Fiche d'identité
- Nom de l'OPCI : Opcimmo
- Société de gestion : Amundi Immobilier
- Date de création de l'OPCI : 2011
- Actif net gobal du fonds : 7,098 Md€
- Performance : + 3,35 % (2017)
- Investissements : biens immobiliers en direct, foncières cotées, obligations immobilières ....
Plus important OPCI du marché, Opcimmo fait preuve de prudence dans sa politique d’investissement. L’objectif est d’offrir aux épargnants une performance qui se construit dans la durée, en évitant de leur faire subir les à-coups de marché. Une vigilance qui a notamment conduit le flagship d’Amundi à à prévoir une montée en charge sur les marchés actions au sein de sa poche investie sur les valeurs mobilières. François de la Villéon, responsable de la gestion des OPCI d’Amundi Immobilier, s’explique sur la politique d’investissement d’Opcimmo.
Meilleurtaux Placement : Opcimmo a réalisé une collecte de 2 Md€ en 2017. Comment l’avez-vous absorbée ?
François de la Villéon. Opcimmo représente à lui seul environ la moitié de l’encours de l’ensemble des OPCI grand public du marché. Nous avons connu 3 années de collecte importante. Notre positionnement présente l’avantage d’offrir un périmètre d’investissement très étendu. Plus de 40 % des souscriptions sont ainsi dirigées vers une poche de valeurs mobilières dont la profondeur du marché et la liquidité sont bien supérieures à celle de l’immobilier. Et comme sur la poche immobilière, nous avons élargi notre univers d’investissement sur cette poche pour accompagner la croissance du fonds et pour diversifier le risque et donc limiter la volatilité. En 2017, Opcimmo a réalisé 13 acquisitions en Europe pour 1,5 milliard d’euros.
Meilleurtaux Placement : Qu’en est-il de la collecte depuis le 1er janvier 2018 ?
François de la Villéon. Le rythme de notre collecte s’est légèrement tassée depuis le début de l’année mais dans une moindre proportion que celle du marché : de janvier à fin mai nous avons enregistré + 554 M€ de souscription nette.
Meilleurtaux Placement : Quelles seraient les conséquences d’une remontée des taux pour le marché des OPCI ?
François de la Villéon. La prime de risque entre les taux de rendement de l’immobilier et les taux d’intérêt est encore au-dessus de sa moyenne historique. Cet écart nous semble suffisant pour absorber une grande partie d’une éventuelle remontée des taux. Par ailleurs, la dynamique des marchés immobiliers reste positive, notamment avec des loyers qui se maintiennent à la hausse. Enfin, nous continuons à privilégier la qualité pour limiter la sensibilité aux taux, mais nous cherchons également à diversifier nos cibles d’investissement afin de préserver le couple rendement-risque du portefeuille.
| Performance 2018 : « Opcimmo a réalisé une performance de 3,34 % en 2017, dans un contexte moins volatile. Notre intention est de rester dans cette tendance-là. Mais il faut garder en tête l’actualité politique et financière, beaucoup plus intense qu’en 2017. Pour cette année, la contribution à la performance de notre poche immobilière pourra s’appuyer sur un rendement locatif de l’ordre de 4,65 %. » |
Meilleurtaux Placement : Le prix de certains biens ne vous parait-il pas surévalué ?
François de la Villéon. Certains marchés offrent aujourd’hui des rendements proches de ceux de grandes places comme Paris, Berlin ou Munich mais avec des profils de risque nettement plus élevés car ils sont moins liquides et moins qualitatifs ! Il faut donc se méfier de certaines villes secondaires dont les prix ont significativement monté, portés par l’intérêt croissant des investisseurs pour la classe d’actif immobilière et par l’abondance de liquidités. Notre expertise est de savoir séparer le bon grain de l’ivraie, autrement dit ce qui va se payer au bon prix et les actifs surévalués.
