mercredi28septembre
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Investir en SCPI plaît de plus en plus aux épargnants français. Et ce, malgré quelques bémols, comme les frais de souscription. Dans la plupart des cas, impossible d’y déroger… Mais pas toujours ! Il existe de rares opportunités permettant d’acquérir des parts de SCPI à un prix décoté, grâce à une baisse exceptionnelle des frais de souscription. Encore faut-il être bien informé pour saisir l’occasion…

L’investissement en SCPI, l’immobilier sans souci de gestion

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) attirent plus que jamais l’épargne des Français. Au premier semestre 2022, elles ont collecté 5,2 milliards d’euros. Sur 6 mois, elles dépassent le rythme affiché au premier semestre 2019 (4,3 milliards), année durant laquelle elles avaient battu le record annuel de collecte.

Cet engouement s’explique par des rendements solides (4,45 % de taux de distribution en 2021*), confirmés par les premières distributions trimestrielles de 2022. Mais pas seulement. La SCPI repose sur une proposition simple pour les épargnants : investir dans un placement immobilier, mais sans les soucis de gestion. En achetant des parts de SCPI, vous devenez co-propriétaire d’un patrimoine immobilier composé de dizaines voire centaines de biens, relevant de l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé, de logistique… Des immeubles situés en France ou en Europe, loués à des entreprises qui versent des loyers qui vous sont reversés par la société de gestion.

Cette société de gestion s’occupe de tout pour le compte des porteurs de parts lors de l'achat de SCPI. Elle se charge d’identifier les opportunités d’investissement, selon la stratégie poursuivie, de procéder à l’acquisition des actifs (et à leur revente éventuelle), de rechercher les locataires, de percevoir les loyers… Sans oublier la gestion des travaux, des vacances locatives et des impayés ! Bref les investisseurs n’ont qu’à percevoir les revenus locatifs distribués chaque trimestre (le plus souvent).

En contrepartie de ce service complet, la société de gestion se rémunère, au travers de frais comme la commission de souscription, de l’ordre de 8 à 12 % le plus souvent, et de frais de gestion annuels. La commission de souscription en particulier peut s’avérer contraignante : 8 % de commission, c’est 8 % de votre investissement qui ne sera pas mis au travail pour générer du rendement.

C’est pourquoi l’investissement en SCPI est recommandé sur un horizon de 8-10 ans minimum, le temps d’amortir ces frais d’entrée. Et c’est également la raison pour laquelle il est particulièrement pertinent de suivre les rares opportunités d’investissement à moindres frais (prix de part décoté).

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Qu'est ce qu'une part "fondateur" ?

C’est dans le cadre du lancement d’une nouvelle SCPI que vous pouvez trouver des offres de souscription à frais réduits. La société de gestion peut appeler les parts proposées dans ce cadre "parts fondateurs" ou encore "parts sponsors". Pour la société de gestion, l’intérêt est de faciliter l’afflux d’investisseurs, et donc de capitaux qui vont lui permettre d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Contrairement aux SCPI déjà installées, elles n’ont pas d’historique de performance à faire valoir et doivent donc utiliser d’autres leviers pour convaincre les investisseurs potentiels. Proposer des parts à un prix décoté s’avère une technique pertinente à cet égard, puisqu’il s’agit d’une offre que les SCPI « historiques » ne peuvent pas répliquer.

Attention toutefois, ces offres font l’objet de conditions. De manière systématique, la société de gestion alloue une enveloppe financière dédiée à cet effet : une fois le montant maximum atteint, il n’est plus possible de souscrire à frais réduits. Il est donc indispensable d’être prévenu à temps et d’agir rapidement. Autre condition potentiellement requise : l’acquisition d’un nombre minimum de parts pour obtenir la diminution des frais de souscription. Enfin, la société de gestion peut poser une condition de durée minimale de détention des parts (3 ans par exemple).

Par ailleurs, la souscription de parts à frais réduits d’une SCPI donnée n’est pas disponible chez tous les distributeurs de la place. Il faut donc s’adresser aux bons interlocuteurs à cet égard. A titre d’exemple, meilleurtaux Placement avait pu proposer en début d’année une offre de souscription privilégiée de ce type à ses clients qui ont investi dans la SCPI franco-allemande GMA Essentialis (offre clôturée depuis).

3 bonnes raisons d’investir à moindres frais

Pour finir, voici 3 bonnes raisons de profiter d’une offre de souscription de parts de SCPI à moindres frais :

  • Le coût de votre investissement de départ sera moins élevé, ce qui vous permettra d’en tirer un meilleur rendement, puisque… ;
  • … vous bénéficiez des mêmes droits que n’importe quel autre porteur de parts : les revenus immobiliers qui vous seront distribués seront identiques. En cas de revalorisation ultérieure du prix de part, vous en profiterez dans les mêmes conditions qu’un autre investisseur qui aura payé l’intégralité de la commission de souscription. Autrement dit, les souscripteurs bénéficiant de frais réduits ne sont en aucune façon désavantagés par rapport aux autres ;
  • L’amortissement des frais de souscription se fera plus rapidement, puisqu’ils sont moins élevés.
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*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

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