dimanche25novembre

Non, ce n'est pas le titre du dernier film d'horreur à la mode. Ce n'est pas non plus la devise d'une secte religieuse. Le démembrement, c'est en fait un sujet très commun, qui concerne tout le monde : Quel que soit votre âge et votre patrimoine, vous allez forcément, et peut être rapidement, être confronté(e) un jour à un démembrement. Une situation complexe, qui peut être aussi bien très inconfortable, qu'au contraire très utile notamment fiscalement, si bien que beaucoup d'épargnants l'utilisent aujourd'hui volontairement dans la gestion de leur patrimoine. Vous devez donc absolument vous y intéresser

1 - Le démembrement mode d'emploi

La propriété d'un actif (bien immobilier, bien meuble, compte bancaire,...) peut être séparé en trois droits :

  • L'usus et le fructus : le droit d'utiliser l'actif (vivre dans le bien immobilier, conduire la voiture, dépenser l'argent) et le droit d'en percevoir les fruits (mise en location, intérêts d'un compte). Ces deux droits sont toujours liés pour former l'usufruit.
  • L'abusus (ou nue propriété) qui se traduit par le fait de posséder les biens mais sans les droits (donc " nu ") et sans pouvoir le vendre sans l'accord de l'usufruitier. Mais la nue-propriété représente quand même la garantie de devenir plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit. Elle a donc une valeur importante (qui dépend de la durée du démembrement)

Il existe deux types de démembrement : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

  1.  Le démembrement viager : l'usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu'au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien. La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier : 90% de la valeur de la pleine propriété s'il a plus de 91 ans, et 10%  de moins par tranche de 10 ans (80% entre 81 et 90 ans, 70% entre 71 et 80 ans, etc...)
  2. Le démembrement temporaire : l'usufruit est séparé de la nue-propriété mais cette fois-ci de façon temporaire, généralement 5 ans ou 10 ans. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété dépend de la durée. Pour 20 ans, la valeur de la nue-propriété est d'environ 55% de la valeur de la pleine propriété.

On compte trois principales situations de démembrement qui peuvent apparaître dans la vie patrimoniale :

  • Le démembrement subi, au moment du décès, par le choix du conjoint survivant de prendre une part (ou tout) de la succession du défunt en usufruit. Une situation prévue dans les règles de dévolution légale (c'est à dire prévue par la loi) ou par une donation au dernier vivant.
  • Donation et bénéfice d'un placement : Une personne (généralement un parent) peut décider de donner l'usufruit ou la nue-propriété d'un placement à une autre personne (généralement un enfant). Il est très courant par exemple de donner la nue-propriété d'un bien immobilier. Le parent garde l'usufruit (il vit dans le bien ou en perçoit les loyers) et les enfants récupèrent la nue-propriété, ce qui permet de diminuer les futurs droits de succession au décès. Une donation temporaire d'usufruit (pour donner à son enfant un revenu via des loyers) est aussi très courante. Moins courant, il est tout à fait possible de donner l'usufruit ou la nue-propriété d'un placement financier (compte titres, contrat de capitalisation, parts de SCPI, etc...). La clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie peut aussi être démembrée.
  • L'acquisition de la nue-propriété (ou de l'usufruit) d'un bien (ou part de SCPI). Une technique qui permet d'acheter le bien moins cher, en profitant des revenus pendant un temps (dans le cas de l'achat d'usfruit) ou en devenant plein propriétaire à l'échéance (dans le cas de l'achat de nue-propriété). Le plus connu étant le viager qui permet d'acheter la nue-propriété d'un bien et de devenir plein propriétaire au décès de l'usufruit. Mais il est possible d'acheter de la nue-propriété ou de l'usufruit temporaire d'un  bien (ou de parts de SCI)

2 - Le démembrement subi, situation inconfortable

Pour un couple, au premier décès, les biens du défunt (dont la moitié des biens communs du couple) seront généralement partagés entre les enfants et le conjoint survivant. Ce dernier aura plusieurs choix : Il pourra prendre 1/4 des biens en pleine propriété, ou 100% en usufruit (sauf s'il y a des enfants d'une autre union).

Si le couple a réalisé une donation au dernier vivant, il aura alors un dernier choix, plutôt favorable : 1/4 des biens en plein propriété ET 3/4 en usufruit.

