Comment investir en immobilier sans payer d'IFI ?

La période de déclaration touche à sa fin (jusqu'au 8 juin pour certains départements). Le chapitre impôt est donc clos...jusqu'à l'année prochaine. Mais si vous voulez payer moins d'impôt l'an prochain, notamment moins d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), il faut déjà étudier les solutions à mettre en place. Contrairement à l'ISF qu’il a remplacé en 2019, il existe peu de moyens de réduire son IFI, si ce n'est d'investir dans des placements exonérés. Tous les placements financiers sont exonérés. Faut-il pour autant fuir les actifs immobiliers pour ne pas payer d’IFI l’an prochain ? Rien n'est moins sûr, l'immobilier restant un actif incontournable de la gestion de patrimoine. Et il existe quelques placements immobiliers qui ne sont pas taxables à l'IFI.

Utiliser au maximum le crédit

Seuls les biens immobiliers nets de crédit sont à prendre en compte dans le patrimoine soumis à l'IFI.

C'est donc lorsque le crédit est remboursé que la facture IFI est la plus salée. Le crédit remboursé, c'est le moment de tirer les revenus* de votre bien. Et ces revenus sont souvent décevants, notamment parce que l'immobilier est fiscalement matraqué : IFI, taxe foncière, revenus fonciers soumis à la TMI, et prélèvements sociaux de 17,2 %.

L'investisseur peut alors faire le choix de vendre son bien immobilier (et placer le cash sur des investissements financiers exonérés d'IFI), pour repartir sur une nouvelle acquisition à crédit. En plus de diminuer son IFI, l'investisseur limite son IR (avec les intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers), bénéficie à nouveau de l'effet de levier du crédit et profite des conditions actuelles de taux d'intérêt (encore) très bas.

Autre solution, contracter un crédit hypothécaire. Le crédit hypothécaire permet d’obtenir de l’argent sous forme de liquidités, en contrepartie de la garantie hypothécaire d'un bien immobilier donnée à la banque prêteuse. Il transforme un patrimoine immobilier en liquidités, et le soustrait donc à l’IFI. Si cette stratégie permet de limiter l'IFI, elle a aussi un coût. Il faut donc calculer si le gain d'IFI (entre 0,5 et 1,5 % de la valeur du bien par an) en vaut bien la chandelle.

Par contre, les opérations de vente à soi-même (vente d’un immeuble que l’on détient en direct à une société civile que l’on contrôle qui se finance par un emprunt bancaire), ainsi que les acquisitions immobilières par des sociétés civiles faisant appel à un financement par compte courant d’associé sont visées par un dispositif anti-abus. Celui-ci prévoit que tant la dette bancaire que le compte courant d’associé ne pourront être pris en compte dans la valorisation des parts, sauf si l’objectif du prêt n’est pas « principalement fiscal ». Or, de telles opérations permettent souvent d’associer les descendants tant au capital de la société qu’à la gestion de celle-ci.

Le meublé professionnel

En matière d'imposition, la location meublée est beaucoup plus avantageuse que la location d'un bien nu. En effet, la location en meublé est considérée comme une activité commerciale et répond au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Un statut qui lui confère plusieurs avantages fiscaux :

• La possibilité (mais pas l'obligation) d'opter pour le régime simplifié « micro BIC », si les revenus sont inférieurs à 70 000 euros. Ce régime permet de ne pas prendre en compte les charges réelles du bien mais d'appliquer à la place un abattement de 50% censé les représenter.
• Dans le cas du régime « réel » (obligatoire si les revenus sont supérieurs à 70 000 €), la possibilité d'amortir à la fois les meubles et les immeubles. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée.
• A condition que les revenus locatifs soient supérieurs à 23 000 euros par an et représentent la première source de revenus du propriétaire bailleur, celui ci peut opter pour la location meublée professionnelle. Pour ce faire, il doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S) en tant que loueur meublé professionnel. L'intérêt de ce statut se situe surtout au niveau de l'IFI : les locations meublées en sont exonérées.

