Si l’historique de performances des SCPI est un gage de sécurité pour les épargnants, les SCPI les plus récentes offrent aussi de nombreux avantages. Certes, elles ont encore beaucoup à prouver mais elles ont aussi plus d’un atout : des offres de lancement avec des frais de souscription à un prix imbattable, des taux d’occupation financier au plus haut et des stratégies d’acquisition en parfaite adéquation avec les modes de consommation actuels. Au final, les jeunes SCPI ont tout pour plaire et on vous donne 5 bonnes raisons d’investir dans ces jeunes pousses !
1. Des offres de souscription à frais réduits
En période de lancement, les nouvelles SCPI de rendement savent se montrer attractives en réduisant leurs frais de souscription. La raison d’une telle offre est toute simple, les nouvelles SCPI ne possèdent pas encore d’historiques de performance leur permettant d’ accroître leur notoriété et d’attirer les épargnants à la recherche d’un placement rentable et dont le risque est mesurable. À défaut de pouvoir justifier d’un historique de performance prouvant une bonne gestion de la SCPI et sa capacité à générer des revenus locatifs, les offres de lancement à frais réduits viennent compenser ce manque de visibilité.
Cette offre limitée dans le temps permet généralement de diviser par deux la commission de souscription de la SCPI. À savoir que ces frais sont le principal défaut de ce placement puisqu’une commission de souscription est généralement comprise entre 8 % et 12 % ce qui, à terme, vient rogner sa performance.
Cependant, les offres ne durent qu’un temps et c’est d’ailleurs le cas de la SCPI NCap Continent qui propose pour son lancement des parts à un prix décoté (199,50 € au lieu de 210 €), une offre valable que jusqu’au 10 avril 2023.
La SCPI NCap Continent vise à acquérir différentes typologies d'actifs (bureaux, commerces, locaux d’activités) et privilégie une diversification géographique, ce qui est particulièrement intéressant dans une logique de mutualisation du risque et pour profiter de revenus locatifs de source étrangère dont le traitement fiscal est bien plus favorable pour les SCPI.
Son taux de distribution cible annuel non garanti est compris entre 4,5 % et 5 %* (net de fiscalité étrangère).
2. Un taux d’occupation financier qui frôle généralement les 100 %
Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur sur lequel il est important de s’attarder, l’optimisation du parc immobilier revêtant une grande importance pour garantir un bon rendement.
Le TOF correspond au rapport entre les loyers facturés par la SCPI et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués. Finalement, il illustre le taux de vacance locative du parc immobilier géré par la SCPI. Ainsi, il est communément admis qu’il n’y a pas de quoi s’inquiéter si le TOF est supérieur à 90 %. En dessous de ce seuil, le taux doit alerter puisque ceci pourrait indiquer des soucis de gestion et un manque de locataires pouvant mettre à mal la rentabilité de ce placement.
Une SCPI qui affiche un TOF à 100 % signifie que la totalité des locaux sont loués. Un TOF proche de 100 % est courant pour des SCPI récentes puisque ceci indique qu’elles achètent des biens qui sont tout simplement déjà loués et sans que des travaux de rénovation ne soient nécessaires dans l’immédiat.
Si cet indicateur est rassurant, il faut toutefois avoir en tête que c’est bien normal pour des SCPI historiques d’afficher un taux d’occupation financier inférieur, du moment que celui-ci n’est pas inférieur à 90 %. En effet, cela se justifie par un turn-over plus fréquent et la réalisation de travaux qui empêche de louer momentanément les locaux mais ceci est totalement cohérent pour une SCPI qui a déjà plusieurs années d’existence.
Bien sûr, le taux d’occupation financier est un bon indicateur mais il ne doit pas être le seul critère de sélection d’une SCPI. D’autres indicateurs doivent être analysés : le taux de distribution, le taux de rentabilité interne ou encore la valeur d’expertise.
3. Des acquisitions adaptées aux normes et modes de consommation actuels
Les SCPI s’adaptent à la demande des épargnants (notamment écologique) et aux modes de consommation pour construire leur parc immobilier. Parmi toutes les jeunes SCPI qui ont su tirer parti des normes et modes de consommation actuels, on vous en donne deux avec une stratégie d’investissement bien pensée.