Dans de très nombreux cas, le conjoint se retrouvera donc usufruitier de biens dont les enfants sont nus-propriétaires. Une situation pas toujours confortable, notamment dans le cas de la résidence principale.

En effet,  beaucoup de couples pensent que la résidence principale, appartenant à la communauté, est entièrement récupérée par le conjoint survivant au premier décès. C'est très rarement le cas. Prenons un exemple :

Jean Pierre et Jeanine sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Ils ont tous les deux 72 ans et 3 enfants : Laurent, Pierre & Xavier.

Jean Pierre a hérité d'un petit pavillon de ses défunts parents d'une valeur d'environ 100 000 euros (et qui est donc un bien propre).

Le couple est propriétaire de sa résidence principale (estimée à 550 000 euros) ainsi que d'un studio qu'ils mettent en location (estimé à 90 000 euros), tous deux acquis pendant le mariage qui constituent donc des biens communs.

Ils ont aussi chacun un livret A de 10000 euros.

Au décès de jean pierre, l'actif successoral se compose du bien en propre et de la moitié de la communauté (l'autre moitié appartient au conjoint survivant), soit :

  • Pavillon : 100 000 euros
  • Moitié de la résidence principale : 275.000 Euros
  • Moitié du studio : 45.000 Euros 
  • Moitié des livrets  : 10.000 Euros

Soit 430 000 euros.

Si le conjoint survivant choisi ¼ en pleine propriété (107 500 euros), il n'est pas en mesure de récupérer la résidence principale en pleine propriété

Il va donc choisir 100% en usufruit et se retrouver en démembrement avec ses enfants

Ce " partage " de la résidence principale induit la nécessité de demander à ses enfants leur accord sur la vente de ce bien ainsi que le partage du prix entre le parent survivant et les enfants.

Même si les enfants sont souvent, naturellement, bienveillants avec le conjoint survivant, être en démembrement avec ses enfants reste extrêmement inconfortable :

  • A 80 ans, lorsque les enfants ont la cinquantaine ou la soixantaine, l'autorité du conjoint survivant est très fragile
  • Les objectifs patrimoniaux des enfants sont souvent cruciaux à cet âge et peuvent être incompatibles avec ceux du conjoint survivant. Sans oublier ceux des beaux-enfants et des petits enfants...
  • Les enfants ne sont pas tous dans la même situation et gérer une indivision, avec le conjoint survivant comme usufruitier, peut créer beaucoup de désaccords entre les enfants.

Pour éviter cette situation, la donation au dernier vivant ou le testament ne sont souvent pas de bonnes solutions. La meilleure solution est de prévoir dans le contrat de mariage initial ou ultérieurement à l'occasion d'un aménagement du régime matrimonial, la faculté pour le conjoint survivant de prélever sur les biens communs, avant tout partage de succession, certains biens communs dont notamment la résidence principale. Cet avantage matrimonial est appelé " Préciput ".

Elle présente d'autres avantages :

  • La flexibilité : Le couple choisit les biens inclus dans le préciput et les biens qui seront partagés au premier décès. Cela permet d'optimiser sa succession, de transmettre un capital à ses enfants, ou un bien démembré entre le conjoint usufruit et les enfants nue-propriétaire ce qui peut-être très judicieux dans le cas d'un bien locatif par exemple
  • Minimiser les droits de succession : en profitant au mieux de l'abattement de 100 000 euros par conjoint et par enfant
  • Peu coûteuse : l'acte coûte entre 1000 et 2000 euros

Attention, un préciput n'est pas vraiment adapté pour un couple ayant des enfants d'une autre union. En effet, ces derniers peuvent attaquer un avantage matrimonial en faisant une action en retranchements.

Parce qu'une succession est personnelle et que les objectifs sont propres à chaque situation (protéger ses conjoints, favoriser ses enfants aux dépens des enfants du conjoint dans une famille, limiter les droits de succession,...), vous devez demander l'accompagnement personnalisé d'un expert.:

>> Je demande à être rappelé(e) par un conseiller MonFinancier

3 - Le démembrement du contrat de capitalisation... et de l'assurance-vie

Dans un couple typique d'épargnants français, chaque membre va détenir un contrat d'assurance-vie avec chacun une clause protégeant le conjoint, et à défaut les enfants. Une manière de protéger le conjoint survivant d'un décès qui arriverait trop tôt.

