Trois solutions pour diminuer la fiscalité des SCPI

Après une année 2020 difficile, la collecte des SCPI est repartie à la hausse en 2021. Il faut dire que ces véhicules ne manquent d’atouts : ils permettent d’investir en immobilier, sans forcément immobiliser de gros montants et sans aucun souci de gestion. Les rendements perçus, nets de frais de gestion et de souscription, sont très attractifs. Mais certains investisseurs sont refroidis par la fiscalité qui peut être confiscatoire. Il existe néanmoins quelques solutions pour qu’immobilier ne rime pas avec fiscalité…

2021 : sortie de crise par le haut pour les SCPI

Le marché des SCPI (Société civile de placement immobilier) est reparti à la hausse en 2021 : la collecte a atteint 7,4 milliards d'euros l’an dernier, soit une augmentation de 22 % par rapport à 2020.

Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements garantis comme le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face au manque d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.

La belle santé de l’investissement en SCPI est d’autant plus appréciable après une année 2020 perturbée par l’émergence du Covid-19. L’activité des sociétés de gestion s’en était ressentie. La collecte avait chuté de plus de 25% en 2020. Le rendement, légèrement affecté par les difficultés de certains locataires, avait lui quelque peu reflué, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)* passant de 4,4%** en moyenne en 2019 à 4,18 %** en 2020 (mais certains véhicules avaient continué à versé plus de 5%** ou même 6%** de rendement).

Au final, les investisseurs se sont donc aperçus de la solidité de ces véhicules de Pierre Papier face à la crise sanitaire, notamment par rapport aux placements en actions (en particulier les SIIC) et alors que les rendements des placements garantis ont continué à baisser pendant la crise. Non seulement, le rendement des SCPI est resté bon, il a même augmenté à 4,45%** en 2021, mais en plus, plusieurs véhicules ont procédé à une hausse du prix de leur part…

Quelle fiscalité pour les SCPI et comment la réduire ?

Les revenus versés par la SCPI sont à déclarer au barème de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers (possibilité de déduire les intérêts d’emprunt si l’achat a été fait à crédit). Ils sont donc soumis à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

C’est ainsi que les revenus perçus par la SCPI peuvent être imposés à plus de 50% ! Par exemple, un investisseur soumis à la tranche à 41% recevant 4,4%** de rendement brut de fiscalité de sa SCPI, le rendement net ressortirait à 1,8%**. Tout de suite beaucoup moins attractif…

Au moment de la revente, si l’investisseur réalise une plus-value (nette de frais), celle-ci est soumise à un impôt sur la plus-value de 19% en plus des prélèvements sociaux de 17,2%. Comme pour un bien immobilier en direct, des abattements sont octroyés selon la durée de détention de la SCPI. A partir de la 6ème année de détention, l’investisseur bénéficie en effet d’un abattement de 6% par an sur la plus-value immobilière et de 1,65% pour les prélèvements sociaux. Il se retrouve ainsi exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de la 22ème année de détention et de prélèvements sociaux au bout de la 30ème année.

A l’image d’un investissement immobilier en direct, les revenus des SCPI sont donc fortement imposés. Mais il existe plusieurs solutions pour investir très facilement en SCPI en réduisant largement la facture fiscale. Un autre avantage par rapport à l’immobilier en direct. Voici trois solutions :

1. Investir en SCPI étrangères

Les personnes fortement imposées, dont le taux marginal d’imposition est supérieur ou égal à 30%, privilégieront, si elles veulent des revenus immédiats, les SCPI européennes. La fiscalité des SCPI sera alors beaucoup plus douce : pas de prélèvements sociaux et un taux d'IR plus faible qu'en France.

Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières.

Le marché immobilier allemand notamment séduit de plus en plus d'investisseurs français. Ceux-ci sont attirés par les prix abordables, le potentiel de hausse, la qualité des biens et la qualité des locataires. L’Allemagne est une zone refuge grâce à son économie leader en Europe qui montre une belle solidité : le nombre de défaillances d’entreprise y est deux fois plus faible qu’en France (source : Coface). Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables. Les villes allemandes sont très dynamiques (démographie, économie en progression, effervescence culturelle). Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, on compte 4 villes allemandes dans le TOP 15.

En terme de fiscalité, pour une SCPI qui investit en Allemagne, les revenus distribués par la SCPI doivent être déclarés, mais bénéficieront d’un crédit d’impôt sur le taux moyen d'imposition ce qui viendra limiter la fiscalité française. Exemple : vous avez une tranche marginale à 41% et votre taux moyen d’impôt est de 24%. L’imposition globale portant sur les revenus de la SCPI sera de 17% !

2. Investir via l’enveloppe assurance-vie

Une autre solution pour investir en SCPI de rendement sans subir la fiscalité des revenus fonciers est de les loger dans un contrat d’assurance-vie. Car dans ce cas, c'est la fiscalité douce du contrat d'assurance-vie qui s'applique.

En effet, seuls les rachats réalisés sur le contrat sont imposés, et uniquement sur la part d'intérêt qui compose un rachat (un rachat est en effet composé d'une part d'intérêts et d'une part de capital). Cette part est soumise au choix au barème de l'impôt sur le revenu (TMI + prélèvements sociaux de 17.2%) ou à la flat tax.. Cette solution est donc idéale pour les investisseurs qui ont un horizon long terme et qui ne cherchent pas à obtenir un revenu immédiatement, mais dans le futur.

Lorsque le contrat a plus de 8 ans, il bénéficie d'avantages fiscaux : abattement annuel de 4600 euros sur les gains (9200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple). Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux.

Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct. L'assureur assure la liquidité des parts de SCPI. C'est-à-dire que c'est lui qui rachète vos parts si vous voulez vendre.

En revanche, il est nécessaire de bien choisir son contrat d’assurance-vie, en prêtant une attention particulière au nombre et à la qualité des SCPI disponibles sur le contrat, aux frais de gestion et aux conditions fixées par l’assureur pour recevoir la part de loyers (qui ne sont pas toujours très souples).

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• Délai de jouissance au 1er jour du mois qui suit l'investissement.
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• 0,5 %/an de frais de gestion au titre du contrat d'assurance vie, soit les frais parmi les moins chers du marché !

3. Investir en parts de SCPI en nue-propriété

La propriété d'un bien immobilier, et donc d’une part de SCPI, peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit de percevoir les revenus, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur une SCPI démembrée pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété des parts au bout de 10 ans.

Détenir la nue-propriété temporaire de parts de SCPI peut se révéler très intéressant :

• Vous achetez les parts avec une décote. L’investisseur connaît déjà le prix de la part en pleine propriété. La société de gestion publie une « clé de répartition », c’est-à-dire la quote-part respective du prix entre l’achat de l’usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée. Il n’y a donc pas de survalorisation possible sur la nue-propriété. On trouve facilement aujourd’hui des décotes autour de 20% sur 5 ans, 30% sur 7-8 ans, 35% sur 10 ou 12 ans.
• Le choix est très vaste. Beaucoup de choix sur les SCPI et beaucoup de choix en termes de durées : de 3 à 20 ans
• Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
• L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation de parts peut vous amener une deuxième source de rentabilité.
• Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR (impôt sur le revenu) ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.
• L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.A l’échéance, l’investisseur n’est pas bloqué : il peut conserver ses parts de SCPI, mais il peut aussi facilement revendre ses parts, au prix en pleine propriété.

Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI

*TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.