Quand on lui dit placement immobilier, l’investisseur va généralement penser à l’immobilier résidentiel. Acheter une maison ou un appartement pour mettre ce bien en location auprès d’un particulier. Un investissement qui a fait la richesse de nombreux propriétaires sur 10 ou 20 ans. Mais l’immobilier ne se résume pas qu’à cela. L’investissement en bureaux, commerces et autres locaux d’activités est également un placement très rentable. Comparatif des différentes formes d’investissement immobilier.
Les meilleurs placements sur 10 et 20 ans
Dans son étude annuelle sur les actifs, l’Institut de l’Épargne Immobilière et Financière (IEIF) compare les performances de l’investissement immobilier « sous toutes ses formes ». De l’immobilier résidentiel (en France et à Paris) à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et logistique) en passant par la Pierre Papier (SCPI-OPCI-SIIC).
Arrêtées au 31 décembre 2021, les performances annuelles sur 10 et 20 ans sont les suivantes :
Les logements au coude-à-coude avec les SCPI
L’étude d’IEIF fait ressortir un premier constat limpide : l’investissement immobilier, sous toutes ses formes, a été particulièrement attractif sur 10 ans, et encore plus sur 20 ans.
On dépasse en effet les 10% de taux de rentabilité interne sur 20 ans pour le logement en France (10,10%). A noter que l’investissement immobilier à Paris s’est avéré légèrement moins performant (9,40% sur 20 ans) que dans le reste de la France, ce qui peut surprendre. L’explication vient des loyers : Paris fait en effet partie des villes où la rentabilité locative (loyer/prix) est la plus faible : 2,73% (avant charges et impôts) en 2021 selon Seloger, contre plus de 4% à Lille ou Marseille, et plus de 5% à Clermont-Ferrand ou Orléans.
À environ 10% sur 20 ans, la rentabilité de l’investissement immobilier d'habitation baisse quand même sous les 5% (4,8% en France et 4,2% à Paris) sur 10 ans. Une performance relativement décevante quand on pense aux coûts et aux contraintes d’un investissement en direct dans un logement (sélection du bien, travaux, recherches de locataires, entretien, problèmes avec un locataire, etc.).
Pas étonnant dans ces conditions que de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour réaliser un placement immobilier. Tout d’abord, les contraintes d’un tel investissement sont minimes. Vous confiez en effet votre placement à une société de gestion qui va s’occuper de TOUT. La société investit dans un parc immobilier (résidentiel mais aussi et surtout bureaux, commerces, entrepôts ou encore immobilier de santé) et le gère pour le compte des investisseurs qui n’ont qu’à recevoir des loyers. L’investissement est accessible pour toutes les bourses, à partir de quelques milliers d’euros à peine et jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, en cash ou à crédit.
Des tels avantages impliquent bien entendu un certain nombre de frais. Les frais d’acquisition avoisinent les 10%. Ils sont certes élevés, mais pas beaucoup plus élevés que pour un achat en direct (environ 7,5% pour l’achat d’un bien en direct). Les frais de gestion s’élèvent à 10% des loyers (soit à peu près les mêmes frais que pour la mise en gestion d’un bien dans une agence).
Malgré des frais élevés, la rentabilité reste au rendez-vous : sur 10 ans, le TRI des SCPI ressort à 5%* net de frais de gestion. Il ressort même à 8,50%* sur 20 ans. Comment expliquer une telle performance ? Les SCPI sont notamment investies en immobilier d’entreprise, difficilement accessible aux particuliers et plus rentable que l’investissement immobilier résidentiel (cf ci-dessous).
Les commerces largement en tête sur 20 ans
Avec la crise sanitaire et maintenant la flambée des coûts de l’énergie et des matières premières, l’immobilier commercial n’attire pas aujourd’hui un grand nombre d’investisseurs. C’est pourtant le meilleur placement immobilier sur 20 ans avec un TRI annuel de 17,60%. Largement devant les sociétés immobilières cotées (SIIC ou foncières) qui ont offert un TRI annuel de 12,30% et qui sont majoritairement investies… en immobilier commercial.
Sur 10 ans, la performance de l’immobilier commercial reste également très bonne, à 7,2%. Les commerces ont donc montré toute leur résilience face à une crise sans précédent en 2020. Il faut dire que cette typologie d’actifs présente une grande variété et donc une bonne diversification : murs de boutiques en centre-ville, zones commerciales en périphérie ou encore galeries marchandes.
S’il est possible pour un particulier d’acquérir un local commercial, nous conseillons de le faire via des SCPI. Immorente, la SCPI historique de Sofidy, demeure LA Référence parmi les SCPI de commerces. Forte d’une capitalisation qui excède 3,6 milliards d’euros fin 2021, la SCPI est majoritairement investie en commerces mais investit également en bureaux et logistique. Elle fait également état d’une belle diversification géographique, avec notamment un peu plus de 20 % de patrimoine immobilier localisé en Europe, hors des frontières de l’Hexagone.
