Hausse des taux, baisse des prix, le marché de l’immobilier subit quelques secousses au détriment des ménages et de nombreux professionnels de l’immobilier tandis que pour d’autres, cela sera l’occasion de saisir des opportunités.
Baisse des prix dans les grandes métropoles
Au 1er octobre 2023, les prix de l’immobilier ont enregistré des baisses marquées dans les grandes métropoles. L’évolution des prix sur un an (source : meilleursagents.com) est respectivement de :
- - 5 % pour Paris
- - 8,4 % pour Lyon
- - 8,3 % pour Bordeaux
- - 5,1 % pour Nantes
- - 2,6 % pour Rennes
- - 3,1 % pour Montpellier
En revanche, d’autres villes ne sont pas touchées par cette baisse des prix. C’est le cas notamment de Marseille et Nice (+ 2,3 % et + 6,3 % sur un an).
En parallèle de la baisse des prix de l’immobilier, la hausse des loyers impacte également la rentabilité d’un investissement locatif.
A savoir : La hausse des loyers est encadrée selon l’indice de référence des loyers (IRL) qui est indexé sur l’indice des prix à la consommation pour la revalorisation des loyers. Autrement dit, les loyers augmentent au même rythme que l’inflation.
Toutefois, conformément à la loi sur le pouvoir d’achat, la révision des loyers est plafonnée. Pour les révisions qui seront réalisées avec l'IRL, la hausse sera plafonnée jusqu'en avril 2024 à 3,5 % en métropole. L’IRL suit donc l’inflation mais la hausse du loyer ne pourra pas excéder 3,5 %.
Au 1er octobre 2023, voici le rendement moyen qu’il est possible d’obtenir dans une grande métropole française :
| Prix au m² (frais de notaire inclus) – octobre 2023 | Loyer annuel moyen / m² | Rentabilité brute annuelle (avant charges et impôts) | |
| Paris | 10 948,34 | 351 | 3,21 % |
| Nantes | 4 558 | 162,6 | 3,57 % |
| Bordeaux | 5 423,38 | 189 | 3,48 % |
| Lyon | 6 177,49 | 200,4 | 3,24 % |
| Rennes | 4 945 | 172,8 | 3,49 % |
| Montpellier | 4 362,89 | 172,2 | 3,95 % |
Toutefois, la baisse des prix et la hausse des loyers ne sont pas assez significatives dans les grandes villes pour que cela se traduise par des investissements plus rentables.
Pour espérer plus de rentabilité, deux possibilités :
- S’orienter vers des villes de province qui historiquement permettent d’obtenir un rendement attractif (par exemple 8,94 % pour Mulhouse au 1er octobre 2023).
- Investir en SCPI, une façon d’investir dans l’immobilier sans soucis de gestion.
Important : pour réaliser un investissement locatif classique, le crédit est plus difficile à obtenir du fait de la hausse des taux et des normes d’octroi qui encadrent strictement le crédit immobilier. Mais la baisse des prix de l’immobilier ne permet pas de compenser cette hausse des taux de crédit. Par conséquent, il faudra nécessairement revoir son projet à la baisse car pour un projet similaire, un investissement fin 2023 vous coûtera plus cher que si vous aviez investi début 2022.
Investir en SCPI pour plus de rendement et de simplicité
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement qui permet d’investir dans l’immobilier en acquérant des parts dans une société de gestion qui gère un parc immobilier. Les SCPI peuvent être diversifiées (commerce, santé, tourisme…) ou spécialisées dans un type de secteur.
En résumé :
- 1. Les investisseurs achètent des parts d’une SCPI
- 2. La SCPI acquiert des immeubles
- 3. Les locataires des immeubles paient un loyer
- 4. Des revenus sont distribués aux investisseurs grâce aux loyers payés
La SCPI est donc une solution pour investir dans l'immobilier de façon indirecte, avec une grande diversification, en profitant du rendement et de potentielles plus-values. Cette solution d’investissement s’avère plus rentable qu’un investissement locatif dans une métropole française. La performance moyenne des SCPI était de 4,53 % en 2022, net de frais. Si nous prenons la SCPI en tête de notre classement des meilleures SCPI 2023, Epargne Pierre affichait un taux de distribution 2022 de 5,28 % net de frais.
A retenir :
- Face à la hausse des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier baissent.
- La rentabilité brute moyenne d’un investissement locatif dans une métropole française se situe entre 3 et 4 % au 1er octobre 2023.
- La SCPI est un véhicule d’investissement permettant d’obtenir des revenus locatifs stables et de diversifier son portefeuille immobilier.
- En 2022, la performance d’Epargne Pierre, 1ère SCPI de notre palmarès 2023, était de 5,28 % net de frais, contre moins de 4 % avant charges pour un investissement locatif dans une grande ville.
