En 2021, les épargnants ont de nouveau plébiscité les SCPI. Mais comment investir dans la pierre-papier intelligemment en 2022 ? Quels sont les meilleurs supports du marché ? Avec son palmarès 2022, meilleurtaux Placement vous apporte des éléments de réponse. Découvrez notre focus sur la lauréate du classement, Novapierre Allemagne, une SCPI étrangère à fort potentiel.
Novapierre Allemagne, n°1 du palmarès des SCPI 2022
Chaque année, meilleurtaux Placement publie son palmarès des meilleures SCPI de l’année. Dans l’édition 2022, Novapierre Allemagne, la SCPI germanique spécialisée dans l’immobilier de commerces pilotée par Paref Gestion, trône en tête du classement.
Les atouts de Novapierre Allemagne sur le marché toujours plus fourni des SCPI sont indéniables. Elle repose sur un modèle qui a fait ses preuves depuis son lancement en 2014, porté par une stratégie d’investissement pertinente. En ciblant l’immobilier commercial allemand, et tout particulièrement les commerces de proximité (alimentaire, Do It Yourself, drugstores et restauration notamment), la SCPI tire parti d’une classe d’actifs pérenne et résistante aux aléas économiques. Elle capitalise également sur la robustesse de la première économie européenne et de la consommation Outre-Rhin. Enfin, cette SCPI allemande profite pleinement d’un marché immobilier profond, aussi bien à Berlin et dans sa banlieue qu’au sein des multiples Länder de la République fédérale.
Cerise sur le gâteau, Novapierre Allemagne est, comme son nom l’indique, une SCPI étrangère. Cela signifie que les porteurs de parts bénéficient d’une fiscalité allégée sur les revenus qu’ils perçoivent. D’une part, ils échappent entièrement aux prélèvements sociaux de 17,2 %. D’autre part, ils sont imposés en Allemagne, où la taxation des revenus fonciers s’établit à 15,825 %, soit un taux bien moins élevé qu’en France (tranche marginale du barème de l’impôt sur le revenu).
Reste un problème : il n’est aujourd’hui plus possible d’investir sur Novapierre Allemagne 1. La SCPI est en effet fermée aux nouvelles souscriptions depuis le printemps 2019, sur décision de l’assemblée générale. C’est pourquoi Paref Gestion a inauguré dans la foulée Novapierre Allemagne 2, une réplique de son aînée, pour continuer à répondre à l’appétit des épargnants français.
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Une stratégie identique pour Novapierre Allemagne 2
Novapierre Allemagne 2 constitue une copie carbone de son aînée. Les deux SCPI sont pilotées par la même société de gestion, avec une stratégie identique portant sur l’immobilier commercial allemand. La seule différence notable entre les deux véhicules est l’accessibilité aux nouveaux investisseurs : Novapierre Allemagne 2 est ouverte aux souscriptions, Novapierre Allemagne 1 ne l’est plus.
Créée en 2019, Novapierre Allemagne 2 atteint son rythme de croisière. Son rendement annuel cible (non garanti) se situe entre 4,20 et 4,50 %, net de fiscalité étrangère. Après une phase de décollage qui s’est prolongée jusqu’à début 2021, la SCPI est désormais parfaitement en phase avec cet objectif. Pour preuve, le dividende versé au 4ème trimestre de l’année dernière aux porteurs de parts de Novapierre Allemagne 2 (3,24 € net par part) a dépassé celui attribué aux investisseurs de Novapierre Allemagne 1 (2,97 € net par part). Les distributions de revenus aux associés n’ont pas cessé de progresser en 2021, trimestre après trimestre, pour se situer désormais à un niveau rivalisant avec son aînée.
Au-delà du rendement, les indicateurs de Novapierre Allemagne 2 s’avèrent très bons. Par exemple, le taux d’occupation financier (TOF), reflétant le niveau des loyers perçus par rapport aux loyers pouvant être tirés de l’intégralité du patrimoine sous gestion se fixe à 97,3 % à fin 2021. Autre information intéressante issue du dernier bulletin trimestriel, la valeur du patrimoine de la SCPI a gagné 9,6 % en 2021. Or, la valorisation du patrimoine doit se refléter sur le prix de part à terme…
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Un prix de part décoté… pour le moment
La valorisation du patrimoine de Novapierre Allemagne 2 doit être remise dans son contexte. En confrontant prix de part (250 €, à fin 2021) et valeur de reconstitution de la SCPI (266,58 € à fin 2020, la valeur à fin 2021 sera connue dans quelques semaines), il ressort que le prix de part affiche une décote de 6,6 %. Compte tenu de l’appréciation du patrimoine, cette décote devrait augmenter sensiblement, puisque l’augmentation de la valeur du patrimoine va se traduire par une hausse de la valeur de reconstitution.
Quelle différence pour le porteur de part ? Au-delà d’un signe de bonne santé de la SCPI, la décote du prix de part a un impact concret sur son investissement. La réglementation impose aux sociétés de gestion de procéder à une revalorisation du prix dès lors que la décote excède 10 %. Compte tenu des éléments financiers à disposition, ce seuil de 10 % a toutes les chances d’être dépassé. Ce qui aboutirait, donc, à une augmentation du prix de part particulièrement bénéfique aux épargnants qui auront investi au prix de 250 € par part. Autrement dit, le prix de part de Novapierre Allemagne 2 ne restera pas décoté beaucoup plus longtemps…
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