Après des années d’envolée de prix, le marché de l’immobilier s’est grippé ces derniers mois. La hausse des taux a provoqué un ralentissement des transactions immobilières qui commence à se ressentir sur les prix, en particulier l’immobilier résidentiel. Très diversifiées (notamment en immobilier d’entreprise) et moins volatiles, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) résiste pour l’instant bien mieux que l’immobilier physique. Est-ce que ce phénomène va durer et quel type d’investissement privilégier pour se protéger au mieux d’une baisse de prix ?
Pourquoi les prix de l’immobilier sont en baisse ?
Depuis plusieurs mois, la Banque centrale européenne remonte ses taux d’intérêt. L’objectif, enrayer la spirale d’augmentation des prix en limitant le recours au crédit. Cette hausse des taux d’intérêt rend alors les emprunts dissuasifs et engendre une baisse de la consommation des ménages et des investissements des entreprises.
L’immobilier n’échappe pas à cette tendance, en particulier parce que les taux de crédit immobilier sont indexés sur le taux d’emprunt de l’Etat français, qui s’est envolé depuis l’an dernier. Or, avec des prix qui avait fortement grimpé ces dernières années, à moins d’avoir une épargne conséquente, passer par la case « crédit » est bien souvent indispensable. Toutefois, la hausse des coûts d’emprunt ralentit les projets immobiliers.
Exemple : en 2020, une personne aurait pu emprunter 100 000 € sur 20 ans au taux de 1,6 %. Son crédit lui aurait coûté 16 918 €. Aujourd’hui, pour le même montant emprunté et avec un taux de 3,15 %, le coût du crédit serait désormais de 34 918 €.
Mécaniquement, une augmentation des taux des crédits immobiliers engendre une baisse du nombre de transactions immobilières et donc une baisse des prix de l’immobilier. Mais le surcoût du crédit immobilier est loin d’être compensé par la baisse des prix de l’immobilier. Dès lors, la capacité d’emprunt n’est plus la même avec cette hausse des taux d’emprunt qui oblige de nombreux investisseurs à repousser ou remettre en perspective leur projet d’investissement malgré la baisse des prix de l’immobilier.
Selon les données de Meilleurs Agents relayées par BFM Immo et Le Parisien, les prix ont baissé en France de 0,2 % en janvier et février. Les prix ont même baissé de 0,4 % à Paris sur le seul mois de février, et de près de 1 % à Lyon et Nantes. Ces deux villes sont parmi celles qui ont été les plus touchées sur les trois derniers mois (- 3,5 % pour Lyon et - 3,2 % pour Nantes), avec Toulon et Caen (- 3,6 %).
Par ailleurs, de plus en plus d’investisseurs se voient aujourd’hui refuser leur dossier de financement. Il faut dire qu’avec la hausse des taux d’emprunt d’Etat (OAT), le coût pour la banque a été fortement augmenté. Or, elles ne peuvent pas répercuter totalement cette hausse sur le taux qu’elles accordent aux particuliers, car elles sont bloquées par le taux d’usure. Il s’agit du taux maximum (frais et assurance compris) au-dessus duquel les établissements de crédit ne sont pas autorisés à prêter. Il a évolué en continu ses derniers mois pour atteindre 4 % en mars 2023. Mais pour ne pas dépasser ce taux, frais et assurances compris, les banques sont obligées d’accorder des taux nominaux sous les 3 %, soit sous l’OAT. Elles préfèrent donc souvent s’abstenir.
Investir dans l’immobilier en direct étant rendu moins accessible, les investisseurs ont toutefois une alternative : la Pierre Papier, qui permet de se constituer un patrimoine immobilier diversifié à partir d'un montant très accessible.
Baisse des prix de l’immobilier, qu’en est-il pour les SCPI ?
Les SCPI sont des véhicules d'investissement qui permettent aux investisseurs de détenir des parts d’un parc immobilier. Les SCPI achètent et gèrent des immeubles puis les investisseurs qui détiennent des parts de SCPI reçoivent des dividendes en fonction de la performance des investissements.
En toute logique, si les prix de l’immobilier baissent, ceux des parts de SCPI, composées d’immeuble, devraient suivre le même mouvement. Il faut tout d’abord noter que les SCPI sont très diversifiées, et en particulier l’immobilier d’entreprise (commerce, bureaux, santé, logistique, etc.) qui est moins affecté aujourd’hui par le blocage des crédits immobiliers qui concerne surtout les particuliers.