Un placement pour investir responsable
Chaque SCPI réfléchit chacune de ses acquisitions immobilières mais cela revêt une plus grande importance pour une SCPI en pleine création de son parc immobilier. Pour les SCPI qui détiennent déjà un parc immobilier conséquent, elles devront mettre aux normes environnementales leurs bâtiments en réalisant des travaux de rénovation énergétique entrainant des coûts. De leur côté, les jeunes SCPI peuvent trier sur le volet leurs futurs acquisitions tout en prenant soin de respecter les critères et normes jugés nécessaires pour une bonne acquisition.
Tout est donc réfléchi pour s’adapter aux normes actuelles (notamment environnementales). Avec des Français de plus en plus sensibles au développement durable, les sociétés de gestion prennent un tournant en intégrant les critères ESG (environnementaux, sociétaux et de gouvernance) dans leur stratégie d’investissement.
La SCPI Sofidy Europe Invest intègre justement ces critères dans sa stratégie d’investissement. Cette démarche d’amélioration des pratiques impactant le développement durable se matérialise par le label ISR que la SCPI a obtenu quelques mois après son lancement.
Des SCPI spécialisées pour combiner diversification et performance
La plupart des SCPI optent pour un portefeuille d’actifs diversifié (bureaux, commerces, locaux d’activité, santé…) dans un objectif de mutualisation du risque et d’obtention d’un rendement stable.
D’autres SCPI font le choix de se spécialiser. Ces SCPI thématiques profitent des modes de consommations actuels pour faciliter la location de leurs biens et viser une meilleure performance.
Une SCPI récente sera plus en mesure d’investir en tenant compte du contexte du moment (épidémie de covid-19 par exemple), un atout de taille pour gagner en attractivité.
On peut d’ailleurs citer la SCPI GMA Essentialis, lancée en 2021 par la société de gestion Greenman Arth. La SCPI a pour thématique d’investissement la distribution alimentaire, un secteur qui a prouvé toute son importance lors de la crise sanitaire puisque les commerces alimentaires, jugés essentiels, sont restés ouverts pendant les différents confinements. C’est dans ce contexte, que la société de gestion Greenman Arth a décidé de lancer une SCPI dédiée à l’immobilier de commerces « essentiels », une classe d’actifs jugée résiliente et stable. Elle est une SCPI thématique recherchée par les investisseurs qui ciblent autant un objectif de diversification que de performance.
4. Un marché immobilier propice aux bons investissements
Même si l’immobilier reste toujours une bonne idée pour investir, il existe toujours des moments plus propices que d’autres. L’avantage est aux SCPI les plus récentes lorsque le marché immobilier connait de légères fluctuations qui font émerger des opportunités à saisir.
Une SCPI en pleine phase de croissance pourra saisir des opportunités en achetant à meilleur prix et en maximisant sa rentabilité. Contrairement à une SCPI historique, la performance d’une bonne acquisition ne sera pas diluée au sein d’un patrimoine déjà bien développé. Investir en profitant par exemple de la baisse des prix de l’immobilier ne peut présager que du bon pour la performance des SCPI en phase de lancement.
5. Jeunes SCPI investissant en Europe : le Graal ?
On l’a vu, investir dans de jeunes SCPI offre de nombreux avantages et à cela s’ajoute la localisation des biens immobiliers. Les jeunes SCPI privilégient l’acquisition de biens situés à l’étranger pour profiter des atouts du marché immobilier de chaque pays mais surtout pour offrir une fiscalité sur les revenus locatifs distribués qui est bien plus douce et qui permet notamment à l’épargnant d’échapper au paiement des prélèvements sociaux (17,2 %).
Les deux principaux atouts des SCPI européennes à retenir :
- 1) Elle profite du marché immobilier de chaque pays européen pour trouver des opportunités d’investissement.
- 2) Les revenus locatifs provenant de biens situés à l’étranger permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
La toute nouvelle SCPI de notre gamme, NCap Continent, mise d’ailleurs sur cette diversification géographique en concentrant ses investissements dans les grandes agglomérations du continent européen notamment au Royaume-Uni, en Allemagne et en Espagne.
Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
