mardi07avril
Miniature d’une maison, rouleau de cent euro et loupe

Les sociétés civiles de placement immobilier ont fait leurs preuves depuis des années, surtout au niveau de la régularité des rémunérations. Ces produits proposent d’ailleurs des rendements stables par rapport à d’autres formules plus lucratives. Ainsi, il ne s’agit pas du support le plus rentable sur le marché. Néanmoins, l’investissement se révèle prometteur sur le long terme.

Le rendement moyen des SCPI s’est chiffré à 4,4 % l’an dernier, pour une collecte record atteignant les 8,6 milliards d’euros. En raison de ses performances récentes, ce support de placement a connu un regain d’intérêt soudain auprès des épargnants français. Toutefois, ces derniers mesurent rarement les risques associés aux placements immobiliers.

D’autre part, les rémunérations générées par ce produit ont eu tendance à baisser ces dernières années. Le rendement sur le marché est en effet passé de 4,43 % à 4,35 % en moyenne entre 2017 et 2018, avant de remonter légèrement l’année dernière. En somme, les investisseurs ont intérêt à s’informer sur cette formule avant de l’adopter.

Quels sont les placements les plus risqués ?

Les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) ont souvent été présentés comme une des meilleures alternatives aux SCPI, depuis leur création il y a une dizaine d’années. Avec cette formule, les épargnants peuvent bénéficier des avantages des placements immobiliers, sans être affectés par leur manque de liquidité.

Concrètement, il s’agit d’un support hybride mariant des investissements sous forme de SCPI et de sicav-FCP. L’épargne est ainsi répartie entre des actifs immobiliers (60 % minimum) et des valeurs mobilières monétaires, obligataires ou en actions (40 % maximum). Toutefois, le produit n’a pas rencontré le succès escompté.

Le souci vient essentiellement de la volatilité des marchés. Pourtant, ces derniers influent directement sur les rémunérations de l’épargnant. D’après les chiffres de l’Aspim, les OPCI ont affiché un rendement moyen de 5,4 % l’an dernier, contre 0,8 % en 2018. Avec la crise sanitaire actuelle, particulièrement défavorable à la Bourse, le taux risque de reculer cette année.

Les foncières cotées sont aussi assujetties aux mêmes facteurs. En effet, elles offrent davantage de liquidité, mais sont exposées aux aléas des marchés. Ainsi, les fonds sur ce type d’investissement ont perdu 8,1 % de leur valeur en 2018. Ils ont ensuite gagné 26,2 % l’an dernier. Et depuis le début 2020, les actions des foncières cotées ont reculé de plus de 50 % selon les acteurs du secteur.

Il existe également d’autres placements plus confidentiels comme les clubs deals. La formule consiste à rejoindre un petit groupe d’investisseurs pour réaliser un projet immobilier commun. Toutefois, cette démarche requiert souvent des fonds initiaux conséquents, de l’ordre de centaines de milliers d’euros. Avec le crowdfunding, la mise de départ est souvent modérée, mais les risques sont nettement plus élevés.

Un investissement sur le long terme

Par rapport aux autres investissements immobiliers, les SCPI se révèlent plus abordables et relativement moins risquées. En effet, les parts peuvent s‘acheter à partir de quelques centaines d’euros et permettent d’accéder à un portefeuille comportant une grande diversité de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

Toutefois, les épargnants risquent d’être induits en erreur s’ils se réfèrent seulement aux résultats de l’année dernière. Ces chiffres proviennent d’un contexte favorable dû aux prix élevés sur le marché de la location d’entreprise et aux opportunités d’acheter des biens à des prix plus faibles. Les sociétés de gestion ont donc pu obtenir des plus-values conséquentes sur cette période.

Les rendements risquent, en revanche, de connaître un recul significatif face à un marché immobilier défavorable (prix en hausse et loyers à la baisse). Les SCPI sont également pénalisées par les frais de gestion (10 % à 12 % des loyers) et la taxation (jusqu’à 60 %).

Selon les spécialistes, les investisseurs optant pour une SCPI doivent avant tout penser sur le long terme et éviter de revendre entre-temps. Ils pourront ainsi bénéficier de la régularité des revenus issus de la location de biens immobiliers à des professionnels. De plus, la diversification des portefeuilles permettra d’optimiser le rendement sur toute la durée de détention des parts.

Pour améliorer les performances du placement, les spécialistes recommandent notamment de privilégier les sociétés de gestion affichant un TRI (taux de rentabilité interne) de 5 % minimum sur 5 ans et des charges courantes représentant 25 % des loyers maximum.

En somme, les SCPI sont surtout intéressantes pour les épargnants souhaitant diversifier leurs placements et miser sur le très long terme. Elles peuvent par ailleurs être intégrées à une stratégie d’investissement plus vaste dans l’immobilier d’entreprise et associées à d’autres supports comportant leurs lots de risques.

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