La valeur exacte d’un parc immobilier d’une SCPI est ce qu’on appelle la valeur de reconstitution. Elle correspond au montant qu’il faudrait apporter pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique. Si la valeur d’une part est supérieure à la valeur de reconstitution, il y a une surcote. Si elle est inférieure, il y a une décote. En cas de surcote ou de décote importante, la société de gestion va alors décider de faire évoluer le prix de sa part.
Mais une hausse ou une baisse des prix de l’immobilier n’engendre pas forcément une hausse ou une baisse du prix de la part d’une SCPI. Les sociétés de gestion ont une marge de manœuvre confortable prévue par la loi qui les autorise à faire fluctuer le prix des parts de plus ou moins 10 % par rapport à leur valeur de reconstitution.
Ainsi, ces dernières années, avec la hausse des prix immobiliers, plusieurs SCPI ont fait grimper le prix de leur part. Toutefois, ces événements sont restés assez exceptionnels : rares sont les SCPI qui ont augmenté leur prix chaque année, la plupart sont restés stables. Cela traduit en fait une gestion très prudente de nombreuses sociétés de gestion qui n’ont pas souhaité répercuter fidèlement la hausse des prix de l’immobilier sur leurs parts, et ont préféré notamment maintenir une décote pour bénéficier d’une plus grande latitude en période de baisse des prix de l’immobilier.
C’est notamment le cas pour la SCPI Novapierre Allemagne 2 qui malgré la revalorisation d’avril 2022 (+4 %), reste aujourd’hui décotée de 9,7 % par rapport à sa valeur de reconstitution de fin 2021. Concrètement, une baisse des prix immobiliers de 5 voire 10 % (10 % de baisse sur l’immobilier, on parlerait quasiment d’un krach), ne devrait avoir aucun impact sur le prix de la part de Novapierre Allemagne 2. Et en cas de hausse des prix, la SCPI pourrait être obligée de revaloriser selon sa valeur de reconstitution qui sera très prochainement connue afin de ne pas excéder la limite de 10 % de décote.
Par ailleurs, après deux années 2020 et 2021 de transition, la SCPI de rendement Novapierre Allemagne 2 semble proche de son rythme de croisière en 2022 et a offert un taux de distribution de 4,50 %* (contre 3,39 % en 2021). La hausse du rendement devrait se poursuivre pour 2023 avec un rendement prévisionnel (non garanti) ciblé entre 4,5 % et 5 %. Avec Novapierre Allemagne 2, les épargnants y trouvent également un intérêt fiscal conféré par la convention fiscale franco-allemande fiscalement favorable pour un investisseur français. Un bel atout qui améliore davantage le rendement de la SCPI.
Un rendement très solide à l’épreuve des évolutions de marché
L’investissement immobilier présente deux risques principaux : la baisse des prix, et la baisse voire la perte des rendements.
La diversification géographique et sectorielle qu’offre la SCPI joue un grand rôle pour la stabilité des rendements puisqu’elle permet de mutualiser le risque, un gage de sécurité pour les épargnants. L’objectif est de bénéficier de dynamiques économiques différentes propres à chaque zone géographique (nationale, régionale ou européenne) et chaque secteur (bureaux, commerces, locaux d’activités, hôtellerie, santé…).
Par ailleurs, le taux d’endettement des SCPI est relativement bas. En 2020, le taux d’endettement moyen était de 17,71 %, un taux peu élevé si l’on compare à d’autres véhicules de la Pierre Papier, notamment les OPCI et les foncières cotées, dont le ratio d’endettement pouvait atteindre jusqu’à 65 % sur cette même période. L’augmentation des taux d’emprunt impacte donc très peu le marché des SCPI. Autrement dit, les rendements servis aux épargnants ne devraient pas être altérés par la remontée des taux.
A savoir : la réglementation prévoit un endettement maximum de 40 % de la valeur de l’actif ce qui limite considérablement l’utilisation de la dette pour les SCPI.
