Historiquement, investir en immobilier en France, et en particulier à Paris, s’est révélé particulièrement rentable, grâce notamment à la flambée des prix. Mais aujourd’hui les prix sont très élevés et les rendements peu attractifs. Ajoutez une fiscalité française particulièrement lourde, et vous comprenez pourquoi l’hexagone n’est plus le seul terrain de chasse des investisseurs particuliers français. Mais quelles sont les capitales européennes qui permettent de dénicher des biens plus rentables ?
Très chères villes françaises
Paris fait partie des capitales les plus chères d’Europe, ce qui affecte forcément le rendement locatif pour les investisseurs désireux d’optimiser la rentabilité de leur acquisition parisienne. En moyenne, la rentabilité à Paris est comprise entre 2 % et 3 % bruts. Un rendement pas des plus attractifs en comparaison à d’autres villes de l’Hexagone.
Toutefois, tous les investisseurs ne cherchent pas à obtenir du rendement quand la stratégie d’investissement est plutôt tournée vers une logique patrimoniale et donc vers le long terme et un potentiel de plus-value à la revente. Une stratégie plébiscitée par les investisseurs qui achètent à Paris. Toutefois, le potentiel de plus-value à long terme n’est jamais garanti, et avec le niveau des prix à Paris qui dépasse 10 000 € le mètre carré, ce potentiel semble plus que jamais incertain.
D’autres grandes villes françaises paraissent plus attractives. Marseille et Lille notamment sont les villes françaises de plus de 200 000 habitants où la rentabilité est la plus forte.
Il s’agit toutefois d’une rentabilité brute, c’est-à-dire avant charges et impôt : la rentabilité nette est donc plus proche des 2%, voire moins. Si vous cherchez des rendements nets plus attractif, découvrez notre palmarès des meilleures SCPI.
Lisbonne, Berlin, Bruxelles… quelles sont les capitales européennes qui offrent les meilleurs rendements ?
Passer les frontières pour réaliser un investissement locatif peut permettre de viser un meilleur rendement locatif. Attention toutefois, les démarches, les règles de mise en location, la fiscalité et les droits du locataire peuvent être différents dans d’autres pays d’Europe. Il convient de bien se renseigner avant d’y investir.
Investir à Bruxelles
Bruxelles possède de multiples atouts pour les investisseurs immobiliers. Les prix de l’immobilier peuvent séduire pour investir de l’autre côté de la frontière. Autour de 3 500 € le mètre carré moyen pour un appartement, la capitale affiche alors des prix de l’immobilier similaires à d’autres grandes villes françaises. A titre de comparaison, le prix moyen au mètre carré à Lille est de 3 950 € et de 3 350 € à Strasbourg.
Le rendement locatif brut moyen est estimé à 4,2 %. A cela, la quasi-absence d'imposition sur les revenus locatifs et l'absence de taxation sur la plus-value passé 5 ans de détention du bien font de la Belgique, un pays à envisager pour un achat locatif.
En revanche, si vous passez par une banque belge pour financer votre projet locatif, celle-ci exigera de présenter une épargne personnelle conséquente généralement autour de 35 % du coût du projet.
Investir à Lisbonne
Lisbonne fut une ville longtemps incontournable pour réaliser un investissement locatif. Les prix de l’immobilier ayant subi une hausse spectaculaire (plus de 40 % depuis 2016). La rentabilité brute moyenne à Lisbonne est estimée à 3,2 %. Le marché de l’immobilier est toutefois très hétéroclite avec des prix qui s’étalent entre 3 500 et 10 000 € le m². Il faudra ainsi redoubler d’efforts pour obtenir un rendement locatif attrayant en privilégiant par exemple des quartiers moins huppés. En effet, il peut être encore intéressant d’investir en périphérie de Lisbonne ou dans des régions plus rurales.
En ce qui concerne la fiscalité, si vous investissez depuis la France, vous ne serez pas doublement imposé grâce à la convention fiscale franco-portugaise. L’administration portugaise applique un taux d’imposition fixe de 28 % sur les revenus locatifs une fois les charges déduites.
Investir à Madrid
L’attractivité des prix en Espagne pousse les investisseurs à saisir des opportunités de l’autre côté des Pyrénées. Le prix du mètre carré à Madrid avoisine 4 500 € en moyenne, bien plus abordable qu’à Paris. La capitale madrilène offre un rendement locatif moyen de 4,8 %, un rendement attractif pour les investisseurs français.
Pour déclarer les revenus locatifs, ils devront apparaitre dans la déclaration IRPF si vous êtes résident ou dans une déclaration trimestrielle de l’IRNR si vous êtes non résident. Dans ce dernier cas, les revenus locatifs seront imposés à 19 % (taux pour les résidents de l’UE).
