Comme annoncé par l’Aspim début décembre, les nouvelles règles de calcul et de présentation des fonds non cotés entrent en vigueur depuis le 1er janvier. Ces changements ont pour but d’optimiser la comparabilité des fonds et améliorer la transparence des gestionnaires afin d’attirer toujours plus de souscripteurs nationaux et étrangers.
Plus de 50 ans après le lancement de la première Société civile de placement immobilier, les gérants de ce véhicule d’investissement cherchent toujours la meilleure façon de présenter sa performance. C’est dire la difficulté de la tâche, dans un marché en pleine évolution.
Après des mois de travaux, l’Aspim a décidé d’instaurer de nouvelles modalités de calcul pour les différents indicateurs de performance de la « pierre-papier ». Les principales nouveautés portent sur le retour à l’ancien Taux de distribution simple, en lieu et place du TDVM, l’actualisation du TRI et l’introduction du nouveau Rendement global immobilier ou RGI.
Un retour à l’ancien taux de distribution
Avant le 1er janvier 2022, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) constitue le principal indicateur de performance d’une SCPI . Il s’obtient en calculant le rapport entre le dividende annuel versé par le gestionnaire et le prix de souscription d’une part du fonds au 1er janvier de l’année concernée. Le gérant pouvait mécaniquement tronquer les résultats, en distribuant des dividendes élevés juste avant de relever le prix de la part.
Cette pratique peut induire en erreur les souscripteurs, d’où la décision de l’Aspim de revenir à l’ancien taux de distribution. Même si ce mode de calcul a aussi ses propres biais, l’association estime qu’il reflète plus clairement la performance effective d’un fonds de placement . Le TD correspond au ratio du dividende brut versé durant l’année n sur le prix de référence de la part au 1er janvier de l’année n.
Pour compléter le TD, l’Aspim annonce la création d’un nouvel indicateur, baptisé Rendement global immobilier . C’est une valeur optionnelle qui reflète la performance globale d’une société civile de placement immobilier sur une année. Le RGI correspond à la somme de la variation de la valeur de réalisation par part des années N-1 et N et du taux de distribution de l’année N. À la différence du TD, cet indicateur est publié en différé, généralement après le vote des associés pour définir les valeurs de réalisation des SCPIs.
Maintien du taux de rendement interne
Autre changement notable : le Taux d’occupation financier ne prend plus en considération les périodes de travaux dans le calcul de la vacance immobilière. Pour calculer le nouveau TOF, on additionne les valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location avec les indemnités d’occupation et les loyers facturés. Ensuite, on divise la somme obtenue par le montant total des loyers facturables si l’ensemble du patrimoine était loué.
Le TOF doit figurer dans les documents informationnels du gestionnaire d’actif. Par ailleurs, l’Aspim laisse au gérant le choix d’intégrer ou non le Taux d’occupation physique dans sa communication.
Enfin, le Taux de rendement interne ou TRI reste inchangé en 2022. L’association continue de le considérer comme la seule mesure fiable de la performance à long terme d’une société civile de placement immobilier.