La nue-propriété de SCPI

Dans le contexte de matraquage fiscal de l'immobilier, beaucoup d'investisseurs s'intéressent à l'achat en nue-propriété.

La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est-à-dire séparée en deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :

• Le risque* n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
• L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 4,4%*, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
• Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par le matraquage fiscal de l'immobilier, sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement).

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :

• Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
• L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.
• La clé de répartition, c'est-à-dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

Les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC)

Les SIIC ou « foncières » sont des sociétés commerciales dont l’activité principale est la gestion de biens immobiliers. Ce sont donc des sociétés anonymes classiques avec des dirigeants et des actionnaires. Contrairement aux SCPI, elles ne collectent pas de fonds auprès des particuliers mais vont avoir recours à l’emprunt ou à des augmentations de capital (comme toute société, donc…). Surtout, la grande différence avec les SCPI est que ce sont des sociétés cotées en Bourse. Les investisseurs ont donc la possibilité d’acheter des actions. Il existe de nombreuses SIIC cotées sur Euronext. Les plus connues sont Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Icade, Nexity, Gecina, ou encore Covivio. Depuis 2004, la plupart des foncières cotées ont obtenu le statut de SIIC. Avec ce statut, elles sont exonérées d’impôt sur les sociétés. Les bénéfices sont imposés au niveau des actionnaires (sur leurs dividendes). En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.

La principale différence entre les SCPI et les SIIC est que les SIIC sont des investissements cotés en Bourse. En conséquence, leur valeur évolue chaque jour en fonction des anticipations des investisseurs. Elles sont donc beaucoup plus volatiles que les parts de SCPI qui sont auditées une fois par an, et n’évoluent pas forcément tous les ans.

Le principal avantage par rapport à une SCPI, ce sont les frais. Les frais pour acheter une action ou un OPCVM sont en effet beaucoup plus faibles qu'une SCPI. Les frais de courtage ou les frais d’entrée du fonds dépendent de l’établissement. S’ils peuvent parfois monter à 3% voire 5%, il est souvent possible d’acheter des SIIC avec des frais de courtage inférieurs à 1% ou 0,5%, ou des OPCVM sans frais d’entrée.

D'un point de vue fiscal, les SIIC ne sont pas éligibles au PEA. La fiscalité peut donc être lourde quand elles sont détenues sur un compte titres (mais souvent plus faible que pour une SCPI) : Comme tous revenus d’actions, les dividendes et les plus-values mobilières générés par les SIIC sont imposés à la flat tax, au taux de 30% (possibilité de choisir une taxation au taux d’IR +17.2%). Mais si elles ne sont pas éligibles au PEA, les SIIC peuvent être logées dans un contrat d'assurance-vie, soit via des OPCVM immobiliers, soit parfois même en direct : certains contrats d'assurance-vie proposent en effet l'investissement en titres vifs au sein de l'enveloppe assurance-vie. C'est le cas notamment de notre contrat meilleurtaux Liberté Vie.

Le contrat sans frais d'entrée meilleurtaux liberté Vie est la solution idéale pour l'investisseur à la recherche de la plus grande souplesse et du choix le plus large pour ces investissements. En effet, le contrat propose près de 700 supports parmi lesquels :

• Le fonds en euros Nouvelle Génération Spirica, le support sans risque du contrat, qui a servi en 2021 un taux de 1,65 %***
• 34 supports Pierre Papier (SCPI, SCI, OPCI) pour investir en immobilier, idéal pour ceux qui cherchent de la performance décorrélée des marchés boursiers
• Plusieurs centaines d'OPCVM** (fonds d'investissement) très variés pour investir sur tous les actifs financiers (actions européennes, actions américaines, actions sectorielles, obligations, diversifié, etc.).
• Et donc une centaine de titres vifs** : actions américaines, actions françaises et européennes parmi lesquels plusieurs SIIC : Unibail, Klépierre, Covivio, Gecina ou encore Vonovia.