Meilleurtaux Placement : Votre patrimoine immobilier est assez peu diversifié, celui-ci étant largement centré sur les bureaux (80 %). Pour quelles raisons ?
François de la Villéon. Le marché des bureaux est l’un des principaux moteurs de l’immobilier tertiaire en Europe. Ils ont représenté près de 44 % des transactions réalisées en 2017. Il est donc naturel que cette profondeur de marché se retrouve dans notre fonds. Par ailleurs, historiquement, Amundi bénéficie d’une grande expertise de ses équipes dans ce domaine.
Meilleurtaux Placement : Quelle est votre stratégie d’investissement pour la poche « immobilière » de l’OPCI ?
François de la Villéon. Nous poursuivons nos efforts de diversification géographique et sectorielle. Nous saisissons les opportunités pour aller chercher un rendement plus important pour un même profil de risque. Nous suivons de près les transactions dans le secteur de l’hôtellerie, qui ne suit pas les mêmes cycles que ceux des bureaux. Citons également le secteur médical dont le marché est, quant à lui, significativement décorrélé de celui des autres biens immobiliers.
| Une volatilité maitrisée : « La maîtrise de la volatilité est l’un de nos principaux objectifs. C’est pourquoi la volatilité globale d’Opcimmo (2,11 %) est faible et très proche de celle de sa poche immobilière (2,28 %). » |
Meilleurtaux Placement : Vous mettez en œuvre une stratégie d’acquisition paneuropéenne. Quels pays vous semblent les plus attractifs ?
François de la Villéon. Nous profitons pleinement de la présence du groupe Amundi à l’étranger et des partenariats signés avec des acteurs locaux. Cela nous délivre une capacité de déploiement rapide sur un grand nombre de pays européens comme l'Allemagne, l’Italie ou l’Autriche. On voit également des opportunités en Espagne, en Irlande, au Bénélux et en République Tchèque.
Meilleurtaux Placement : Comment est gérée la poche consacrée aux actifs financiers ?
François de la Villéon. Sa gestion est confiée aux experts du groupe Amundi. Nous avons une équipe dédiée, spécialiste de la multi-gestion qui pilote à son tour des équipes spécialisées. Nous leurs donnons des directions stratégiques correspondant à nos besoins. En fonction de notre collecte et des tendances de marché, nous adaptons nos investissements pour conserver les grands équilibres, réglementaires et stratégiques. Ces équipes couvrent notamment le marché des foncières cotées et des obligations immobilières, et également les marchés actions et obligations en général.
Meilleurtaux Placement : Quel est le niveau d’endettement de l’OPCI ? Avez-vous recours à des prêts amortissables ou in fine ?
François de la Villéon. La proportion moyenne de dette utilisée pour l’acquisition des biens immobiliers en portefeuille est aujourd’hui de 35 %. La quasi-totalité de nos emprunts sont souscrits in fine car nous obtenons des conditions de financement quasi-équivalentes à celles de prêts amortissables. Ce ratio est raisonnable et aura même tendance à se réduire puisque nous aurons moins recours au levier de l’endettement pour nos prochaines acquisitions.
Pour aller plus loinMeilleurtaux Placement : Quels conseils donneriez-vous aux épargnants qui souhaiteraient investir dans un OPCI ?François de la Villéon. Sélectionner une offre dans la gamme des fonds immobiliers se fait plus facilement si l’on développe une sensibilité à cette classe d’actif. Néanmoins, on constate qu’un OPCI comme Opcimmo reflète le portefeuille type d’un français qui affiche en moyenne une exposition à hauteur de 55% à l’immobilier, avec l’accès à l’immobilier tertiaire et la diversification en plus. Mon conseil est bien sûr d’être attentif à ce que la diversification proposée soit en ligne avec leur appétence au risque. Pour ceux gérant leur patrimoine en bon père de famille, je leur recommanderais un OPCI proposant une volatilité faible. |
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