Chaque année, le projet de loi de finances fait émerger des mesures affectant le secteur de l’immobilier. Sujet à de nombreuses réformes, l’immobilier est impacté par des évolutions qui ne profitent pas toujours aux investisseurs et qui s’ajoutent aux contraintes déjà existantes de l’investissement locatif en direct. Quelles sont les mesures du projet de loi de finances qui pourraient voir le jour en 2023 ? Quelle alternative pour déjouer les contraintes auxquelles vous pourriez vous exposer avec l’investissement locatif ?
Projet de loi de finances 2023 : quel impact sur l’immobilier ?
En 2018, le gouvernement a instauré le prélèvement forfaitaire unique, aussi appelé flat tax, un mécanisme d’imposition qui s’applique aux revenus du capital mais qui ne concerne pas les revenus fonciers. Dans le projet de loi de finances, il a été proposé d’intégrer les revenus fonciers à ce mécanisme d’imposition, ce qui serait une aubaine pour les investisseurs dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée. Ces derniers pourraient voir leurs revenus fonciers imposés à 30 % (flat tax) au lieu d’une TMI, qui peut atteindre 45 % pour la tranche d’imposition la plus élevée.
Le projet étant toujours en discussion, la route est encore longue pour que cette mesure soit adoptée, mais ce serait en tout cas une bonne nouvelle… pour ceux qui respectent certaines conditions. Même si l’avantage est réel pour ceux qui sont à une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, il convient de bien avoir en tête les règles qui s’imposent en contrepartie et qui cadrent la mise en location de votre bien :
- Obligation de louer le bien pour une durée d’au moins 1 an,
- Le bien doit avoir un DPE classé entre A et D,
- Le loyer est soumis à l’encadrement des loyers.
Il a également été précisé que l’option ne permettrait pas de bénéficier du régime des déficits fonciers (ou autres dispositifs fiscaux).
Quoi qu’il en soit, la proposition peut faire débat. Les contribuables fortement imposés sur leurs revenus y trouvent leur compte mais à condition d’en accepter les conditions. Un sacrifice à faire autant sur la liberté de disposer de son bien que sur sa rentabilité.
Enfin, un autre point en discussion parmi les mesures proposées par le projet de loi de finances risque de provoquer le mécontentement de nombreux bailleurs : la suppression du taux réduit de 15 % pour les sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur les sociétés. Ce qui se traduit par un manque à gagner pour les investisseurs qui privilégient, entre autres, la SCI pour investir dans l’immobilier.
Bien sûr, pour l’instant rien n’est joué ! Un amendement adopté en première lecture ne veut en aucun cas dire qu’il sera définitivement voté. Toutefois, il est important de souligner que l’État peut à tout moment appliquer une nouvelle réglementation et que ceci est notamment le cas chaque année lors des lois de finances, une procédure durant laquelle le budget de l’État est voté pour l’année suivante. Pour ce qui est de 2023… affaire à suivre
Des réformes d’ores et déjà pénalisantes pour les investisseurs immobiliers
Nul besoin d’une loi de finances pour que le gouvernement décide la mise en place de nouvelles réformes. L’immobilier est, et restera, dans le viseur au rythme des problématiques auxquelles doit faire face le gouvernement. Ceci est d’ailleurs le cas pour résoudre la crise du logement mais aussi pour lutter contre les passoires énergétiques.
Pour citer certaines contraintes et évolutions, en voici trois qui soutiennent des objectifs louables mais qui malgré tout, complexifient l’acquisition d’un bien ou peuvent mettre à mal tout objectif de rentabilité.
L’encadrement des loyers
Fin 2022, l’encadrement des loyers s’applique déjà sur 7 agglomérations, empêchant les propriétaires de fixer un montant de loyer comme bon leur semble. L’objectif est de limiter les loyers trop élevés dans les zones tendues, là où la crise du logement se fait le plus ressentir. Il faut savoir que d’autres villes ont candidaté pour l’encadrement des loyers qui pourrait s’appliquer courant 2023.
Si cette réforme a du bon pour les locataires qui peinent à se loger, elle met certains propriétaires dans l’embarras surtout si celui-ci a contracté un crédit censé être couvert en intégralité par le loyer et alors même que la rentabilité locative est décevante dans de nombreuses villes de France.
Le nouveau DPE
Réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE devient un véritable outil de la politique de rénovation énergétique. Une bonne nouvelle pour mettre fin aux logements énergivores mais un frein à la rentabilité pour les propriétaires qui, pour ceux possédant un bien mal classé, devront réaliser des travaux de rénovations énergétiques souvent coûteux. Certains propriétaires se retrouvent obligés de vendre le bien avant que celui-ci ne soit interdit à la location.
Autorisation de changement d’usage sous condition de compensation
Dans les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne, l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation. Par exemple, un bien à usage d’habitation doit faire l’objet d’une demande préalable à la mairie pour changement d’usage si celui-ci est voué à être loué en courte durée. En effet, il est considéré qu’en location courte durée, le bien est retiré du marché de la location à usage d’habitation, ce qui nécessite une autorisation pour changement d’usage.
En fonction des villes, il peut être demandé une compensation. Il s’agit de transformer en logements des locaux affectés à un autre usage pour ne pas aggraver la pénurie de logements et préserver au maximum l’équilibre entre les locaux à usage d’habitation et les bureaux et commerces. Il faut dire que face à la crise du logement, le gouvernement a toutes les raisons de vouloir cadrer davantage les locations saisonnières pour rééquilibrer le marché.
Au final, les investisseurs doivent faire face à une réglementation qui se durcit pour répondre aux problématiques locatives (pénurie de logement, passoires thermiques…). Une réglementation qui parfois s’avère être un obstacle pour les investisseurs qui voient en cette valeur refuge un moyen de faire fructifier leur épargne.
