Le projet de loi de Finances 2025 prévoit de réformer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value dès 2025. Face à cette mesure, les investisseurs pourraient être amenés à explorer d’autres solutions d’investissement dont une, moins connue du grand public, est moins soumise aux évolutions législatives.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : un choix privilégié des investisseurs immobiliers
Le statut LMNP est privilégié par les investisseurs immobiliers car celui-ci offre un double avantage fiscal lié au régime réel d’imposition et aux amortissements. L’amortissement est la constatation comptable d’une perte de valeur du bien d’un point de vue comptable.
Un avantage sur l’imposition des revenus locatifs
En LMNP, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits de votre bénéfice imposable à condition d’opter pour le régime réel. En d’autres termes, cela vous permet d’optimiser votre fiscalité immobilière et donc de réduire le montant de votre impôt.
Exemple : Pour un loyer annuel de 10 000 €, les charges annuelles de 1 000 € et les amortissements de 7 000 € par an sont déduits diminuant le revenu imposable à l’impôt sur le revenu à 2 000 €.
Dans cet exemple, la base taxable est diminuée, ce qui réduit ainsi l’impôt. Dans certains cas, l’impôt peut même être annulé.
Un avantage à la revente sur l’imposition de la plus-value
Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) présente un avantage fiscal supplémentaire lors de la revente du bien : les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en LMNP.
C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value. Les amortissements ne venant pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable, vous bénéficiez alors d’une imposition plus douce à la revente du bien.
Par ailleurs, en cas de revente d’un bien immobilier en LMNP, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, des abattements peuvent être appliqués sur le montant de la plus-value selon la durée de détention du bien. Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé à un taux de 19 %. Sont également dus, les prélèvements sociaux de 17,2 %. A savoir qu’au bout d'un certain nombre d'années, la plus-value peut être totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, ce qui peut inciter les propriétaires de meublé à conserver leur bien sur une longue période.
A noter : Dans le cadre du budget 2025, un amendement adopté par la Commission des finances, puis rejeté, proposait de réviser en profondeur le système de taxation des plus-values immobilières. L’amendement prévoyait le remplacement de l’abattement par durée de détention par un abattement équivalent à l’actualisation de la valeur de d’acquisition du bien en fonction de l’inflation. Par ailleurs, le texte proposait d’appliquer un taux d’imposition sur la plus-value identique à celui des revenus du capital, soit la flat tax à 30 %. A savoir qu’un autre amendement prévoyait un rehaussement de la flat tax à 33 %. Au final, retour à la case départ, c’est la version initiale du texte qui est alors en discussion dans l'hémicycle.
La fin de la niche fiscale du LMNP ?
Jusqu’à présent les sommes amorties durant la durée de détention du bien n’étaient pas prises en compte dans la valeur finale du bien lors d’une cession. La logique voudrait que les amortissements qui ont été déduits des revenus locatifs chaque année soient réintégrés à la revente.
L’article 24 du projet de loi de Finances présenté le 10 octobre prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. L’impôt dû serait ainsi plus élevé, à moins de profiter des abattements, auquel cas la mesure aurait finalement peu d’impact pour les loueurs en meublé. Cette mesure s’appliquerait aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025.
Exemple : Un bien a été acheté 250 000 € (frais d’actes inclus) dans le but de le louer en meublé. Il est revendu 350 000 € avec 90 000 € d’amortissements.
Calcul de la plus-value imposable sans la réintégration des amortissements : 350 000 € - 250 000 € = plus-value de 100 000 €.
Calcul de la plus-value imposable avec la réintégration des amortissements : 350 000 € - (250 000 € - 90 000 €) = plus-value de 190 000 €.
La plus-value imposable est alors bien plus élevée. Cette conséquence pourrait toutefois avoir peu d’impact selon la durée de détention du bien.
Autrement, les loueurs en meublé peuvent toujours se rabattre sur la location nue qui jusqu’ici était fiscalement moins attrayante mais plus simple (turn-over moins important et moins de travaux de maintenance). Pour ceux qui souhaitent passer du LMNP à la location vide, une cessation d’activité entraine une taxation immédiate des bénéfices mais pas de taxation sur la plus-value. Si l’activité de loueur en meublé sous le statut LMNP continue après la vente du bien, il n’y a alors aucune conséquence fiscale de passer un bien meublé en location vide.
