Avec les matières premières et les objets d’art, l’immobilier appartient à la catégorie des valeurs refuges. Ces actifs promettent des plus-values à la revente intéressante, dans le cas d’un placement à moyen ou long terme. La pierre présente toutefois un atout non négligeable : certains types de biens donnent accès à une rente plutôt importante.
Quand on parle de placement immobilier, les Français pensent rarement au schéma traditionnel de l’achat-revente. Pour eux, investir dans la pierre consiste d’abord à acheter une valeur locative, afin d’en extraire une rente régulière pendant une dizaine d’années, voire plus.
Toutes les conditions semblent d’ailleurs réunies pour faciliter l’investissement locatif : le gouvernement multiplie les aides fiscales, le portefeuille d’actifs disponibles s’étoffe et les taux d’intérêt d’un prêt immobilier restent à un niveau acceptable – autour de 1,60 % sur 20 ans selon le dernier Observatoire Crédit Logement. Grâce à ces facteurs combinés, les Français montrent un réel intérêt pour la pierre et ses dérivés.
Avantage à l’investissement indirect par les SCPI
Les conditions financières intéressantes et la stagnation du marché favorisent réellement les investissements dans la pierre. Les obstacles restent malgré tout nombreux, à commencer par les prix d’entrée trop élevés et le resserrement des conditions de financement des banques. Les épargnants préfèrent ainsi se tourner dans la pierre papier ou l’investissement immobilier indirect.
ImportantCes produits ne nécessitent pas de capital de départ exorbitant et les conditions de souscriptions sont plus abordables.
Ces supports servent par ailleurs une rémunération annuelle plutôt convenable.
En 2021, les SCPI affichent un rendement de 4,45 %, hors frais d’entrée, selon le compte-rendu de l’Aspim. Certes, ces supports d’investissement ne sont pas parfaits. Les prélèvements à l’entrée peuvent atteindre 10 %, auxquels s’ajoutent des frais de gestion facturés chaque année. Pour que le placement devienne rentable, mieux vaut fixer un horizon d’investissement sur 10 ans au moins. Les aspirants rentiers peuvent aussi se tourner vers les autres formes de placement indirect, telles que les :
- Sociétés civiles immobilières (SCI) ;
- Organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
L’an dernier, ces structures génèrent des gains de 3,86 % et 4,62 % respectivement. Là encore, les plus pessimistes se plaindront du faible revenu des SCI par rapport aux SCPI et de la forte exposition des OPCI à la volatilité des marchés financiers.
Un investissement immobilier direct rentable si…
Toutes ces barrières n’affectent pas la réputation des SCPI. Selon l’Aspim, les gérants de ces structures ont collecté 5,2 milliards d’euros supplémentaires au premier semestre 2022, soit 44 % de plus par rapport aux souscriptions enregistrées un an auparavant.
ImportantLa capitalisation de ces sociétés augmente de 3 % en un trimestre et atteint 84,1 milliards d’euros au 30 juin.
Faut-il en déduire que l’immobilier direct n’est pas fait pour les aspirants rentiers ?
L’investissement locatif génère une rente des plus tentantes. Néanmoins, ce supplément de revenu n’est pas systématique. Plusieurs variables déterminent le succès de l’opération, dont :
- Le choix du secteur d’investissement ;
- La sélection du bon emplacement ;
- Le mode de gestion.
Les professionnels recommandent de faire un long travail de reconnaissance en amont, pour récolter le maximum d’indicateurs sur le potentiel d’une ville ou d’un quartier.
Le turnover des commerçants, la qualité des écoles, le niveau de criminalité et le chômage constituent autant de signaux qui permettent d’orienter la recherche du bon investissement locatif. Les secteurs les plus tendus n’offrent pas forcément la meilleure rentabilité.
À Mulhouse, par exemple, le ratio loyer/prix d’achat frôle les 10 %, alors que la ville ne se trouve même pas en zone tendue. La raison est simple : la qualité des biens et le cadre de vie jouent aussi sur la rentabilité de l’investissement locatif.