Investir à Berlin
Les prix de l’immobilier à Berlin sont jusqu'à 2 fois moins chers qu’à Paris. Ils peuvent démarrer autour de 4 000 € par m² et monter jusqu’à 8 500 € du m² (voire 11 000 € en plein cœur du centre-ville) ce qui reste encore attrayant en dépit de la tendance haussière. Il faut savoir qu’à Berlin le taux de propriétaires est très faible et la demande locative est ainsi très forte (plus de 80 % de locataires à Berlin). En ce qui concerne la fiscalité, celle-ci est relativement favorable pour un investisseur français grâce à une convention entre les deux pays qui exclut la double imposition (on vous l’explique dans la dernière partie de l’article). A Berlin, le rendement locatif brut moyen avoisine actuellement les 3,5 %.
Partir à la conquête de l’Europe avec les SCPI, plus rentable ?
Compte tenu des contraintes d'un investissement immobilier locatif, il n'est pas étonnant que de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour réaliser un placement immobilier. Tout d’abord, les contraintes d’un tel investissement sont minimes. Vous confiez en effet votre placement à une société de gestion qui va s’occuper de tout. La société investit dans un parc immobilier (résidentiel mais aussi et surtout bureaux, commerces, entrepôts ou encore immobilier de santé) et le gère pour le compte des investisseurs qui n’ont qu’à recevoir les loyers. L’investissement est accessible pour toutes les bourses, à partir de quelques milliers d’euros à peine et jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, en direct ou à crédit.
En 2022, le taux de distribution moyen a atteint 4,53 %* nets de frais, un rendement attrayant quand en plus, l’investisseur n’a rien à gérer (contrairement à investissement locatif classique).
Les SCPI ne se limitent plus au seul marché français pour acquérir leurs actifs. Elles sont de plus en plus nombreuses à vouloir saisir des opportunités immobilières en-dehors de nos frontières. Cela leur permet de faire face aux opportunités qui se raréfient en France et de diversifier géographiquement leurs actifs ce qui va permettre de mutualiser les risques.
Outre cette diversification géographique, la fiscalité des SCPI étrangères est très avantageuse. En tant qu’épargnant investissant dans des SCPI européennes, vous percevez des revenus locatifs de source étrangère. Ceux-ci subissent un traitement fiscal spécifique et surtout bien plus favorable que si vous perceviez des revenus locatifs de biens situés en France. Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à l’étranger subissent une imposition qui dépend des conventions fiscales établies entre les états membres de l’UE et qui permettent d’éviter une double imposition. De plus, vous échappez aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère. Cette fiscalité attrayante explique l’engouement des particuliers pour les SCPI européennes.
4ème de notre palmarès de SCPI, Sofidy Europe Invest est une SCPI qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif situé principalement dans les grandes métropoles de l’Espace Économique Européen (Allemagne, Pays-Bas, Italie, Bulgarie, Finlande, Irlande…) et au Royaume-Uni.
La SCPI vise également à investir dans toutes les typologies de biens afin d’offrir la meilleure diversification possible aux investisseurs. En investissant à l’étranger, la SCPI profite d’une fiscalité bien plus douce (c’est selon la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles). Sofidy Europe Invest se fixe un objectif de rendement annuel entre 4.50% et 5%*, net de frais (de gestion et d’acquisition) et net d’imposition à l’étranger.
Investir Outre-Rhin avec Novapierre Allemagne 2
Le lancement de Novapierre Allemagne 2 en 2019 fait suite au succès du premier millésime, Novapierre Allemagne, lancé en 2014. Ce deuxième millésime connait lui-même un succès et se positionne ainsi en peloton de tête dans notre palmarès de 2023, en 3e position.
La SCPI Novapierre Allemagne 2 se concentre principalement sur l'acquisition d'actifs commerciaux tels que des magasins et des locaux commerciaux et les biens acquis par la SCPI se trouvent principalement en Allemagne.
En 2022, la SCPI a cumulé un taux de distribution de 4,5 %* et une revalorisation du prix de sa part de 4 %, obtenant ainsi une performance globale de 8,5 %* au titre de l’année 2022. Et malgré le contexte actuel, la SCPI maintient ses bonnes performances du trimestre passé.
Enfin, un de ses meilleurs atouts est la fiscalité de ses revenus locatifs. Celle-ci est attractive grâce à une convention fiscale franco-allemande avantageuse pour les investisseurs français.
Les SCPI allemandes sont soumises à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 15,825 %. Cet impôt est prélevé à la source donc vous recevez vos revenus nets d’impôts allemands. Puis, les revenus sont imposés dans votre pays de résidence (en France). Cela donne droit à un crédit d’impôt égal à votre taux moyen d’imposition afin de ne pas être pénalisé par une double imposition. Enfin, les revenus ne subissent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, habituellement appliqués sur les revenus de source française. Au final, la fiscalité est 1,5 à 2 fois plus faible pour une SCPI allemande que française.
Avec meilleurtaux Placement, vous n’êtes qu’à quelques clics d’investir en Allemagne. La SCPI Novapierre Allemagne 2 est disponible à la souscription en ligne. Fini les liasses de formulaires de souscription à remplir à la main, il ne faut désormais pas plus de 10 minutes pour réaliser une simulation d’investissement et souscrire.
Communication non contractuelle à but publicitaire
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