En 2021, cette SCPI a offert un rendement de 4,64%*, en hausse par rapport à 2020 (4,42%*). Sur le long terme, Immorente dispose d’un bel historique. Après tout, la SCPI a vu le jour à la fin des années 1980… et peut donc faire valoir plus de 30 ans de performances et de bonne gestion ! En 30 ans, le prix de part est passé de 167,9 € à 340 €, soit une hausse de plus 100%*. En incluant les loyers, le TRI sur 20 ans ressort à 8,63%*. Fait notable pour ceux qui s’intéressent à l’histoire, les versements aux souscripteurs étaient restés très bien orientés au cours des années 1990, une décennie marquée par une grave crise de l’immobilier tertiaire, avec une hausse de la vacance locative et une chute des prix. Une preuve de la solidité historique de cette SCPI, de bon augure pour les épargnants qui recherchent un placement durable sur le moyen-long terme.
Immorente est disponible en direct, ou via l’assurance-vie pour ceux qui cherchent à limiter l’impact de la fiscalité. Pour ceux qui cherchent à limiter la fiscalité mais sur un placement en direct, il faut alors se tourner vers les SCPI étrangères moins imposées (exonération de prélèvements sociaux pour l’épargnant et fiscalité plus douce par rapport aux revenus de source française). Novapierre Allemagne demeure LA référence parmi les SCPI étrangères de commerces. Comme son nom l’indique, elle cible exclusivement les opportunités outre-Rhin, dans le domaine de l’immobilier commercial. A date, Novapierre Allemagne est fermée aux nouvelles souscriptions. Les investisseurs peuvent toutefois s’intéresser à sa « petite sœur » Novapierre Allemagne 2, également gérée par Paref Gestion et mise en place à partir de mi-2019.
Autre solution, la SCPI GMA Essentialis. Cette nouvelle SCPI qui vient d’être lancée est dédiée à l’immobilier de commerces « essentiels », et plus précisément les commerces alimentaires situés en ville et périphérie urbaine. Avec l’idée de sécuriser ainsi le flux de revenus locatifs, pour la SCPI et ses porteurs de parts. A l’occasion du lancement, les investisseurs bénéficient d’une rétrocession partielle des frais de souscription : 4 % sur le prix de part souscrit vous seront remboursés par meilleurtaux Placement après votre acquisition !
La logistique, la meilleure sur 10 ans
Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, l’immobilier de logistique constitue la classe d’actifs la plus rentable sur la période 2011-2021 (en dehors des actions). Cette typologie d’actifs désigne les entrepôts, locaux d’activités et locaux professionnels polyvalents pouvant abriter diverses activités (gestion des stocks, assemblage, livraison, etc.). Ces actifs supportent un coût d’entretien globalement modéré, inférieur notamment à celui des bureaux, ce qui conduit mécaniquement à augmenter la rentabilité de ce type de SCPI.
Au-delà des rendements, le secteur de la logistique a connu une croissance forte ces dernières années notamment du fait de la progression du e-commerce. En 10 ans les ventes de produits et de services sur internet ont été multipliées par 4, mais ne représentent aujourd’hui encore que 14% en moyenne de l’ensemble du commerce de détail (le potentiel est donc encore très important). Or, les achats sur Internet requièrent des besoins importants de logistique (stockage et livraison). Au cours des dix dernières années, les surfaces consacrées à la logistique commercialisées dans l'hexagone ont doublé, passant de 1,5 million de m² à 3 millions de m².
La crise du coronavirus a accéléré cette tendance, notamment du fait des confinements, fermetures de commerces et essor du télétravail. Les ventes de produits sur Internet ont en effet augmenté de 32% en 2020 (+7% en 2021). Les locaux d'activités tournaient donc à plein régime, contrairement à d'autres locaux, et les bailleurs n'ont donc eu aucun problème pour récupérer les loyers. Le développement du e-commerce ne s’arrêtera pas avec la fin de la crise sanitaire. Il continue d’accélérer au contraire. Le e-commerce a franchi le cap des 125 milliards d’euros en France en 2021. L’avenir s’annonce donc radieux pour le secteur de la logistique.
Du fait de sa stratégie ciblant exclusivement l’immobilier de logistique, la SCPI ActivImmo est la mieux positionnée du marché pour tirer parti de la dynamique de cette classe d’actifs portée par l’essor du commerce en ligne. La SCPI a distribué un rendement courant de 6,02 %* en 2021. Une performance de haut rang qui fait suite à une année 2020 tout aussi brillante (6,05 %*). La SCPI créée en septembre 2019 affiche ainsi d’excellents rendements (les meilleurs de notre palmarès 2022), ainsi qu’une croissance soutenue. A titre d’exemple, elle a déjà dépassé le seuil des 300 millions d’euros de capitalisation (328 millions au 31 décembre 2021), ce qui lui a permis de constituer un patrimoine de 55 bâtiments d’activités et de logistique (entrepôts, relais de livraison, etc.).
Communication non contractuelle à but publicitaire
*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