Cette année encore, les SCPI continuent d’afficher d’excellents résultats. Pour 2022, beaucoup d’entre-elles ont d’ailleurs servi des rendements en hausse par rapport à 2021 ce qui prouve la résilience du marché de la pierre papier dont tire parti les investisseurs en quête de rentabilité et de stabilité. Les SCPI ont distribué en moyenne un rendement de 4,53 %* en 2022, net de tous frais, après 4,49 % en 2021.
La progression de la collecte nette vient d’ailleurs confirmer l'intérêt des épargnants français pour l'immobilier. La collecte nette (c'est-à-dire tous les fonds investis sur les SCPI moins les retraits) représente en 2022 plus de 10 milliards d’euros.
Prix de l’immobilier en baisse : une aubaine pour les jeunes SCPI
Pour certaines SCPI, le contexte actuel offre l’opportunité d’acquérir des biens à bon prix. En pleine construction de leur parc immobilier, elles évitent d’acheter des biens au prix fort et trouvent davantage d’opportunités d’investissement. Ce contexte leur est donc favorable pour rentabiliser leurs investissements et proposer un rendement attractif aux investisseurs qui ont misé sur la SCPI.
Double avantage pour les épargnants qui investissent dans une SCPI récente faisant aussi bénéficier de frais réduits pour son lancement.
Dans notre gamme de SCPI, la toute récente SCPI N Cap Continent, gérée par la société de gestion Norma Capital, propose aux épargnants d’investir à frais réduits dans le cadre de son lancement. La SCPI N Cap Continent vise une stratégie d'acquisition diversifiée sur le continent européen. Elle vise également à investir dans différentes typologies d'actifs selon les opportunités qui se présentent : bureaux, commerces et locaux d’activités.
A l’image de la SCPI Vendôme Régions, gérée par la même société de gestion (Norma Capital), NCap Continent vise à obtenir le label ISR (investissement socialement responsable) que détiennent les SCPI qui participent à une économie plus durable et plus respectueuse de l’environnement. Le taux de distribution cible annuel non garanti est compris entre 4,5 % et 5 %* (net de fiscalité étrangère).
Avec l’offre, vous bénéficiez d’une commission de souscription réduite à 5 % HT au lieu de 10 % HT. La valeur de part en tant que "sponsors" est alors de 199,50 € au lieu de 210 € lors du lancement officiel. Ainsi, vous bénéficiez à la fois d’une diversification géographique et donc de tous les avantages que cela entraine (mutualisation du risque, fiscalité avantageuse…) et d’une commission de souscription divisée par deux.
Cette offre est valable jusqu’au 10 avril mais est toutefois susceptible de s’interrompre à tout moment, l’enveloppe de souscription étant limitée.
Payez votre SCPI moins cher en démembrement
Lorsque vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit (décote égale à la valeur de l’usufruit), en contrepartie de l’abandon temporaire de l’usufruit (vous ne touchez pas les revenus) pendant toute la durée du démembrement, au terme duquel vous deviendrez plein propriétaire.
Très concrètement, vous pouvez acheter aujourd’hui des parts de la SCPI Vendôme Régions en nue-propriété, et récupérer la pleine propriété dans 8 ans. A ce titre, vous bénéficiez aujourd’hui d’une décote de 32 %, soit 455,6 € par part au lieu de 670 euros.
La décote disparaitra au bout de 8 ans lorsque vous récupérez la pleine propriété. Prenons 3 scénarios :
- Le prix de la part n’a pas bougé pendant 8 ans. Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 670 €, soit une performance de 47 % (hors frais appliqués en cas de revente de part). Cerise sur le gâteau, cette performance est totalement exonérée d’impôt sur le revenu ou les plus-values.
- Le prix de la part a perdu 10 % (on peut donc presque parler d’un krach immobilier). Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 603 €, soit une performance de 32 % (hors frais appliqués en cas de revente de part). Il aurait fallu une baisse de plus de 30 % pour que vous subissiez une perte en capital
- Le prix de la part a grimpé de 10 %. Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 737 €, soit une performance de 62 % (hors frais appliqués en cas de revente de part). Il y a un impôt sur la plus-value qui s’applique, mais seulement sur la hausse du prix de la part de 10 %.
L’acquisition en nue-propriété est donc totalement adaptée à un épargnant qui souhaite investir en immobilier dans une optique de long terme, sans avoir besoin de rendement à court terme.
Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
