Hausse des taux : au-dessus de quel niveau emprunter n’est-il plus intéressant ?

La hausse des taux d’intérêt depuis le début de l’année a été spectaculaire. Dans le sillage de l’OAT (taux d’emprunt de l’État français sur 10 ans) qui est passé de 0,2% à 3%, le taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans est passé de 1,10% à plus de 2,5% en 10 mois. De quoi refroidir les potentiels investisseurs. Pourtant, si on regarde les chiffres historiques, on s’aperçoit qu’en 50 ans, les taux ont rarement été en dessous de 3%. Et qu’il est donc probablement encore très rentable d’emprunter à 3 et même 4%. Jusqu’où les taux doivent-ils monter pour que ce ne soit plus rentable ? On le calcule pour vous dans cet article…

Rendement à 4,5 % - taux à 4,5 % = 0 ? Pas le bon calcul…

Pour apprécier la rentabilité d’un placement immobilier à crédit, de nombreux investisseurs font un calcul simple : si leur bien immobilier rapporte 4,5%*, il faut alors que le taux du crédit soit inférieur à 4,5%** pour que l’investissement soit rentable. C’est une idée reçue. Car ce n’est pas le bon calcul. Il y a en effet de nombreux facteurs dont il faut tenir compte :

• La part des intérêts à payer chaque année n’est pas fixe. En empruntant 100 000 € à 4,5%** pendant 20 ans, vous n’allez pas payer chaque année 4500 € d’intérêts. La part d’intérêts est en effet dégressive, chaque année, notamment parce que chaque année, vous avez moins à rembourser, et donc les intérêts diminuent. Au final, sur 20 ans, vous payerez environ 50 000 € d’intérêts, soit 2500 € d’intérêts par an en moyenne.
• L’impact fiscal n’est pas facile à mesurer. Certes, les loyers reçus par l’investissement immobilier vont être imposés, potentiellement avec un taux d’imposition élevé puisqu’il correspond généralement au taux marginal d’imposition. Mais les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus imposables. La hausse des taux a donc un effet « aigre-doux » : l’emprunt coûte plus cher, mais cette hausse est relativement atténuée par la baisse de la fiscalité.
• L’effet de levier du crédit : en plus de la rentabilité du bien immobilier, il faut aussi tenir compte du levier que procure le crédit. En effet, les rendements obtenus grâce à l'investissement à crédit vont couvrir le coût de ce crédit (intérêts) mais vont également rembourser partiellement la mensualité. Sur un investissement de 100 000 € vous rapportant 4500 €* de loyers par an, vous aurez donc 2500 € qui rembourseront les intérêts (hypothèse d’un taux d’emprunt de 4,5%** sur 20 ans) et 2000 € qui rembourseront le prêt. L'acquisition est ainsi financée en partie par les loyers versés par le locataire !

Pour ces raisons, dans le cas où le taux du crédit immobilier serait plus élevé que le taux de rendement, cela ne signifie pas que l’investissement n’est pas rentable. C’est lorsque le taux dépassera 5% sur 15 ans ou 5,5% sur 20 ans que la question de la rentabilité de son investissement pourra être posée. Notons toutefois qu’il y a d’autres facteurs qui peuvent venir impacter positivement votre investissement :

• Négocier les frais (de dossier, de crédit logement, d'agence et commission de souscription).
• Négocier le taux de l’assurance emprunteur.
• Tenir compte d’une potentielle hausse des loyers perçus en cours de crédit.
• Limiter la fiscalité sur les loyers.
• Tenir compte d’une potentielle revalorisation du bien à l’issue du crédit.
• Optimiser la durée d’investissement.

Des taux de rendement (TRI) annuel compris entre 1%...

Sur le papier, un investissement à crédit avec une rentabilité locative de 4,5% et un taux d’emprunt de 4,5 %, hors assurance, ne sera pas très rentable (pas nul, mais pas très rentable non plus) : autour de 1% de TRI annuel sur 20 ans.

Bien sûr les taux ne sont pas (encore) à 4,5%, sauf chez certaines banques et sur certains types d’acquisition comme par exemple les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour lesquelles les taux sont généralement un peu plus élevés. Ils se situent actuellement entre 3,5 et 4,5%, mais comme pour tous les taux, ils risquent encore d’augmenter dans les prochains mois.

Rechercher un partenaire offrant des taux encore attractifs, autour de 2,5 ou 3% en direct, et 3,5 ou 4% sur les SCPI de rendement, est bien entendu important. Mais le taux ne fait pas tout. Aujourd’hui, avec les hausses régulières de taux, il est particulièrement difficile de négocier le taux accordé par la banque, d’autant que votre banquier sait que les taux risquent d’augmenter rapidement. En revanche, il est toujours possible d’optimiser certaines caractéristiques de l’investissement, et négocier les frais. Les différents frais ont en effet un impact très important sur la rentabilité finale d’un investissement. Frais de dossier, frais de garantie, frais d’agence ou encore commission de souscription. L’investisseur a vraiment intérêt à réduire ces frais au maximum.

À ce titre, le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive, la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, et surtout aucun frais de dossier. Voici toutes les caractéristiques de cette offre:

• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 3,65 % jusqu'à 15 ans et 4,15 % de 16 à 25 ans.
• Large choix de SCPI : notamment SCPI étrangères.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Pas d’apport et pas de domiciliation bancaire.

Prenons donc l’exemple suivant : Monsieur et Madame Hermont se lancent dans un investissement à crédit avec meilleurtaux Placement. Ils choisissent d’acheter des parts d’une SCPI pour éviter les soucis de gestion.

