Assurance emprunteur et SCPI : comment en changer, comment s’en passer

Enfin ! Longuement attendue, la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur, contractée dans le cadre d’un crédit immobilier, entre en vigueur. Une excellente nouvelle pour des millions de Français qui vont pouvoir faire des économies. Bien que cette assurance soit obligatoire pour un achat immobilier, il existe un cas d’exception permettant de faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier sans assurance de prêt. On vous explique tout dans cet article.

La résiliation à tout moment entre en vigueur

C’est une grande nouvelle qui concerne des millions de Français. Depuis le 1er juin 2002, l’assurance de prêt, souscrite obligatoirement dans le cadre du financement à crédit d’un achat immobilier (résidence principale, investissement locatif), peut être résiliée à tout moment par les emprunteurs. Plus précisément, la date du 1er juin vaut pour les crédits finalisés après cette date. Si vous avez un crédit en cours avant cette échéance, c’est à partir du 1er septembre que vous aurez la possibilité de résilier votre assurance emprunteur, pour en changer quand bon vous semble.

Pourquoi changer l’assurance de votre crédit ? Car trop souvent, les emprunteurs souscrivent une assurance onéreuse, proposée par la banque, et pourraient bénéficier d’une meilleure offre. A la clé, des milliers d’euros d’économies sur toute la durée de vie du crédit. Avec la chute drastique des taux de crédit immobilier observée sur la décennie 2010-2020, le coût de l’assurance pèse lourdement sur le budget des ménages. Pouvoir la résilier à tout moment (au lieu d’une fois par an, à la date anniversaire du contrat) afin d’opter pour une offre plus compétitive représente donc une avancée majeure.

Cette réforme, issue de la loi Lemoine votée en février 2022, s’accompagne d’autres mesures. Le questionnaire médical, utilisé pour déterminer le tarif de l’assurance de prêt sur la base de l’état de santé de l’emprunteur, ne sera plus demandé pour les crédits immobiliers de moins de 200 000 €, à condition que le crédit arrive à échéance avant les 60 ans de celui-ci. Enfin, le délai de droit à l’oubli, qui concerne les personnes qui ont été atteintes d’un cancer notamment, est divisé par deux, passant de 10 à 5 ans.

L’assurance-emprunteur, obligatoire le plus souvent… mais pas toujours !

Si l’assurance de prêt est obligatoire pour l’achat d’une résidence principale ou d’un bien à mettre en location, il existe un cas particulier dans lequel elle peut être facultative. Ce cas particulier, c’est l’achat de parts de SCPI à crédit, une technique patrimoniale particulièrement pertinente pour les épargnants qui souhaitent mettre à profit leur capacité d’épargne pour acquérir un patrimoine immobilier conséquent et rémunérateur.

Dans la plupart des offres référencées par meilleurtaux Placement pour financer l’achat de parts de SCPI à crédit, l’assurance emprunteur est seulement facultative. Autrement dit, il est possible d’économiser plusieurs milliers d’euros en se passant de cette assurance, par rapport à un acquisition immobilière physique.

Par exemple, le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit avec une assurance emprunteur facultative permettant de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment des SCPI étrangères. Parmi les autres caractéristiques de cette offre :

• Pas de domiciliation bancaire exigée
• Pas d’apport demandé
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt
• Financement sur 10 à 25 ans
• Large choix de SCPI : notamment plusieurs SCPI majoritairement investies hors de France. Investir en SCPI étrangères permet de diversifier ses investissements et de bénéficier d’une fiscalité plus légère
• Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires

Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.

Vous voulez une assurance ? Meilleurtaux Placement s'occupe de vous trouver la meilleure offre

Parmi les offres sélectionnées par meilleurtaux Placement, une seule exige la signature d’une assurance emprunteur. Dans le cadre de l’offre de notre partenaire Orange Bank, l’assurance de prêt est obligatoire… mais en délégation ! C’est donc vous qui choisissez les modalités de votre assurance, plutôt que de devoir subir le choix de la banque prêteuse. Une souplesse bienvenue, qui s’accompagne d’autres avantages spécifiques à cette offre :

• Pas de domiciliation bancaire exigée
• Pas d’apport demandé
• Financement possible sur 5 à 25 ans, en crédit amortissable (50 000 € minimum, sans maximum)
• Possibilité d’investir dans plusieurs SCPI avec le même crédit
• Frais de garantie crédit logement, environ 1,7% du montant du prêt, financés
• Frais de dossier (non financés) : 900 €

De plus, de nombreuses SCPI figurant dans notre palmarès 2022 des meilleures SCPI sont finançables, dont :

• ActivImmo
• PF Grand Paris
• Vendôme Régions
• Primovie
• Epargne Foncière
• Immorente

Cette offre est destinée aux propriétaires en propre d’un patrimoine immobilier net (encours de crédit déduit le cas échéant) en métropole. Sont exclus les parts d’indivision, les garages, les terrains nus, les SCPI, les biens en démembrement.

Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents et les personnes morales.

Utiliser le levier du crédit pour se construire un patrimoine immobilier

Avec une capacité d’épargne mensuelle fixe (50, 100, 500, 1000 euros), un investisseur peut mettre à profit le levier du crédit pour réaliser un investissement immobilier en SCPI. Il se servira alors de sa capacité d’épargne pour rembourser le crédit. Et il n’aura aucun souci de gestion ni de perception des loyers à traiter, puisque la société de gestion de la SCPI s’occupe de tout !

Avec une capacité d'épargne de 300 euros par mois, on peut obtenir, dès la première année, grâce au crédit, un capital placé d’environ 100 000 €. Le crédit permet à un particulier de réaliser un investissement en SCPI financé majoritairement, dans un premier temps, par la banque. C’est ça, le levier du crédit, la capacité de bénéficier tout de suite d’un placement important qui va produire des rendements attractifs.

Ces rendements vont couvrir le coût du crédit (intérêts) mais vont également rembourser partiellement la mensualité. L'acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par la SCPI !

Admettons que vous empruntez 100 000 euros sur 15 ans, pour investir dans une SCPI qui rapporte 4,5% (taux de distribution moyen des SCPI en 2021). Vous allez toucher dès les premières années 4 500 euros de rendement.

Pour rembourser le crédit, vous aurez une mensualité à payer, d’environ 600 euros par mois (intérêts compris) dans notre exemple. Et comme vous touchez un revenu d’environ 375 euros tous les mois, il ne vous reste que 225 euros par mois à placer dans ce projet. Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé et vous êtes donc propriétaire d’un patrimoine de 100 000 euros, et peut être 110 000 ou 120 000 euros si le prix des parts a été revalorisé.

Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

Information non contractuelle. Les hypothèses présentées dans cet article ne peuvent valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.