Et si cette stratégie convient parfaitement à de nombreux couples français, on remarque quand même que, pour des couples avec un patrimoine relativement confortable, passé un certain âge, la clause bénéficiaire des contrats d'assurance vie mériterait d'être mise à jour pour mieux correspondre aux objectifs du couple.

Pour un couple de retraités, disposant déjà de contrats d'assurance-vie bien remplis, il peut être en effet inutile de surprotéger le conjoint en le nommant bénéficiaire du contrat.

À un âge avancé, avec déjà un contrat bien garni, le conjoint survivant n'a souvent pas besoin de cette nouvelle rentrée d'argent. Il s'agit en plus d'un mauvais calcul fiscal. Les sommes transmises par assurance-vie à son conjoint survivant perdent l'abattement de 152 500 euros sur les successions, étant donné que le conjoint est dans tous les cas exonéré de droits. Par ailleurs ce dernier aura du mal à placer le nouvel héritage dans des conditions attractives pour la transmission aux enfants. Notamment s'il a plus de 70 ans, ou s'il a déjà lui même versé un montant conséquent dans ses contrats d'assurance-vie, il ne pourra faire bénéficier ses héritiers de l'abattement de 152 500 euros.

Pour faire face à cette inefficience, un couple peut donc être tenté de modifier les clauses bénéficiaires pour faire hériter directement les enfants. Mais ils prennent alors un autre risque : le "risque" que le conjoint survivant vive très longtemps et finisse par manquer d'argent. Beaucoup de couples de retraités se retrouvent ainsi face à un dilemme :

Comment protéger son conjoint survivant, sans le " surprotéger " et renforcer les droits de successions que vous payer les enfants ?

La solution prônée par MonFinancier est de réaliser une clause bénéficiaire démembrée. Si la technique est plus connue dans l'immobilier pour optimiser la transmission d'un bien, elle est plus confidentielle dans le cadre de l'assurance-vie. Elle prévoit qu'au décès du souscripteur assuré, le capital sera démembré entre un ou plusieurs bénéficiaires en usufruit et un ou plusieurs bénéficiaires en nue-propriété.

Petite subtilité tout de même, le bien démembré portant sur une somme d'argent, on parlera de " quasi-usufruit ". Cette petite différence est importante, contrairement à l'usufruitier, le quasi-usufruitier peut dépenser le capital reçu (sauf clause de réemploi des fonds). Au décès du quasi-usufruitier, le nu-propriétaire pourra récupérer le capital sur l'actif successoral. On parle de "créance de restitution".

Cette clause, bien rédigée, va permettre deux choses :

  • En tant qu'usufruitier, le conjoint survivant a la possibilité, en cas de besoin, de puiser dans le capital transmis. Il est donc protégé.
  • Au décès de l'usufruitier, les enfants nus-propriétaires récupèrent le capital, sans payer aucun droit de succession, même (et surtout) si le conjoint n'a pas puisé dans le capital.

Si le conjoint a puisé dans ce capital, les nus-propriétaires disposent alors d'une créance qui leur permettra de récupérer le capital manquant sur l'actif successoral au deuxième décès, toujours sans payer de droit de succession. On est donc dans un cas de réduction maximale des droits de succession pour les enfants. Aucun droit quelque soit le montant...

Fiscalement, même si le capital va être entièrement perçu par les quasi-usufruiters, l'administration fiscale va néanmoins appliquer des droits de succession aux nus-propriétaires (sauf clause contraire). La valeur de cette nue-propriété est calculée selon un barème officiel, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Plus celui-ci est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante. Inversement, les quasi-usufruitiers vont se voir appliquer un abattement sur le capital qu'il reçoit.

L'abattement de 152.000 euros appliqué sur les sommes versées sur le contrat avant les 70 ans du souscripteur, sera partagé entre les usufruitiers et les nus-propriétaires selon la valeur leurs droits.

Petit exemple :

Monsieur Jean a 2 enfants, il détient un contrat de 430 000 euros (versés avant 70 ans) dont il a démembré la clause entre son épouse usufruitière et ses enfants nus propriétaires.

