Les SCPI continuent d’attirer l’épargne des Français. Cela s’explique en partie par les performances des sociétés civiles de placement immobilier, qui affichaient un rendement moyen de 4,35 % en 2018.
Mais acheter des parts de SCPI, comptant ou à crédit, requiert un minimum de réflexion. Voici cinq indicateurs à étudier de près avant de jeter son dévolu sur une SCPI plutôt qu’une autre.
Etudier et comprendre les performances
Pour identifier le rendement d’une SCPI, il faut s’intéresser à son taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) (1). Cet indicateur correspond au montant du dividende brut versé au souscripteur rapporté au prix moyen de la part en cours d’année.
Pour bien comprendre la performance d’une SCPI, il est indispensable d’étudier le TDVM dans la durée, année après année. L’épargnant peut ainsi vérifier si les derniers rendements correspondent à une performance exceptionnelle ou habituelle.
| Important : Il ne faut jamais se contenter du dernier rendement annuel pour juger de la performance d’une SCPI. |
L’épargnant doit également connaître le taux de rentabilité interne (TRI) (2). Cet indicateur sert à retranscrire la performance de la SCPI sur une durée donnée (5, 10, 15 ans) en prenant en compte les revenus versés mais aussi la croissance du prix de la part.
Les indicateurs à retenir : TDVM et TRI
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Appréhender la taille de la SCPI
Le niveau de capitalisation d’une SCPI informe sur sa taille. Plus la capitalisation est élevée, plus le patrimoine immobilier de la société est étendu.
Cela ne signifie pas qu’il faut écarter d’emblée les SCPI plus petites : il peut s’agir d’une nouvelle société, dont le patrimoine est en cours de constitution. Il faut alors s’intéresser à la stratégie et l’historique de la société de gestion si elle pilote d’autres SCPI. Se pencher sur ces points ainsi que sur la composition du patrimoine de la SCPI permet de mieux cerner son potentiel.
On peut retenir les seuils de capitalisation suivants :
- A partir de 500 à 600 millions d’euros : la SCPI compte de nombreux actifs en portefeuille. Les risques sont ainsi répartis sur plusieurs investissements, afin d’amortir des baisses de loyers ou des vacances locatives ;
- Au-delà du milliard d’euros : les plus grosses SCPI atteignent ce niveau de capitalisation. Cela témoigne de la solidité de la société. La multitude d’actifs permet de mieux à la société de gestion de mitiger les risques en cas de repli du marché, en particulier si le patrimoine est bien diversifié. En revanche, les rendements de ces SCPI peuvent être impactés par des coûts élevés d’entretien (coût des travaux, vacance locative liée aux travaux, etc.).
L’indicateur à retenir : Capitalisation de la SCPI
Connaître la composition du patrimoine
Une SCPI peut investir dans différents secteurs de l’immobilier, en fonction de sa stratégie, comme par exemple :
- Les bureaux ;
- Les commerces ;
- Le tourisme ;
- La santé ;
- La logistique.
Une SCPI diversifiée sur plusieurs classes d’actifs a plus de chances de résister aux retournements de marché. Cependant, une SCPI spécialisée sur un secteur ou un type d’investissement en particulier peut tout à fait délivrer de bons rendements aux porteurs de parts.
La diversification du patrimoine concerne également sa localisation. Certaines SCPI ciblent une sélection d’emplacements en particulier (des bureaux en région parisienne par exemple), là où d’autres investissent à divers endroits, et même à l’étranger.
Où se renseigner sur le patrimoine d’une SCPI : bulletin trimestriel d’information, rapport annuel de la SCPI
Savoir si les immeubles génèrent bien des loyers
Pour savoir si les immeubles d’une SCPI sont loués, l’épargnant doit s’intéresser au taux d’occupation financier (TOF) (3). Ce taux est établi en confrontant le montant des loyers réellement perçus par le gérant et ceux qu’il pourrait encaisser si tout le patrimoine de la SCPI était loué.
En général, seules les SCPI les plus récentes, avec relativement peu d’immeubles sous gestion, affichent un TOF de 100 %. Lorsque le TOF est inférieur à 100 %, cela reflète la vacance locative ou les franchises de loyer consenties par la société de gestion. Comme les indicateurs de performance, il faut étudier l’évolution du TOF au fil des années afin de savoir si la vacance locative est structurelle ou ponctuelle.
| A savoir : On estime en général qu’un bon TOF se situe au-dessus de 90 %. |
Les indicateurs à retenir : TOF et taux de vacance
Identifier le niveau des réserves financières
Pour se prémunir des coups durs, les sociétés de gestion forment des réserves financières. Celles-ci servent notamment à protéger les performances futures : c’est ce que l’on appelle la réserve ou le report à nouveau. Plus les montants associés à ces indicateurs sont élevés, plus la société de gestion est préparée à faire face à un retournement de marché.
Dans le même ordre d’idée, il faut s’intéresser aux provisions pour gros entretien. Cet indicateur montre si la société de gestion a anticipé le financement de futurs travaux. Ces provisions permettent de compenser la diminution des revenus locatifs liée aux travaux et d’assurer une distribution régulière aux porteurs de parts. Elles sont d’autant plus importantes lorsque le patrimoine de la SCPI est composé de bâtiments anciens ou à rénover.
Les indicateurs à retenir : Réserve, Report à nouveau et Provisions pour gros entretiens/travaux/réparations
L’avis de Meilleurtaux PlacementL’immobilier attire toujours autant les Français. Et ils sont de plus en plus nombreux à apprécier les avantages des SCPI face à l’investissement locatif :
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Pour être contacté par un conseiller
Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) (1) : dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) rapporté au prix de part acquéreur moyen de l'année. Ce calcul correspond à la distribution effective sur l'exercice rapportée au prix de souscription (prix acquéreur) au 31 décembre N-1.
Taux de rentabilité interne (TRI) (2) : calcul de la rentabilité de l’investissement qui prend en compte les revenus distribués et l’évolution du prix de la part sur la période analysée.
Taux d'occupation financier (TOF) (3) : il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.
Important
L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. La Société de gestion ne garantit pas le rachat/la revente des parts qui n'est possible, dans le cadre d'une détention en directe (hors assurance vie) que s'il existe une contrepartie/un acheteur. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 10 %. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires disponibles sur notre site avant tout investissement.
