Les SCPI connaissent un succès croissant auprès des Français désireux de réaliser un investissement immobilier. Ces derniers se lancent de plus en plus tôt, et tous ne maîtrisent pas forcément le vocabulaire technique. Or, la connaissance des notions essentielles dans ce domaine est nécessaire pour comprendre les documentations publiées par les SCPI et prendre une décision éclairée.
Le prix de souscription, un indicateur clé aux usages multiples
Il s’agit de la première information clé pour l’investisseur : le « prix d’achat », fixé par la société de gestion pour une part de la SCPI, parfois en imposant un nombre minimum de parts pour chaque souscripteur.
ImportantCe montant fluctue en fonction de trois facteurs :
- la « valeur de retrait »,
- les frais de souscription,
- l’évolution des prix de l’immobilier.
Pour une date donnée, la valeur de la part déterminée par la société de gestion est désignée par « valeur de retrait ». Concrètement, c’est la somme que percevrait l’associé en cas de cession de ses parts à cet instant « T ». Elle varie par conséquent suivant les prix sur le marché de l’immobilier.
Le prix de souscription en vigueur au 1er janvier est en outre utilisé pour obtenir le taux de distribution, par la division du dividende versé aux souscripteurs. En cas de réévaluation de ce prix, les gérants doivent faire faire en sorte de garder le niveau de ce taux de distribution, en appliquant l’une des méthodes suivantes : puiser dans les réserves ou réviser les loyers à la hausse.
L’importance de la valeur de réalisation
Pour les investisseurs, connaitre la valeur de chaque part en cas de vente intégrale du patrimoine de la SCPI à une date donnée peut être important. Cet indicateur appelé « valeur de réalisation » est déterminé sur la base de la valeur vénale du portefeuille, également appelée « valeur d’expertise », additionnée à la valeur nette des actifs non immobiliers détenus par la SCPI de rendement. Cette valeur d’expertise est celle définie par un expert indépendant à la suite d’une évaluation réalisée chaque année.
D’après ASPIM, les valeurs de réalisation par part pour l’année 2022 ont baissé de 2,44 % en moyenne pondérée après une augmentation de 1,36 % en 2021, en raison de l’ajustement des valeurs d’expertises de fin 2022 à 1,54 % en moyenne à périmètre comparable.
La valeur de réalisation est également utilisée pour la valeur de reconstitution, grâce à l’ajout des frais d’acquisition des immeubles.
ImportantConnaitre la valeur réelle des parts de SCPI permet à l’acheteur de savoir si le prix de souscription proposé lui est ou non favorable, et d’évaluer les probabilités d’une révision du prix unitaire des parts.
Une valeur de reconstitution plus élevée que le prix de souscription signifie que la part de SCPI coûte moins cher que la valeur totale du patrimoine de la SCPI estimée par l’expert immobilier. En règle générale, le prix de souscription se situe à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Tant que cette limite n’est pas dépassée, l’ajustement du prix n’est pas obligatoire, mais dans le cas contraire, les gérants doivent opérer une hausse ou une baisse.
- L’investissement immobilier via une SCPI attire un nombre croissant de Français.
- Quelques connaissances techniques sont essentielles pour comprendre les documentations des SCPI et faire le bon choix.
- Les principales notions à maîtriser sont : le prix de souscription, le taux de distribution, la valeur de réalisation, la valeur d’expertise et la valeur de reconstitution.
