Investir en immobilier décoté et exonéré d'impôt : découvrez la nue-propriété

En matière de construction patrimoniale, difficile de faire l’impasse sur l’immobilier. Mais une acquisition en direct, au prix fort, avec une fiscalité confiscatoire (impôt sur les revenus, impôt sur la plus-value, IFI) et de nombreuses contraintes de gestion, n'est pas toujours la bonne solution. Heureusement, l’investissement immobilier prend bien des formes, y compris lorsque l’on parle de Pierre Papier. Avec un placement en SCPI en nue-propriété, vous pouvez optimiser votre patrimoine immobilier sur le long terme, tout en bénéficiant d’une décote sur le prix d’achat. Et sans payer d'impôt pendant toute la durée du démembrement

Investir en nue-propriété, mode d’emploi

Parmi les nombreuses façons d’investir en immobilier – et en pierre-papier –, l’achat en nue-propriété se distingue. Il consiste à séparer la pleine propriété d’un bien (ou d’une part de SCPI) en deux, avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit. C’est ce que l’on appelle le démembrement, qui s’étend sur une période pouvant aller de 3 à 20 ans.

Le nu-propriétaire détient alors le bien, mais durant la période de démembrement, il ne percevra aucun revenu tiré de ce placement immobilier. Un inconvénient plus que compensé par les nombreux avantages de l’investissement en nue-propriété (voir plus bas). L’usufruitier quant à lui touchera les revenus générés par le ou les actifs immobiliers durant le démembrement. Mais à l’issue de celui-ci, la pleine propriété reviendra au nu-propriétaire, qui pourra alors percevoir les revenus locatifs, ou vendre son bien sans décote.

Le schéma animé ci-dessous illustre le fonctionnement du démembrement immobilier.

Les nombreux avantages de la SCPI en nue-propriété

Pour un nu-propriétaire de parts de SCPI, l’intérêt d’un tel investissement prend bien des formes :

• Il bénéficie d’une décote sur le prix d’achat, variable selon la durée du démembrement. Plus celui-ci est long, plus la décote est significative. Les clés de répartition, c'est-à-dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, sont très avantageuses. Elles sont fixées par la société de gestion, en pourcentage du prix de la part. Si la nue-propriété est fixée à 70%, l’usufruit sera à 30%. La société de gestion tâche de bien équilibrer les prix entre nue-propriété et usufruit. Il n'y a donc pas de survalorisation possible. C’est ainsi que vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 8 ans pour environ 70% de la valeur de la part ! Des clés de répartitions qu’on ne trouve nulle part ailleurs.
• A l’échéance, il récupère la pleine propriété, avec une revalorisation « mécanique » de son investissement. Par exemple, une part de SCPI v100 € et achetée à 70% de sa valeur par le nu-propriétaire retrouvera sa pleine valeur dans le portefeuille de ce dernier à l’issue du démembrement. Si le prix de la part n'a pas évolué, l'investisseur aura alors fait un performance de 42,85%
• Cette plus-value « mécanique » échappe complètement à l’impôt et aux prélèvements sociaux. De plus, le nu-propriétaire n'est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) durant la période de démembrement.

Ces paramètres sont connus à l’avance, préalablement à l’investissement : prix de part initial, décote, durée de démembrement. L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.

Exemple d'investissement en nue-propriété

Lorsque vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit (décote égale à la valeur de l’usufruit), en contrepartie de l’abandon temporaire de l’usufruit (vous ne touchez pas les revenus) pendant toute la durée du démembrement, au terme duquel vous deviendrez plein propriétaire.

Très concrètement, vous pouvez acheter aujourd’hui des parts de la SCPI Vendôme Régions en nue-propriété, et récupérer la pleine propriété dans 8 ans. A ce titre, vous bénéficiez aujourd’hui d’une décote de 32 %, soit 455,6 € par part au lieu de 670 euros.

La décote disparaitra au bout de 8 ans lorsque vous récupérez la pleine propriété. Prenons 3 scénarios :

• Le prix de la part n’a pas bougé pendant 8 ans. Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 670 €, soit une performance de 47 % (hors frais appliqués en cas de revente de part). Cerise sur le gâteau, cette performance est totalement exonérée d’impôt sur le revenu ou les plus-values.
• Le prix de la part a perdu 10 % (on peut donc presque parler d’un krach immobilier). Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 603 €, soit une performance de 32 % (hors frais appliqués en cas de revente de part). Il aurait fallu une baisse de plus de 30 % pour que vous subissiez une perte en capital
• Le prix de la part a grimpé de 10 %. Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 737 €, soit une performance de 62 % (hors frais appliqués en cas de revente de part). Il y a un impôt sur la plus-value qui s’applique, mais seulement sur la hausse du prix de la part de 10 %.

L’acquisition en nue-propriété est donc totalement adaptée à un épargnant qui souhaite investir en immobilier dans une optique de long terme, sans avoir besoin de rendement à court terme.

Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

• La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
• La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
• La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.