Selon l’ASPIM, les rendements versés en 2022 sont pour l’instant en légère hausse par rapport à 2021. Les experts s’attendent donc à voir une nouvelle hausse du taux de distribution des SCPI, qui était de 4,49% en 2021. Et comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seul, on s’attend en plus à avoir de nouvelles revalorisations de prix de part dans les prochaines semaines. La SCPI, le placement anti-crise par excellence !
Les SCPI, placement anti-crise ?
L'année 2022 s'annonce, une fois encore, comme un très bon cru pour le marché des SCPI. Malgré la hausse des taux et de l'inflation, malgré la guerre en Ukraine, les performances sont au rendez-vous. L’ASPIM a publié début septembre les performances semestrielles moyennes des SCPI. Selon l’association, les rendements versés au premier semestre s’élèvent en moyenne à 2,15%*, et sont en hausse de 4,3%* par rapport au S1 2021. Extrapolé sur l’année, le taux de rendement 2022 pourrait se situer aux alentours de 4,30%. Toutefois, les sociétés de gestion ont l’habitude de servir plus de rendement au deuxième semestre. Ce fut le cas l’an dernier, le taux de distribution moyen en 2021 s’est en effet élevé à 4,49%*. Ainsi, un taux de rendement au-dessus de 4,5%* semble tout à fait réalisable pour l’année 2022.
La distribution de dividendes ne fait pas tout. Les porteurs de parts de SCPI peuvent aussi espérer une revalorisation de leur capital. L’an dernier, la hausse du prix des parts a été modérée (+0,16% en moyenne). Depuis le début de l’année, le prix des parts a été revalorisé, en moyenne pondérée, de +0,7%* sur le 1er semestre. À titre d’exemples, les SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2, Epargne Foncière, et Vendôme Régions (toutes présentes dans notre palmarès des meilleures SCPI pour 2022) ont procédé en 2021 à une revalorisation du prix de leur part, de respectivement 7,69%, 4%, 0,97% et 2,29%. Pour les porteurs de parts de ces SCPI, c’est donc une performance qui vient s’ajouter aux loyers perçus.
Ainsi, en additionnant les distributions (2,15%*) et la hausse du prix de part (0,7%), la performance moyenne globale des SCPI ressort à 2,85%. En anticipant une légère hausse des rendements au deuxième semestre (les sociétés de gestion ayant l’habitude d’augmenter leur distribution en fin d’année) et une très légère hausse du prix de part (là en revanche, les sociétés de gestion ont plutôt l’habitude d’augmenter les prix de parts au S1), on peut donc espérer une performance moyenne des SCPI de plus de 5% en 2022. Une performance moyenne très solide.
Qu’est-ce qu’une revalorisation de parts ?
Comme pour tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de parts d'une SCPI souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers.
Le mécanisme de revalorisation de parts récompense l'investissement dans le temps. Pour octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout. La société de gestion va également effectuer des arbitrages (cessions d'immeubles) qui, s'ils sont réalisés à bon escient, peuvent augmenter l'actif net de la société.
L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.
Pour un investisseur qui souhaite acheter des parts de SCPI, il est très intéressant de souscrire avant une revalorisation de SCPI, car il profite automatiquement d’une hausse de son investissement quelques jours/semaines après son achat.
Prenons l’exemple de la SCPI Novapierre Allemagne 2, première de notre palmarès 2022 des meilleures SCPI. Le 1er avril 2022, la société a procédé à une hausse du prix de sa part de 250€ à 260€. Concrètement, cela signifie que tous les investisseurs qui ont acheté cette SCPI avant le 1er avril ont bénéficié d’une revalorisation de leur investissement de 4%. Un bonus qui vient se rajouter à un rendement attractif : pour l'année 2022, Novapierre Allemagne 2 vise un objectif de rendement (non garanti) de l’ordre de 4,20 à 4,50 %*, net de fiscalité étrangère.
Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Lorsqu'une SCPI annonce une revalorisation, l'investisseur n'a que quelques semaines voire quelques jours pour souscrire avant la hausse de prix. Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
Une gestion conservatrice du prix des parts
Au moins une fois par an, les sociétés de gestion réalisent une expertise des actifs des SCPI.
Si la valeur du patrimoine est auditée chaque année et donc évolue chaque année, la société de gestion n’est pas obligée de répercuter cette évolution sur la valeur de sa part. Une légère hausse ou une légère baisse de la valeur des actifs impacte rarement le prix de la part.
Généralement, les sociétés appliquent une gestion conservatrice de la valeur de leur part et ne la font évoluer que lorsque la variation est significative (au moins 3% mais plutôt 5%). A noter que selon la réglementation de l’AMF, dès lors que la valeur du patrimoine subit une hausse ou une baisse de 10%, la société de gestion est obligée de procéder à un ajustement du prix de la part.
De nombreuses SCPI ont ainsi vu la valeur de leur actif augmenter de 5 à 10% ces dernières années, sans le répercuter, pour l'instant, sur le prix de leur part. Une gestion saine qui leur permettrait d’amortir un choc conjoncturel.
Chaque année, la SCPI publie la valeur de reconstitution de sa part. C'est une donnée méconnue des investisseurs qui permet d’apprécier les opportunités de revalorisation. Elle est calculée en tenant compte de la valeur vénale du patrimoine et des frais tels que les emprunts ou les frais de notaire, et correspond donc à la valeur théorique qu'une part de SCPI devrait avoir en fonction de la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI. Plus l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est important, plus le SCPI a de potentiel pour revaloriser.
Ces valeurs de reconstitution sont calculées chaque année à l'issue de l’exercice, et sont publiées dans le rapport annuel qui sort généralement au deuxième trimestre. Il faut donc souvent attendre l'été pour connaître les valeurs de reconstitution de 2021. Mais à ce moment-là, il sera peut-être trop tard : les rapports annuels sont parfois l'occasion pour les sociétés d'annoncer que le prix de la part a été augmenté. Il est donc nécessaire d'anticiper les publications si on souhaite profiter d'une revalorisation. En commençant par étudier les valeurs de reconstitution de 2021.
Le tableau ci-dessus montre le potentiel de revalorisation de certaines SCPI de notre palmarès en 2022. Certaines ont d'ailleurs déjà entamé ce potentiel en ayant fait des revalorisations cette année. Vont-elles continuer sur ce rythme et faire une nouvelle revalorisation en 2023 ? Ou, au contraire, la prochaine SCPI à revaloriser ne sera-t-elle pas une qui n'a pas augmenté le prix de part en 2022 ? Une chose est certaine, on peut s'attendre à de nouvelles revalorisations dans les semaines et mois à venir.
Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
*TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
