Notre solution pour limiter les frais ET la fiscalité des SCPI

L'année 2022 sera, une nouvelle fois, une année record pour la collecte de SCPI. Il faut dire que ces véhicules ne manquent pas d’atouts : ils permettent d’investir en immobilier, sans forcément immobiliser de gros montants et sans aucun souci de gestion. Les rendements perçus, nets de frais de gestion, sont très attractifs. Mais certains investisseurs sont refroidis par la fiscalité et les frais qui peuvent être confiscatoires. Il existe néanmoins quelques solutions pour qu’immobilier ne rime pas avec frais et fiscalité…

SCPI étrangères : Intérêt, diversité… fiscalité

L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France représente aujourd’hui plus de 40% contre 14% en 2012.

Investir hors de nos frontières permet de diversifier sur des marchés immobiliers qui offrent d’autres qualités que le marché français. Malgré toutes ses qualités, le marché immobilier français est relativement cher. Paris est l’une des villes les plus chères au monde, derrière Londres mais loin devant des villes européennes comme Rome, Bruxelles, Amsterdam ou Berlin. Le marché immobilier allemand notamment séduit de plus en plus d'investisseurs français. Ceux-ci sont attirés par les prix abordables, le potentiel de hausse, la qualité des biens et la qualité des locataires. Et malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables, alors que les villes allemandes sont très dynamiques (démographie, économie en progression, effervescence culturelle). Si l’Allemagne attire beaucoup d’investisseurs français, le marché immobilier est également très solide aux Pays-Bas ou en Belgique tandis qu’il est très rentable en Italie ou en Espagne.

Investir en SCPI étrangères présente également un intérêt en matière de fiscalité. En France, les revenus fonciers sont en principe imposés à la tranche marginale d'imposition (0, 11%, 30%, 41% ou 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit un taux d'imposition qui peut monter à plus de 60%. En revanche, les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à l’étranger subissent l’imposition du pays dans lequel le bien est situé. Or, la fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est souvent plus douce qu'en France. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Enfin, et surtout, vous échappez aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

SCPI Transition Europe : l'immobilier de demain

Créée en novembre 2022, la SCPI Transitions Europe vise à développer l’immobilier de demain, en répondant aux nouveaux usages du marché immobilier (coworking, coliving, résidences seniors…). Pour ce faire, le gestionnaire a identifié 4 grandes transitions auxquelles doit faire face l’immobilier :

• Économique : passer d’une société de détention vers une société d’usage, ce qui veut dire qu’il est nécessaire de concevoir de nouveaux modèles (de nouvelles formes de bureaux, de nouvelles formes de commerces, etc.). La SCPI devient un véhicule privilégiant l’acquisition d’actifs basés sur les nouveaux usages.
• Technologique : avec les innovations numériques, médicales, notamment en investissant dans des actifs de santé et des résidences gérées.
• Sociétale : avec le changement des modes de vie. Les bureaux deviennent des lieux d’échange et doivent donc être repensés comme tels en les réaménageant. L’essor du télétravail amplifie par exemple le besoin des salariés à se retrouver et à échanger lors des jours de présence en entreprise.
• Environnementale : avec la lutte contre le réchauffement climatique qui nécessite la mise en place d’actions recommandées par des écologues selon l’écosystème dans lequel s’inscrit l’actif (récupération des eaux de pluie, installation de bornes de recharge…).

Qui dit immobilier dit demain, dit forcément immobilier durable. A ce titre, la SCPI Transitions Europe a obtenu le label ISR. Ce label ISR constitue un repère pour un investisseur qui veut part contribuer à une économie durable. A ce titre, la SCPI Transitions Europe a mis en place une grille d’analyse comportant 54 critères de notation pour répondre à trois objectifs :

• Le maintien et le renforcement du potentiel écologique des sites,
• La favorisation des mobilités alternatives à la voiture thermique,
• Le développement de la résilience des actifs face au changement climatique (lutter contre les îlots de chaleur avec la plantation d’arbres notamment).

Pour cette SCPI, la société de gestion vise un taux de distribution annuel cible non garanti de 5 % (net de frais mais brut de fiscalité).

Une SCPI européenne... à frais réduits

En investissant en Europe, la SCPI va bénéficier des caractéristiques propres à chaque marché immobilier du pays en question. La répartition géographique cible est la suivante :

• 60 % des actifs du portefeuille seront situés aux Pays-Bas, en Allemagne ou en Espagne,
• 20 % des actifs du portefeuille seront situés en France,
• 20 % des actifs sont réservés à d’autres localisations (hors France) pour se garder une marge de manœuvre suffisante et profiter des opportunités qui se présentent.

Avec 80% de ces actifs situés hors de France, la SCPI va permettre aussi aux porteurs de part de bénéficier d'avantages fiscaux. Et en plus de limiter la fiscalité, les investisseurs vont également pouvoir réduire les frais : pour le lancement de la SCPI, les frais de souscription sont réduits durant la période « sponsors ». Habituellement, les frais de souscription de cette SCPI sont de 10%. Un montant certes élevé, mais qui est généralement la norme pour les SCPI qui tournent entre 9 et 12%, et qui s'explique par les frais d'acquisition élevés d'un bien immobilier (frais d'agence, de notaire, etc.). Mais jusqu'au 31/01/2023 (sauf clôture anticipé de l'offre), les frais de souscription sont réduits à 5,26 %. Avec cette commission de souscription réduite, le montant d’une part s’élève à 190 € (contre 200 €). Le montant minimum de souscription est de 950 €, soit 5 parts à 190 €. Les parts sponsors sont inaliénables 3 ans à compter de la souscription.

Il reste 2 semaines pour bénéficier de cette offre qui est susceptible de s’interrompre à tout moment puisque l’enveloppe est limitée. Autrement dit, les premiers arrivés seront les premiers servis.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .