Crédit immobilier : les taux vont-ils continuer à flamber en 2023 ?

Après des années de baisse, de records de faiblesse, de rares hausses mensuelles suivies immédiatement par une nouvelle baisse, 2022 marque clairement un changement de tendance à la hausse des taux immobiliers. De 1,1% sur 20 ans au 1er janvier, le taux nominal moyen des crédits immobiliers est passé de 1.10% sur 20 ans à 2,5% en décembre. Cette hausse va-t-elle durer ? Peut-elle s’accélérer ? Où seront les taux dans un an ? Éléments de réponse.

La flambée de l'OAT

2,5%. C’est donc le taux nominal des crédits immobiliers début décembre. Du jamais-vu depuis 4 ans. On était à 1,1% il y a un an. Et la tendance devrait continuer début 2023 puisque certains barèmes montrent déjà des hausses de 0,2 ou 0,3 point de base en janvier.

Il faut remonter en octobre 2015 pour voir un taux moyen aussi haut sur les crédits immobiliers. Mais à l’époque, ces taux étaient considérés comme favorables par tous les observateurs, pour deux raisons :

• La tendance de l'époque était baissière. Les taux étaient à 3% un an plus tôt, 3,3% en janvier 2014, 3,65% en janvier 2013 et même 4% en janvier 2012 (Source : groupe meilleurtaux).
• En octobre 2015, l'OAT 10 ans était à 1%. Un niveau considéré comme très bas, car personne n’imaginait qu'il baisserait sous les 0%...

Pour fixer leur barème, les banques se basent en effet sur le taux d’emprunt d’État français, l’OAT 10 ans. Pour une raison simple : la banque qui vous accorde le prêt va emprunter cet argent sur le marché, et prend donc comme référence le taux accordé à l’État français sur ce marché.

Et c’est l’autre élément essentiel de l’actualité des taux. L’OAT augmente. Il flambe même. Il est passé de 0,30% en janvier à 2,5% en décembre. En octobre 2015, il était à 1%. La dernière fois que l’OAT 10 ans était au-dessus de 2%, c’était en avril 2014. Le taux moyen des crédits immobiliers étaient alors au-dessus de 3%...

Même si l'OAT se stabilise, les banques devraient continuer à remonter leurs taux même si elles ne veulent/peuvent pas le faire trop brutalement. C'est d'ailleurs ce qu'il s'est passé au mois de novembre avec un taux moyen qui a été relevé de 0,3 point de base alors que dans le même temps, l'OAT n'avait pas bougé.

Par ailleurs, l'OAT a repris sa marche en avant en décembre et culmine actuellement à 2,8% sur 10 ans. Il ne faut donc pas s'attendre à voir les taux rebaisser, ni même stagner, dans les prochains mois...

TAEG et taux d'usure

Historiquement, les banques se basent sur l'OAT pour déterminer leurs taux de crédit immobilier. Mais il y a un autre taux qui aujourd'hui influence tout aussi fortement le taux accordé par la banque : le taux d'usure.

Le taux d'usure correspond au taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils vous accordent un prêt. A noter qu'il ne s'agit pas du taux nominal accordé par la banque, mais du TAEG, le taux annuel effectif global, qui correspond à ce que paye vraiment un emprunteur. Il comprend le taux d’intérêt nominal, les frais de dossiers (frais bancaires ou commission de courtiers), les coûts liés à l’assurance, les frais de garantie. Historiquement, les frais correspondent à 1 ou 1,5 point de base.

Début 2022 et jusqu'en septembre, le taux d'usure se situait en dessous de 2,6%. Dès lors que l'OAT a augmenté au-dessus de 1 %, les TAEG se sont rapprochés du taux d'usure, les crédits ont commencé à se retrouver bloqués. Les banquiers n'ont donc pas pu répercuter toute la hausse de l'OAT sur leur taux d'emprunt. Entre avril 2022 et septembre 2022, l'OAT est ainsi passé de 0,5 à 2%,mais le taux nominal moyen n'a augmenté que de 0,5 point de base...

Ce n'est que lorsque la Banque de France a relevé le taux d'usure, par deux fois, à 3,05% puis aujourd'hui 3,57%, que les banquiers ont pu remonter plus fortement leurs taux nominaux. Malheureusement pour les banques, le taux de l'OAT a continué à augmenter à 2,8% aujourd'hui, et à ce niveau il est toujours difficile pour elles de maintenir le TAEG en dessous du taux d'usure à 3,57%. Les banques sont donc obligées de grignoter sur leur marge si elles veulent accorder un crédit. Quand elles le veulent... car de nombreux établissements ont cessé toute activité de crédit depuis plusieurs mois.

Inflation et hausse des taux : est-ce le bon moment pour investir à crédit ?

Pendant de très longs mois, les taux d'emprunt immobilier ont affiché des records de faiblesse. Et naturellement, les épargnants se sont rués sur l'investissement immobilier à crédit pour profiter cet effet d'aubaine. Avec des taux parfois autour des 1%, emprunter ne coûtait en effet presque rien et l'investissement immobilier était donc vite rentabilisé.

Depuis quelques mois, les taux d'emprunt remontent. Et avec l’inflation et la hausse des taux d’emprunt d’État, le mouvement semble parti pour durer.

Difficile, dans ces conditions, de se lancer dans un crédit immobilier, surtout que les taux d'intérêt viennent de remonter ? Au contraire, avec la hausse des taux, il devient urgent d'emprunter ! En effet, en empruntant aujourd'hui à taux fixe, vous fixez le coût de votre crédit. Il n'évoluera plus. Ce qui devrait évoluer en revanche, ce sont les loyers de votre investissement immobilier. Ceux-ci sont généralement indexés sur le niveau de l'inflation. Les salaires devraient également augmenter en période d'inflation. Résultat : avec un coût qui reste fixe mais des revenus qui augmentent, le poids des mensualités d’emprunt dans votre budget ne va faire que diminuer.