Lors du décès de son mari, Mme Jean a 78 ans. Selon le barème officiel, la valeur de l'usufruit est de 30% de 430.000 euros, soit 129.000 euros. La valeur de la nue-propriété est donc de 301.000 euros, soit 150.500 euros pour chaque enfant.

Comme chaque enfant bénéficie d'un abattement de 106 750 euros (152.500 * 70%), les droits de donation ne porteront que sur une somme de 43.750 euros (150.500-106.750) au taux de 20%.

>> Je demande un complément d'information sur l'assurance vie

 

L'assurance-vie reste incontestablement le placement phare des Français. Cette enveloppe est devenue un placement tellement incontournable qu'on n'en oublierait presque quelques principes de base. Trop d'épargnants se retrouvent à la tête de nombreux contrats d'assurance-vie, sans se rendre forcément compte que les abattements ont déjà été dépassés (152 500 par bénéficiaire) ou le seront au moment de leur décès. Avec le risque que leurs proches soient contraints de mettre la main au porte-monnaie au moment du décès. Ce qui est contraire à ce qui est souhaité : les mettre à l'abri du besoin.

Alors pourquoi ne pas pousser la réflexion un peu plus loin avec le contrat de capitalisation ?

Le contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale similaire à l'assurance-vie. Également hébergé chez un assureur, le contrat bénéficie des mêmes avantages que l'assurance-vie. Mais à la différence de l'assurance-vie, le contrat de capitalisation n'est pas un produit d'assurance mais comme son nom l'indique, c'est un produit d'épargne tel qu'un livret classique.

Même si son fonctionnement ressemble à s'y méprendre à un contrat d'assurance-vie, le contrat de capitalisation lui, ne garantit pas le risque lié à la vie du souscripteur. Il ne se dénoue pas en cas de décès comme cela est valable pour l'assurance-vie. Un point très important à ne pas négliger notamment quand on souhaite transmettre son patrimoine.

Le contrat de capitalisation peut, par exemple, faire l'objet d'une donation. Sur le plan fiscal, les donations ouvrent droit au régime classique à savoir : 100 000 euros par donateur et donataire en ligne directe (tous les 15 ans). Que ce soit par donation ou succession, le donataire (celui qui reçoit) bénéficie de l'antériorité fiscale du contrat. 

Encore plus avantageux, le contrat de capitalisation peut faire l'objectif d'une donation de nue-propriété. Au niveau des droits de donation, la valeur de cette donation sera plus faible qu'une donation en pleine propriété. Le donateur conserve ainsi l'usufruit (il peut profiter des revenus générés par le contrat voir même grignoter dans le capital). Au moment du décès, le nu-propriétaire devient propriétaire du capital, sans payer aucun droit de succession

Exemple : Un père de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété d'un contrat de capitalisation d'une valeur de 165 000 euros. Étant donné l'âge du donateur, la valeur de la nue-propriété est estimée à 99 000 euros (60%). L'enfant profite de l'abattement de 100 000 euros et ne paye aucun droit. Au bout de 15 ans, le donateur pourra renouveler l'opération ou réaliser une autre donation. Au décès de donateur, l'enfant récupérera le contrat sans payer aucun droit de succession.

Enfin, toujours dans un souci d'optimisation de patrimoine, la souscription d'un contrat de capitalisation démembré est aussi idéale pour le réemploi des fonds issus du dénouement d'un contrat d'assurance vie ou de la cession d'un bien immobilier qui était lui-même déjà démembré. En effet, un capital démembré ne peut pas être placé dans une assurance-vie. Avec le contrat de capitalisation, la question ne se pose pas.

>> Je demande une information complète sur le contrat de capitalisation

4 - Cas pratique : comment, après 70 ans un couple parvient à transmettre 150 000 euros à un enfant sans payer de droit de succession

Yves vient de fêter ses 72 ans, et Mireille ses 71 ans. Tout deux sont mariés depuis 40 ans, mais restent amoureux comme au premier jour.

Ils possèdent une maison de ville en province d'une valeur de 350 000 euros. Comme de nombreux français Yves et Mireille détiennent un contrat d'assurance-vie (de 250 000 euros chacun). Malins, les Moreau ont réalisé l'intégralité de leurs versements avant leurs 70 ans. Passionné par les marchés Yves avait également ouvert un compte-titres pour lui et un autre pour sa femme Mireille. Aujourd'hui valorisés à hauteur de 300 000 euros chacun, ces derniers ont beaucoup perdu depuis 2008, et Yves ne suit plus aussi assidûment les marchés..

