" Moi la retraite, je n'aurais rien... "Cette phrase fait désormais partie de notre ADN même si elle est partiellement fausse (enfin je l'espère...). Nous sommes préoccupés par notre situation de revenu à la retraite mais il est difficile de s'y retrouver tant le panel de solution est grand. J'ouvre donc un dossier vous permettant de retrouver un récapitulatif des grandes familles de solutions ainsi que mon jugement sur leur pertinence. Cette seconde partie portera sur l'immobilier.
Nous parlons ici des formes d'immobilier locatif. Je me suis déjà exprimé sur l'immobilier et le visage patrimonial. Je considère dans la majorité des cas, l'immobilier locatif via le crédit comme un formidable levier pour augmenter la surface de son patrimoine durant la vie active de ses revenus. Par contre, je ne trouve pas que l'utilisation de l'immobilier durant la période de besoin de revenu complémentaire à la retraite, soit très adapté. En effet :
- L'immobilier, sans le crédit, génère une fiscalité sur la tranche marginale d'imposition provoquant une érosion du rendement.
- Les soucis de tout ordre couplés aux taxes notamment foncières et aux éventuels travaux diminuent également le rendement
- En vieillissant, il est moins confortable de gérer le maintien d'une bonne gestion d'un parc locatif et son entretien
- Il est peu aisé d'organiser la transmission de biens immobiliers. Le décès génère de l'indivision entre les enfants entre eux et le conjoint survivant
- L'immobilier, contrairement à l'assurance vie, ne bénéficie pas d'abattement au moment du décès
- La pierre n'est pas réputée comme apportant de la souplesse en cas de besoin partiel de capitaux
Afin de lutter contre ce qui m'apparaît comme inadapté, il existe des possibilités d'améliorer les choses :
- Les statuts de loueur meublé, grâce à l'amortissement, permettent de générer des revenus BIC et non fonciers qui même en l'absence de crédit peuvent être faiblement fiscalisés
- L'organisation de la propriété au sein d'une société (SARL de famille pour le meublé BIC, SCI pour la location nue). Cela permet de régir les pouvoirs à partir des statuts. Il est alors possible d'anticiper la transmission tout en organisant les pouvoirs et les contrôles.
La semaine prochaine nous terminerons notre dossier retraite en évoquant les solutions liées aux placements en assurance vie.