L’immobilier est l’un des seuls placements qui offre aujourd’hui un rendement réel positif, c’est-à-dire supérieur à l’inflation. L’inflation en France a été enregistrée à 6% sur un an en 2022. Avec un livret A à 2%, vous perdez donc 4% de pouvoir d’achat. Il est difficile aujourd’hui de trouver des placements offrants des rendements supérieurs sans prendre des risques importants.

Historiquement, les prix immobiliers montent en période d’inflation. Dans les années 70s et 80s (dernières grandes périodes d’inflation), les prix immobiliers ont fortement monté, avec des hausses annuelles à deux chiffres. Attention cependant à la hausse des taux qui pourrait impacter négativement les prix, d’autant qu’ils sont historiquement élevés. L’investissement immobilier n’est pas garanti en capital.

Le crédit pour acquérir des parts de SCPI

Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.

Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus !

Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Dans la pratique, les rendements immobiliers ne sont pas garantis. Le risque d’impayés ou de vacances rajoute donc de l’incertitude au projet : seriez-vous en capacité de rembourser les mensualités sans les revenus du bien immobilier ? Avec les SCPI, nul besoin de chercher un locataire ni même de gérer le bien. La société s’occupe de tout, vous n’avez qu’à percevoir les loyers. Et comme les SCPI ont déjà des vingtaines voire des centaines de locataires, le risque de vacances et d’impayés est très contenu. Un problème isolé avec un locataire n’impacte pratiquement pas les loyers reçus par les porteurs de parts.

Enfin, l'investissement est accessible pour une somme bien plus raisonnable qu'un bien immobilier en direct : quelques milliers d'euros pour un achat en direct et donc quelques centaines d'euros pour une acquisition à crédit.

Tous ces avantages ont un coût mais les rendements restent attractifs (entre 3 et 6%* en 2021 selon la SCPI).

Les SCPI permettent en plus de pouvoir investir en immobilier quel que soit le budget : 5 000 €, 10 000, 50 000, 100 000, 300 000, 500 000, etc. Et de pouvoir ainsi adapter son investissement à son budget exact. Par exemple à une capacité d’épargne. Vous avez une capacité d’épargne permettant de réaliser une acquisition de 215 000 € ? Vous n’avez pas à rechercher un bien de cette valeur exacte, il vous suffit d’acheter le nombre voulu de parts de SCPI.

Autre point positif, pas besoin d’apport. meilleurtaux Placement propose en effet des offres packagées qui ne nécessitent aucun apport. Une solution idéale pour ceux qui débutent dans la vie active et qui n’ont pas encore eu l’occasion de se constituer une épargne, ou ceux qui, avec une capacité d'épargne supplémentaire, cherchent à diversifier leur patrimoine et se constituer des revenus complémentaires.

Sofidy : Une offre ultra flexible pour investir sur une SCPI étrangère

Spécialiste des fonds immobiliers depuis 1987, la société de gestion Sofidy, qui gère notamment les SCPI de renom Immorente et Efimmo1, a complété son offre en mai 2021 avec le lancement de Sofidy Europe Invest. Avec cette SCPI positionnée sur un univers très large, tant géographique (UE, UK, Suisse) que sectoriel (bureaux, commerce, santé, etc.), la société offre toutes les qualités d’un investissement immobilier en Europe, aux investisseurs qui cherchent à générer un revenu complémentaire immédiat et peu imposé.

La société de gestion Sofidy propose en effet une solution de financement clé en main. Via Sofidy Financement, nouvelle filiale de Sofidy, spécialisée dans les solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI, les investisseurs ont accès à une offre très avantageuse.

Les caractéristiques de cette offre :

• Durée d'emprunt large de 12 ans à 25 ans !
• Des SCPI de qualité : Sofidy Europe Invest, Immorente, Effimo1. Pour un financement de plus de 120 000 euros : possibilité d'investir le surplus sur d'autres SCPI (Epargne Pierre, Epargne Foncière, PFO2, Primovie, Primopierre), dans la limite de 20% du montant total.
• Assurance facultative.
• Les taux sont encore très compétitifs dans l'univers de la SCPI : 3,50% sur 10 ans, 3,70% sur 15 ans, 3,90% sur 20 ans ! À noter : cette offre n'est pas concernée par le taux d'usure de 3,57%
• Frais de dossier (financés par le crédit) : entre 1600 € + 350 € de frais de nantissement, +1300 € si SCPI extérieures.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Montant minimum de financement 50 000, maximum 300 000€. Sans apport.

Investir en SCPI étrangères présente également un intérêt en matière de fiscalité des SCPI. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

Enfin, le dernier avantage de cette offre est qu'elle est ultra flexible : contrairement à d’autres partenaires, il n’est pas nécessaire de détenir un patrimoine immobilier pour accéder à cette offre.

Cette offre est accessible aux SCI (sociétés civiles immobilières) et aux professions libérales, en pleine ou en nue-propriété. En revanche, elle n’est pas accessible pour les non-résidents, indépendants et chefs d'entreprise.

La meilleure SCPI du marché, chez CFCAL

Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2, première de notre palmarès 2022 des meilleures SCPI.

Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est toujours plus attractif. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.

L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce avec notamment des revenus qui échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un taux réduit, elle propose de nombreux atouts.

Les autres caractéristiques de cette offre :

• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 4,11 % jusqu'à 15 ans et 4,61 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment SCPI étrangères.
• Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires : le taux nominal est donc égal au TAEG
• Pas de domiciliation bancaire et sans apport.

Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.

Communication non contractuelle à but publicitaire

*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.