mercredi17novembre
Agent immobilier montrant une maison à une famille intéressée à acheter une propriété - concepts de propriété.

La loi ELAN de 2018 autorise les villes subissant une forte pression immobilière à encadrer les loyers des résidences principales dans les zones tendues. La mise sur pied de ces plafonds, de nature à rogner sur la rentabilité locative, inquiète les bailleurs particuliers. Cette question concerne peu les investisseurs qui choisissent la pierre papier.

À Paris, les loyers des logements utilisés comme résidence principale sont réglementés depuis le 1er juillet 2019. La métropole de Lille a imité la capitale depuis le 1er mars 2020, suivi de Lyon Villeurbanne depuis le 1er novembre dernier. D’autres villes, telles que Montpellier et Bordeaux, prévoient d’emprunter la même voie dans les prochains mois. Ce nouvel encadrement s’ajoute à un dispositif de droit commun, déjà en vigueur depuis 2012, qui limite l’augmentation de loyer entre deux locataires en tenant compte d’un indice de référence. Malgré les nombreux garde-fous prévus par la loi, cette mesure instille le doute chez les propriétaires et les investisseurs.

L’avantage compétitif des fonds collectifs immobiliers

Le retour et la possible généralisation du plafonnement des loyers dans plusieurs villes françaises soulèvent de nombreuses questions. Deux d’entre elles inquiètent particulièrement les bailleurs individuels : comment les municipalités comptent-elles contrôler l’application de cette mesure ? L’encadrement ne risque-t-il pas de diminuer le rendement locatif d’un logement ? Chez les bailleurs professionnels, comme les sociétés de gestion de SCPI, ces évolutions réglementaires ajoutent certes des contraintes supplémentaires dans leur fonctionnement. Ces défis sont toutefois loin d’être insurmontables.

Les gestionnaires et les acteurs de la pierre papier possèdent en majorité leur propre service juridique, habitué à jongler avec les fluctuations du marché et les réglementations évolutives et souvent compliquées.

Ces sociétés de gestion ont aussi un autre avantage de taille : elles investissent dans des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers sur l’ensemble du territoire. Cette large couverture leur permet de diversifier leurs actifs et de réduire les risques locatifs liés aux changements réglementaires. Pour toutes ces raisons, les fonds collectifs immobiliers souffrent peu du retour de l’encadrement des loyers dans les grandes métropoles et les villes situées en « zone tendue ».

Des obligations de travaux potentiellement handicapantes

Le plafonnement des loyers s’accompagne d’une autre contrainte réglementaire : l’obligation de fournir un logement performant énergétiquement au locataire. Plus de 2 millions de logements énergivores sont concernés sur le marché locatif.

La rénovation de ces maisons et appartements génèrera des charges supplémentaires, que le bailleur ne pourra pas toujours répercuter sur les loyers à cause du plafonnement. Et au cas où il renoncerait à ses travaux, il s’expose à une procédure judiciaire entamée par le locataire, pour cause de location non conforme aux normes énergétiques et environnementales. Dans les deux cas, le bailleur particulier subira une érosion probable du rendement locatif net. Là encore, les fonds collectifs immobiliers ont une longueur d’avance, grâce à leur coopération avec des professionnels du bâtiment.

Ces experts se chargent du suivi et de la réalisation des travaux de rénovation énergétique, tout en prévenant les éventuelles dégradations grâce à une veille permanente. Leur assise financière leur permet ensuite d’étaler l’amortissement de ces charges sur plusieurs années, sans avoir à dépasser les plafonds de loyers et risquer une amende pouvant atteindre 15 000 euros. L’impact du plafonnement des loyers dans plusieurs villes de France aura donc un impact limité sur les rendements de la pierre papier.

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