvent, cette option est très intéressante car en passant par le cautionnement, le taux obtenu sera plus faible que pour un nantissement de parts.
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Financement de toutes les SCPI jusqu'au 31 décembre
Même si le sujet des SCPI s'est démocratisé avec le temps, il n'est pas toujours aisé de trouver un établissement bancaire disposé à financer ce type d'investissement à crédit. Et pourtant, à l'image d'un crédit immobilier, le sous-jacent d'une SCPI est un patrimoine immobilier. Mais souvent, la banque n'acceptera que le financement de SCPI " maison " et vous n'avez pas accès aux meilleurs produits du marché.
Depuis quelques mois, Meilleurtaux Placement s'est doté d'une cellule de financement qui lui permet de proposer un grand nombre de SCPI à crédit, sans domiciliation bancaire. Une offre "packagée", mais sur mesure. Packagée car vous n'avez qu'un seul interlocuteur pour l'investissement ET le crédit. Sur mesure, car nous avons développé plusieurs packs pour répondre à toutes vos exigences. En conservant objectivité et indépendance grâce à l'architecture ouverte : des SCPI diverses, et gérées par différentes sociétés de gestion.
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Jusqu'à il y a peu, toutes les SCPI n'étaient pas finançables par cette offre. Les établissements bancaires sont bien frileux quand il s'agit de financer des parts de SCPI qui ne sont pas investies en France. Par exemple Novapierre Allemagne et Corum XL. Mais avec notre nouvelle offre, et jusqu'au 31 décembre, toutes les SCPI peuvent être financées avec le cautionnement du Crédit Logement, dont ces deux véhicules particulièrement prisés.
Lancé en 2014, Novapierre Allemagne a rencontré un franc succès. Son atout : son exposition au marché immobilier allemand, ce qui lui a permis d'extérioriser un rendement supérieur au marché (Un TDVM de 4,71 %* en 2016, d'ores et déjà supérieur à la moyenne du marché de la pierre-papier à 4,63%**). l'Allemagne ne manque pas d'atouts. C'est une zone prospère et refuge en Europe. On peut espérer une belle revalorisation du patrimoine sur le long terme puisque le marché immobilier allemand est sur une douce montée des prix. C'est également l'un des plus vastes marchés en Europe.
C'est donc sur ce terrain de jeu plus que favorable que la SCPI Novapierre Allemagne choisit ses actifs précautionneusement comme les commerces de périphérie, au profil très sécurisé et de qualité. Novapierre Allemagne leur offre un cadre fiscal plus qu'avantageux en vertu de la Convention fiscale franco-allemande de 1959. Afin d'éviter une double imposition, ce texte prévoit que les revenus locatifs de source allemande sont exonérés d'impôt sur le revenu en France. Ainsi, les revenus fonciers sont taxés outre-Rhin à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d'imposition.
Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés de prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d'application des conventions fiscales.
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Il y a 5 ans, Corum AM avait frappé fort en lançant Corum Convictions, la première SCPI en France couvrant la zone euro. Devant le succès qu'a rencontré ce placement, la société de gestion a décidé il y a peu, de sortir une version XL de sa SCPI phare. Il s'agit de Corum XL qui se donne la possibilité d'investir progressivement dans le monde entier. Une première en France. Pour l'instant, Corum XL souhaite se cantonner à la zone euro, un terrain de jeu que Corum AM maîtrise avec brio.
Corum XL consacrera les 30 premiers millions d'investissements dans la région. Les 30 millions suivants pourront être investis dans toute l'Europe, et au delà, il sera envisagé la possibilité d'étendre la diversification des actifs immobiliers à d'autres pays étrangers afin de saisir les opportunités d'investissement et les cycles devises favorables. Pour son nouvel opus, Corum Asset Management ambitionne à l'horizon de 10 ans de distribuer sur cette SCPI un revenu annuel moyen de 5% et de délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital de 10%.
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Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