Leur maison est payée depuis longtemps, et les Moreau profitent convenablement de leurs retraites grâce à un revenu confortable de 2 000 euros chacun. À 70 ans révolus tous les deux, ils commencent à penser à transmettre leur patrimoine à leurs 2 enfants Pierre et Léa.

Le fait d'avoir rempli leurs contrats d'assurance-vie avant 70 ans leur permet de bénéficier d'un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire lors la transmission, ce qui n'est plus le cas pour les versements après 70 ans. Ils disposent donc d'assez d'abattements pour transmettre les contrats sans droits de succession.

Avec l'abattement sur leur succession de 100 000 euros par enfant (et par parent), ils pourront transmettre sans droit de succession leur maison de ville, ou un autre bien s'ils décident de déménager (Mireille rêve d'une maison de plage au Pays Basque).

Mais au delà de ces abattements, comment Yves et Mireille vont ils pouvoir transmettre à leurs enfants les 600 000 euros des comptes-titres, en minimisant les droits de succession?

Savez-vous qu'il existe, hors assurance vie, des solutions pour optimiser votre succession ? Transmettre à vos proches votre patrimoine mobilier et financier sans droit de succession, c'est possible !

>> Je souhaite optimiser ma succession

 

4.1 Préconisation

Yves et Mireille vont tout d'abord clôturer leurs compte-titres respectifs. Ils n'ont de toute façon plus le temps de s'en occuper, de prendre des risques, et même s'ils font des gains ils seront lourdement imposés.

Ils vont commencer par mettre chacun 30 500 euros chacun dans un contrat d'assurance vie, en prenant bien soin d'ouvrir un nouveau contrat pour ne pas mélanger les abattements de 152500 euros avec les nouveaux abattements pour les versements après 70 ans.

Cela leur permet donc de transmettre chacun 15250 euros à chaque enfant sans droit de succession. A noter également que les gains réalisés sur ces contrats seront aussi exonérés de droit de succession

>> Je souhaite une information détaillée sur les contrats d'assurance vie après 70 ans

 

Ensuite, ils vont placer le solde (539 000 euros) sur 4 contrats de capitalisation de 134 750 euros chacun.

Ils pourront donner chacun la nue-propriété d'un contrat à chacun des deux enfants, avec une réserve de quasi-usufruit.

La nue propriété se traduit par le fait de posséder un bien où le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien autrement appelé l'usufruit. Le quasi-usufruit permet plus de liberté à l'usufruitier qu'un simple usufruit.

On ne touche pas à leur résidence principale : Yves et Mireille ont tout intérêt à garder la pleine propriété de leur résidence principale, au cas où ils souhaitent la vendre, pour déménager par exemple, ou pour vendre en viager. Il vaut mieux donc démembrer les contrats de capitalisation.

Compte tenu de leurs âges, la nue-propriété a une valeur de 70% du montant transmis (soit donc 94325 euros par enfant). Chaque parent a le droit à un abattement de 100 000 euros sur chaque contrat donné à un enfant. Au décès, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans payer de droit de succession. Ainsi, ils ont réussi à transmettre la totalité de leur contrat de capitalisation, soit 134750 euros par enfant, sans aucun droit de succession tout en ayant plus de 70 ans tous les deux.

Avec le contrat de capitalisation et le contrat d'assurance vie après 70 ans, Yves et Mireille ont donc réussi à transmettre chacun 150 000 euros à chacun de leur enfant, en plus de l'abattement des 152 500 euros dans le cadre de l'assurance-vie avant 70 ans. Soit un total de 302 500 euros à chaque enfant.