Détail du projet :

• Montant : 100 000 €.
• Durée : 20 ans.
• Taux : 4,15%** + 0,3% d’assurance emprunteur.
• Mensualités : 638 €.
• Revenus mensuels nets d'impôt : 302 € en moyenne (sur la base d'un taux de distribution de 4,5%* et d’un TMI de 30%)
• Effort d’épargne net moyen: 336 €.

Au bout de 20 ans, l’investisseur détient 100 000 € de parts de SCPI pour un effort d’épargne total de 80 642 €. Soit un TRI annuel net de 2,39%.

…et 6%

Les hypothèses prises dans l’exemple précédent sont assez pessimistes. Elles ne prennent pas en compte la potentielle revalorisation de l’investissement immobilier. Sur 25 ans, on peut en effet espérer une hausse des prix immobiliers, et donc que l’investissement se revalorise à l’échéance. On peut également espérer que les loyers perçus augmentent, ce qui reviendrait dans ce cas à diminuer l’effort d’épargne chaque mois. Si on prend l’hypothèse d’une revalorisation annuelle de 0,5%* des prix et des loyers (soit une hausse de 10,5%* sur 20 ans), hypothèse là encore assez prudente, le TRI annuel net passe de 2,39% à 3,73%.

Avec 3,73% de TRI annuel net sur 20 ans, on bénéficie d’un placement assez attractif. Mais il est possible d’optimiser ce TRI en modifiant certaines caractéristiques du prêt.

Tout d’abord, l’assurance emprunteur est facultative. Elle n’est pas vraiment nécessaire dans le cadre d’une SCPI, car les parts sont liquides et vous pouvez donc les vendre rapidement en cas de problème. Vous économisez ainsi l’assurance sans risque de vous retrouver en difficulté pour rembourser le prêt. L’autre moyen d’optimiser est d’augmenter la durée du prêt. En passant de 20 à 25 ans, on diminue mathématiquement les mensualités. Et comme les loyers perçus restent stables, on limite l’effort d’épargne mensuel. Et on maximise le levier et donc le TRI de l’opération.

Enfin, le dernier point, essentiel, sur lequel l’investisseur peut jouer est le choix de la SCPI. Dans l’exemple précédent, nous avons pris une SCPI française avec un rendement de 4,5%*, soit la moyenne des SCPI l’an dernier. Mais certaines SCPI françaises rapportent plus que 4,5%, voire plus que 5%. Vous pouvez aussi et surtout choisir une SCPI étrangère. Au-delà de l’intérêt d’un point de vue diversification, une SCPI étrangère sera fiscalement attractive, avec notamment l’absence de prélèvements sociaux de 17,2%.

Reprenons donc notre exemple :

Monsieur et Madame Hermont se lancent dans un investissement à crédit avec meilleurtaux Placement. Ils choisissent d’acheter des parts d’une SCPI étrangère pour éviter les soucis de gestion et limiter la fiscalité

Détail du projet :

• Montant : 100 000 €. Durée : 25 ans.
• Taux : 4,15%**, pas d’assurance.
• Mensualités : 614 €.
• Revenus mensuels nets d'impôt : 364 € en moyenne (sur la base d'un taux de distribution de 4,5%*, sur une SCPI étrangère, une TMI de 30% et un taux moyen de 15%, et une revalorisation annuelle de 0,5% des loyers).
• Effort d’épargne net moyen: 250 €.

Au bout de 25 ans, l’investisseur détient 100 000 € de parts de SCPI pour un effort d’épargne total de 60 000 €. Soit un TRI annuel net de 6,07%.

C’est ainsi qu’avec un taux de 4,15%** sur 25 ans, qui peut être jugé comme assez élevé, et un rendement de 4,5%* sur la SCPI, on obtient en optimisant le crédit un TRI de plus de 6%, malgré des hypothèses de hausse de prix et de loyers relativement prudentes.

Pourquoi investir en parts de SCPI, à crédit ?

Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.

Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a plus qu'à percevoir les revenus !

Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Dans la pratique, les rendements immobiliers ne sont pas garantis. Le risque d’impayés ou de vacances rajoute donc de l’incertitude au projet : seriez-vous en capacité de rembourser les mensualités sans les revenus du bien immobilier ? Avec les SCPI, nul besoin de chercher un locataire ni même de gérer le bien. La société s’occupe de tout, vous n’avez qu’à percevoir les loyers. Et comme les SCPI ont déjà des vingtaines voire des centaines de locataires, le risque de vacances et d’impayés est très contenu. Un problème isolé avec un locataire n’impacte pratiquement pas les loyers reçus par les porteurs de parts.

Enfin, l'investissement est accessible pour une somme bien plus raisonnable qu'un bien immobilier en direct : quelques milliers d'euros pour un achat en direct et donc quelques centaines d'euros pour une acquisition à crédit.

Tous ces avantages ont un coût mais les rendements restent attractifs (entre 3 et 6%* en 2021 selon la SCPI).

Les SCPI permettent en plus de pouvoir investir en immobilier quel que soit le budget : 5 000 €, 10 000, 50 000, 100 000, 300 000, 500 000, etc. Et de pouvoir ainsi adapter son investissement à son budget exact. Par exemple à une capacité d’épargne. Vous avez une capacité d’épargne permettant de réaliser une acquisition de 215 000 € ? Vous n’avez pas à rechercher un bien de cette valeur exacte, il vous suffit d’acheter le nombre voulu de parts de SCPI.

Autre point positif, pas besoin d’apport. meilleurtaux Placement propose en effet des offres packagées qui ne nécessitent aucun apport. Une solution idéale pour ceux qui débutent dans la vie active et qui n’ont pas encore eu l’occasion de se constituer une épargne, ou ceux qui, avec une capacité d'épargne supplémentaire, cherchent à diversifier leur patrimoine et se constituer des revenus complémentaires.

Communication non contractuelle à but publicitaire

*Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

* Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.