La Pierre-Papier : une alternative pour moins de contraintes
L’immobilier est le placement favori des Français ! Mais si la pierre est largement privilégiée, une alternative beaucoup moins contraignante concurrence cette dernière. Le succès de la Pierre-Papier n’est plus à prouver. Tour d’horizon de ses atouts !
1- De l’immobilier accessible et sans contrainte de gestion
Contrairement à l’immobilier locatif en direct, la SCPI vous déleste d’une gestion contraignante. Vous touchez des revenus locatifs redistribués par la société de gestion et corrélativement au nombre de parts souscrites. La gestion des actifs immobiliers est finalement déléguée à la société de gestion. Et pour accéder à ce type de placement, nul besoin de rassembler un capital important avant d’investir. Selon les SCPI, certaines nécessitent un faible ticket d’entrée ce qui rend l’immobilier accessible au plus grand nombre.
2- Une mutualisation du risque
Avec la Pierre-Papier, votre épargne est répartie sur plusieurs actifs et bénéficie donc d’une diversification sectorielle puisqu’elle investit dans plusieurs typologies de biens (bureaux, commerce, locaux d’activités…) et d’une diversification géographique (France, Allemagne, Pays-Bas…).
La société de gestion lisse également la prise de risque en acquérant un grand nombre d’immeubles. De ce fait, les risques liés aux locataires sont réduits.
3- Une prédominance des SCPI investissant en immobilier d’entreprise
De ce fait, elles échappent aux nombreuses mesures mises en place par le gouvernement concernant l’immobilier résidentiel (dont certaines visent par exemple à limiter les locations de courte durée, ce qui empêche les investisseurs friands de ce type de location, de booster leur rendement locatif).
Idem concernant le plafonnement des revalorisations de loyers qui touchent surtout les locaux à usage d’habitation. Le gouvernement veille à ce que les loyers des ménages ne flambent pas en période d’inflation en plafonnant l’IRL, l’indice de référence des loyers. Or, les SCPI investissant majoritairement en immobilier d’entreprise, la révision des loyers dépend alors des indices suivants : l’ILAT ou l’ILC. Comme pour l’IRL, l’ILC a été plafonné à 3,5 % ce qui n’est pas le cas de l’ILAT qui reste donc indexé à l’inflation sans plafonnement (l’ILAT était à + 5,32 % pour le 2e trimestre 2022). Les loyers peuvent être revalorisés à hauteur de l’inflation mais bien sûr, il relève de la société de gestion de bien sélectionner les locataires qui seront capables de subir les hausses de loyers.
Sans compter que si l’on tient compte des contraintes géographiques ou encore des charges, il est difficile d’espérer une rentabilité nette supérieure à 4 % sur un bien immobilier en direct. A Paris, le rendement brut (avant charges donc) tourne autour de 2,64 %, il est de 2,81 % pour Lyon (source : Baromètre LPI Seloger et loyers clameur).
Concernant la Pierre-Papier, le taux de distribution s’établissait en moyenne à 4,49 %* nets de tous frais en 2021. Une performance, donc, au rendez-vous sans les contraintes de l’immobilier locatif en direct.
4- Une fiscalité avantageuse
La fiscalité sur les revenus versés par une SCPI est la même que pour un bien immobilier en direct. La flat tax ne peut pas être appliquée sur les revenus fonciers. Chaque associé est alors imposé personnellement au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux (17,2%) sont également appliqués sur les revenus fonciers, en plus de l’IR. Pour le contribuable avec une tranche marginale d’imposition élevée (la plus haute étant à 45 %), la fiscalité est alors assez lourde. Malgré tout, la Pierre-Papier ne manque pas d’avantages pour alléger cette fiscalité et limiter l’impôt sur les revenus versés par la SCPI.
Avec la Pierre-Papier, vous pouvez :
investir en SCPI européennes
Elles connaissent un véritable engouement pour leur fiscalité douce. Pour les SCPI qui investissent dans des biens localisés en Union européenne (hors France), des conventions fiscales s’appliquent entre États.
Selon les États, deux méthodes peuvent s’appliquer : la méthode du crédit d’impôt et la méthode du taux effectif. Cela permet une baisse importante du montant de l’impôt et une exonération des prélèvements sociaux ce qui booste la rentabilité d’une SCPI européenne.
Sur une SCPI investissant en Allemagne, par exemple, la fiscalité est deux à trois fois plus faible que sur une SCPI française.
investir en nue-propriété
Pour bénéficier d’une décote à l’achat et viser une forte plus-value une fois la pleine propriété retrouvée.
Cette solution vous permet surtout de ne payer aucun impôt pendant la durée du démembrement de propriété car vous ne percevez pas de loyers (c’est l’usufruitier qui les touche). De plus, le gain de remembrement, c'est-à-dire le fait d'acheter la SCPI avec une décote qui disparait lors de la vente, n'est pas imposé. Notre guide de la SCPI en nue-propriété.
Investir dans le cadre de l'assurance-vie
L'assurance-vie permet ainsi à l'investisseur de bénéficier, a minima, de la flat tax sur l'ensemble de ses revenus. Nul besoin donc d'attendre la Loi de Finances et de respecter toutes les contraintes. De plus, seuls les revenus inclus dans les retraits sont imposés. Et si le contrat a plus de 8 ans, l'assuré bénéficie d'un abattement sur ses revenus (4600 € par an pour une personne seule et 9200 € pour un couple) et éventuellement d'un taux réduit d'IR à 7,5%.
Communication non contractuelle à but publicitaire
*Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
