Lorsque les taux d’intérêt s’envolent et l’inflation s’accélère, le pouvoir d’achat des ménages diminue et la consommation ralentit. Ces conditions économiques difficiles poussent toujours les ménages à sécuriser leur argent dans des placements plus ou moins sûrs… comme l’immobilier. Néanmoins, la conjoncture affecte aussi la performance de la pierre.
Considéré comme une valeur refuge, l’immobilier reste exposé aux fluctuations des marchés financiers et de la situation géopolitique et économique. L’idée selon laquelle le prix de la pierre ne peut que grimper est fausse. Dans le passé, cette interprétation erronée était à l’origine d’une grave crise, comme celle dite des « subprimes » qui a frappé les États-Unis en 2008.
Même si la pierre promet des rendements intéressants, elle n’est alors pas totalement immune aux soubresauts de l’économie mondiale. La situation actuelle des SCPI en est la preuve. En dépit d’un afflux d’argent constant, ces supports d’investissement traversent une période difficile.
Une revalorisation limitée et des surcoûts de financement
La pierre papier fait face actuellement à plusieurs obstacles, qui auraient forcément de l’impact sur ses performances annuelles. D’abord, à cause de la remontée des taux, l’immobilier d’entreprise perdra de la valeur, selon les experts. Cette tendance a déjà commencé cet été : des transactions dans le tertiaire auraient été revues à la baisse, jusqu’à -15 % selon les estimations.
Cette situation exceptionnelle offre de nouvelles opportunités aux SCPI disposant d’une belle assise financière, donc moins susceptibles de s’endetter pour réaliser des opérations d’achat. La stagnation ou la diminution des prix de l’immobilier tertiaire est étroitement liée à la remontée des taux d’emprunt à long terme.
ImportantCe phénomène alourdit en effet le coût du crédit immobilier,
Touchant directement les sociétés qui ont recours à la dette pour leurs opérations.
Les effets de ces taux élevés se font déjà ressentir : les promoteurs et gestionnaires ont plafonné leur demande de crédit. Les SCPI préfèrent prospecter les marchés étrangers, notamment portugais, espagnol et anglais, afin de compenser le surcoût de financement par un surcroît de rentabilité. L’Aspim précise toutefois que l’impact de la hausse des taux est limité , puisque 17 % des opérations des SCPI seulement sont financés à crédit. Chez les foncières cotées et les investisseurs institutionnels, cette part monte jusqu’à 60 %.
Un placement résilient et protégé de l’inflation
La possible diminution de la valeur des parts de SCPI cette année constitue certes un indicateur négatif. Néanmoins, les conséquences de cette conjoncture défavorable ne seront pas aussi désastreuses que lors de la crise des subprimes aux États-Unis.
ImportantL’Aspim met en avant l’effet positif de l’indexation des loyers commerciaux sur l’inflation.
Cette année, l’évolution des loyers commerciaux ne devrait pas dépasser 3,5 %. Cette limitation concerne uniquement les locaux occupés par des TPE et les PME de moins de 250 salariés. Or, les plus grandes SCPI du marché louent essentiellement à de grandes entreprises de plus de 250 salariés. Cela étant, ces sociétés préfèrent modérer volontairement la hausse des loyers, pour éviter les impayés et les résiliations de contrats – synonymes de taux de vacances en hausse.
Grâce à ces aménagements volontaires et à une normalisation des relations avec les locataires , les SCPI de rendement s’assurent un minimum de stabilité cette année. Cette stratégie devrait les aider à surmonter les difficultés causées par la guerre en Ukraine, la crise énergétique, la forte inflation et la pénurie de matières premières, entre autres. Les analystes tablent ainsi sur une collecte record en 2022 , dépassant même les 7,9 milliards d’euros enregistrés en 2019. Le taux de distribution moyen devrait se situer entre 4,4 et 4,5 %.