L'investissement forestier

Vous recherchez un actif tangible, réel, décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers, et qui offre des réductions d'impôt ? Pensez à l'investissement forestier.

Certaines sociétés (ex : Groupement Foncier d'Investissement) proposent aux investisseurs particuliers d'acheter des parts de parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c'est à dire l'entretenir, découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.

Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France. Il s'agit surtout d'un actif tangible, réel, peu risqué et décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers. Il s'agit donc d'un actif « refuge ». En 2008, le prix de l’hectare de forêt n’a pas été impacté par la crise financière.

La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, et se situe généralement autour de 2%****, soit un rendement net de l'ordre de 1%**** après frais de gestion.

La valeur des parts dépend de la valeur des forêts qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés. Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de la demande. Si on croit le dernier rapport annuel sur le marché des forêts, publié par la Société forestière et des Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), le prix moyen de l'hectare des forêts a progressé de 2.8%**** en 2021, après 2,3% en 2020, ce qui porte sa hausse à plus de 100%**** depuis 2000.

Évolution en valeur constante du prix des forêts non bâties par classe de surface entre 1997-1998 et 2018-2019 (moyennes biennales) :

Source : Terres d’Europe-Scafr d’après Safer - juin 2021

Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré des avantages fiscaux :

• Contrairement aux autres placements immobiliers, l'investissement forestier est exonéré d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts de la société.
• La plupart des véhicules sont éligible au dispositif IR PME. Dans ce cas les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % de leur investissement dans la limite d'une souscription de 50 000 euros pour un célibataire et 100 000 euros pour un couple, en contrepartie d'un blocage minimal des parts de 5 ans 1/2 à 7 ans et d'un risque de perte en capital. La réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Pour investir en forêt et bénéficier d'une réduction d'IR (en plus de l'exonération d'IFI), renseignez-vous sur la SA France Valley Revenu Europe 5.
• Au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux sur la part placée en Groupement Forestier d'Investissement (GFI) , sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier. Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie. Pour maximiser l'avantage fiscal, il faut donc souscrire à un GFI déjà constitué (même si par conséquent l'investissement n'est plus éligible à l'IR PME).

Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI ou SCI n’est pas garanti. La valeur de part évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la société.

- La liquidité. La SCPI et la SCI n’étant pas des produits cotés, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cessions (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonciton de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et du marché des parts de SCPI.

** L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

***Taux de rendement annuel net de frais de gestion du contrat de 2 % par an, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Le Fonds Euro Nouvelle Génération Spirica présente une garantie du capital annuelle minorée des frais de gestion de 2 %, soit un garantie de 98 %. Tous les versements sur le Fonds Euro Nouvelle Génération Spirica doivent comprendre une part investie en Unités de Compte de 25 % minimum (SICAV, FCP, SCPI, EMTN, Trackers, Titres vifs…). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

****Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de Groupement Forestier présente un risque de perte en capital, en particulier sur une durée d'investissement qui serait courte. L'investissement dans des parts de Groupements Fonciers Forestiers (GFF) est réservé aux personnes susceptibles par leur connaissance et leur souci de diversification des placements financiers de prendre en compte les particularités de cette forme d'investissement. L'investissement dans des parts de GFF présente un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivants : - Risque de perte d'une partie ou de la totalité du capital - Risques d'exploitation et sur les revenus

À propos de France Valley

France Valley est une Société de Gestion de Portefeuille indépendante agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), spécialisée dans les Groupements Forestiers, le Capital Investissement et l'Immobilier.

France Valley gère une quinzaine de Groupements Forestiers pour le compte de nombreux particuliers qui ont souhaité s'appuyer sur son expertise pour investir dans cet actif.

France Valley est membre de l'ASFFOR (Association des Sociétés et Groupements Fonciers et Forestiers), association professionnelle qui réunit les principaux investisseurs institutionnels français de la Forêt. À ce titre, France Valley se conforme au code de bonne conduite de l'ASFFOR et a pour pratique de faire certifier PEFC (Program for the Endorsement of Forest Certification) ses massifs forestiers sous gestion.