L'abattement de 100 000 euros est renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, à condition de vivre encore au moins 15 ans, les Moreaux pourront bénéficier chacun d'un nouvel abattement de 100.000 euros par enfant sur la transmission de leur résidence principale, et transmettre chacun en tout 400.000 euros à chaque enfant, sans qu'ils n'aient à payer de droit de succession

Détail du calcul par parent :

Avant :
Montant placé en assurance vie avant 70 ans : 250 000 euros (abattement de 152 500 euros par enfant)
Montant placé dans un compte titres : 300 000 euros (sans abattement)
Biens immobiliers (la moitié de la résidence principale) : 175 000 euros
Entrent dans la succession : Compte titres de 300 000 euros et biens immobiliers de 175 000 euros


Après :
Montant placé en assurance vie avant 70 ans : 250 000 euros (abattement de 152 500 euros par enfant)
Montant placé en assurance vie après 70 ans : 30 500 euros (abattement de 30500 euros - gains exonérés)
Montant placé en contrats de capitalisation : 269 500 euros (en donnant aujourd'hui aux enfants la nue-propriété du contrat d'une valeur de 188650 euros, ceux ci ne payeront aucun droit de succession grâce à l'abattement de 100 000 euros par enfant).
Biens immobiliers (la moitié de la résidence principale) : 175 000 euros
Entrent dans la succession : Compte titres de 300 000 euros et biens immobiliers de 175 000 euros

L'abattement de 100 000 euros est renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, à condition de vivre encore au moins 15 ans, les Moreaux pourront bénéficier chacun d'un nouvel abattement de 100 000 euros par enfant sur la transmission de leur résidence principale, et transmettre chacun en tout 400 000 euros à chaque enfant, sans qu'ils n'aient à payer de droit de succession

Les contrats de capitalisation permettent d'optimiser votre succession, bien souvent méconnu du grand public, ils possèdent de nombreux avantages. Vous aussi faîtes comme les Moreau et optimiser votre succession grâce aux contrats de capitalisation.

>> Je souhaite une information détaillé sur les contrats de capitalisation

5 - La nue-propriété : Un placement performant et populaire

Pour les investisseurs, acheter de la nue-propriété d'un bien immobilier sur 10 ans peut se révéler très intéressant, notamment pour les personnes fortement imposables (IR et IFI) :

  • Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
  • L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation du bien peut vous amener une deuxième source de rentabilité.
  • Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.

Aujourd'hui, peu de placements permettent d'espérer une rentabilité annuelle comprise entre 3 et 5%, surtout sans imposition, et pour un risque relativement faible.

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :

  • Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basée sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
  • L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
  • La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

 

5.1 Prenons un exemple

Christine et Gregory n'aiment pas trop le risque, mais souhaitent quand même gagner plus que le Livret A et ses 0,75 %, et ils ont déjà placé leurs économies dans le fonds euros de leur assurance-vie, qui baisse tous les ans. Alors ils décident de se lancer dans l'immobilier locatif. Mais ni l'un ni l'autre n'a envie de perdre du temps dans la sélection et  la gestion d'un bien en direct, trop contraignant. Alors ils souhaitent acquérir des parts de SCPI. Deux alternatives s'offrent à eux:

  • Acheter 180 parts de SCPI immorente à 330 euros. Les loyers nets reçus vont être placés dans un Livret A à 0,75%.
  • Acheter 264 parts de SCPI immorente en nue-propriété pendant 10 ans à 225 euros (Valeur de la part en nue-propriété: 68,25%)


Quel est le meilleur choix pour les 10 ans selon les hypothèses suivantes :

  • Taux d'imposition du couple : 30%
  • Rendement moyen de la SCPI sur 10 ans : 4,84%* par an, net de frais de gestion
  • Valeur de la part de SCPI au bout de 10 ans : 364,52 euros (soit 1%* de revalorisation par an)
  • Valeur nette de frais (10%) lors de la revente des parts : 328 euros

 

1/ Performance en pleine propriété :

Valeur du capital au bout de 10 ans (180*328) = 59040 euros

Rendement brut annuel : 4,84% * 59400 = 2874,96 euros
Rendement net annuel (taux de 30%+17,2%) = 1517,98 euros
Capital Livret A si on y place 1517.98 euros par an pendant 10 ans (taux 0,75%) = 15702.5 euros

Gain total net (15702.5+59040-59400) = 15342,5 euros

TRI net annuel = 2,325%

 

2/ Performance en nue-propriété :

Valeur du capital au bout de 10 ans (264*328) = 86592 euros

Gain du remembrement (il n'y a pas de plus value) = 27192 euros
Rendement net sur 10 ans : 0 euro
Gain total net : 27192 euros

TRI net annuel: 3,84%

Au final, pour la même part de SCPI, le choix de l'acquisition en nue-propriété est nettement plus intéressant.

>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

 

Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

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