mercredi11mai
Formulaire d'impôt américain, formulaire de revenu d'entreprise, bureau, rempli à la main, concept d'impôt.

Tous les Français imposables, résidant dans l’Hexagone, dans les territoires d’outre-mer ou à l’étranger, ont jusqu’au 19 mai pour soumettre leur déclaration de revenus au fisc. Cet exercice se révèle parfois compliqué pour les détenteurs de parts de société civile de placement immobilier. Le choix du régime d’imposition est particulièrement déterminant.

Aux côtés de l’assurance-vie et du Livret A, la pierre papier figure régulièrement dans le top 3 des placements préférés des épargnants français. Ce support d’investissement s’est distingué l’année dernière par sa rémunération élevée, bien supérieure à l’inflation. Autrement dit, les porteurs de parts de société de placement immobilier ont perçu des revenus plus ou moins conséquents, en fonction de leur contribution. Et à l’approche de la date limite de déclaration d’impôts, ces rentrées d’argent supplémentaires doivent être renseignées à l’administration fiscale, au même titre que les bénéfices tirés d’une location ou d’un investissement en Bourse. Cette démarche doit s’effectuer selon des règles précises.

Déclaration et imposition des plus-values de cession

L’évolution des prix de parts de SCPI est un indicateur fiable des changements de position du portefeuille d’actifs détenus par le gestionnaire. L’augmentation de cette valeur résulte souvent de la vente d’un immeuble ou d’une réévaluation positive du patrimoine, après l’acquisition d’un bien situé dans un emplacement premium ou positionné dans un secteur porteur. Cette réévaluation génère des plus-values intéressantes lorsque l’épargnant revend ses parts.

Les détenteurs de parts qui ont perçu des plus-values de cession ont l’obligation de déclarer ces revenus supplémentaires auprès de l’administration fiscale. Elles sont imposées comme n’importe quelle autre plus-value immobilière.

ImportantÀ ce titre, ces bénéfices doivent être inscrits au formulaire 2048-M et renseignés sur la ligne 3VZ du formulaire 2042 C.

Les plus-values de cession bénéficient d’un abattement forfaitaire progressif à partir d’une durée de détention de 6 ans. Après 22 ans de détention, ces profits sont exonérés d’impôt sur le revenu. Le fisc continue toutefois de ponctionner les prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans de détention.

Choisir entre le microfoncier et le régime réel

L’épargnant a deux possibilités au moment de sa déclaration.

ImportantSi les charges déductibles – qui incluent les intérêts d’emprunts – dépassent 30 % des revenus du placement, le régime du réel offre plus d’avantages.

Cette option s’applique seulement si les recettes de la société civile de placement immobilier constituent sa seule source de revenus et si les profits sont supérieurs à 15 000 euros par an.

Les charges déductibles et les revenus fonciers sont à inscrire dans un formulaire 2044, pour calculer le revenu net. Si cette valeur est négative, le déficit foncier peut être reporté à l’année suivante et renseigné dans la case 4BD. Ce report concerne uniquement les rentrées d’argent provenant de biens situés en France. Si le portefeuille d’actifs contient des biens situés à l’étranger, la base imposable ne peut être inférieure à 0.

Si l’épargnant opte pour le microfoncier, il bénéficie automatiquement d’un abattement de 30 % sur les revenus bruts.

Ce régime touche uniquement les investissements locatifs en direct ou dans la pierre papier dont les revenus ne dépassent pas 15 000 euros par an. Le contribuable doit aussi déclarer des revenus provenant d’une location en nue. La déclaration est simplifiée si la société civile de placement immobilière porte uniquement sur des biens situés en France. En revanche, si le portefeuille comporte des actifs étrangers, le contribuable est tenu de le préciser au fisc, en remplissant les formulaires 2047 et 2042 C.

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