Encore plus simple pour les investisseurs désireux d’acquérir de l’immobilier : se tourner vers la pierre-papier avec les SCPI. La SCPI est un véhicule d’investissement qui offre de nombreux avantages, surtout si elle investit à l’étranger.
Une alternative pour moins de contraintes
Pour l’instant, rien n’est joué puisqu’il ne s’agit que du projet de loi, mais si la location meublée (et notamment la location saisonnière) est dans le viseur du gouvernement, cela ne date pas d’hier.
Dans l’optique de réguler le marché des meublés et surtout des meublés touristiques, le Sénat a déjà adopté le 21 mai la loi anti-Airbnb pour favoriser les locations longue durée avec notamment la réduction de l’abattement fiscal à 30 % (sauf exceptions). Et ce n’est pas la première fois que l’immobilier résidentiel fait l’objet de réglementations défavorisant les investisseurs immobiliers : l’encadrement des loyers, le nouveau DPE, les autorisations de changement d’usage possibles que sous certaines conditions…
Face à une réglementation qui se durcit, les investisseurs peuvent se tourner vers une alternative avec beaucoup moins de contraintes : la SCPI.
Contrairement à l’immobilier locatif en direct, la SCPI vous libère d’une gestion contraignante. Vous percevez des revenus locatifs redistribués par la société de gestion et en fonction du nombre de parts détenues. La gestion des actifs immobiliers est finalement déléguée à la société de gestion. Et pour accéder à ce type de placement, nul besoin de rassembler un capital important avant d’investir. Selon les SCPI, certaines nécessitent un faible ticket d’entrée ce qui rend l’immobilier accessible au plus grand nombre.
Contrairement à un bien détenu en direct, une SCPI prône la diversification puisqu’elle répartit ses investissements sur une multitude de biens immobiliers de typologies variées (bureaux, commerces, entrepôts, santé…) et dans des zones géographiques différentes. Un avantage considérable pour mutualiser le risque.
La SCPI n’a par ailleurs rien à envier à la fiscalité (jusqu’ici) favorable du statut LMNP. Les SCPI qui investissent à l’étranger sont justement plébiscitées pour leur fiscalité avantageuse.
Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
Les SCPI européennes bénéficient d'une fiscalité particulièrement avantageuse grâce aux conventions fiscales qui existent entre les États membres de l'Union européenne. Ces conventions permettent d'éviter la double imposition et d'appliquer des taux d'imposition réduits sur les revenus générés par les investissements immobiliers à l'étranger. Deux méthodes sont utilisées : le crédit d'impôt, qui permet de récupérer une partie de l'impôt payé à l'étranger, et le taux effectif, qui consiste à appliquer un taux d'imposition moyen aux revenus de la SCPI. Ces mécanismes fiscaux, combinés à une exonération des prélèvements sociaux, rendent les SCPI européennes très attractives pour les investisseurs français.
Partir à la conquête de l’Europe avec la SCPI Transitions Europe
La SCPI Transitions Europe a collecté un montant record au 1er semestre 2024 : 177 millions d’euros. Cette forte collecte lui a permis de réaliser 9 acquisitions au cours de ces 6 premiers mois de l’année, portant à 18 le nombre d’actifs détenus par la SCPI.
Lancée en 2023, la SCPI Transitions Europe a offert un rendement attractif de 7,75 %* (soit 6,52 % net de fiscalité étrangère) cette même année, et 8,16 %* pour les investisseurs ayant souscrit via Meilleurtaux Placement avec une offre à frais réduits lors de son lancement. Son objectif de rendement pour 2024 à 7,50 % dépasse largement la moyenne du marché.
Les atouts d'un investissement en SCPI avec Transitions Europe :
- Accès à l'immobilier européen dès 1 000 € (première souscription minimum : 5 parts à 200 €/part),
- Fiscalité allégée grâce à une exposition européenne,
- Diversification par typologie d’actifs et localisation géographique,
- Taux de distribution cible de 7,50 % en 2024 (non garanti).
Communication non contractuelle à but publicitaire
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
