Immobilier : quel est ce « double avantage fiscal » dans le viseur du gouvernement ?

Les avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont dans le viseur du gouvernement qui voudrait durcir l'impôt au moment de la vente du bien. Un amendement dans ce sens a été intégré au projet de loi de Finances et qui interroge donc les investisseurs immobiliers sur la pérennité de cette « niche fiscale » et sur les alternatives pouvant être envisagées.

Un double avantage fiscal qui aurait pu mettre à mal les loueurs en meublé non professionnels

Le statut LMNP est un statut destiné aux propriétaires qui encaissent des loyers de logements meublés et qui a l’avantage de proposer une fiscalité attractive. Pour ce statut, il existe deux options fiscales : le régime micro-bic et le régime réel. La première option permet de profiter d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs, la seconde est bien souvent plus attractive puisqu’elle permet de déduire des charges et l’amortissement du bien et du mobilier de ses revenus locatifs (et de diminuer considérablement l’impôt).

Actuellement, le statut LMNP permet de profiter d’un double avantage fiscal à condition d’être imposé au régime réel :

• Les amortissements de la valeur du bien sont déductibles des revenus locatifs pouvant réduire à quasi zéro l’impôt sur les loyers. Les amortissements correspondent à une constatation de perte de valeur d'un bien.
• Lors de la revente, ces amortissements ne diminuent pas la valeur d’acquisition, le montant de la plus-value n’est donc pas augmenté (et l’imposition qui en découle non plus).

Pour le projet de loi de finances 2024, le gouvernement avait décidé de remettre en question les règles fiscales du statut LMNP dans un souci de justice fiscale mais aussi pour contrer la crise du logement actuelle. Ainsi, l’objectif est de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.

Pour remettre la fiscalité des locations meublées et non meublées sur un pied d'égalité, le gouvernement envisageait ainsi de réintégrer les amortissements dans le calcul des plus-values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel (LMNP).

Si cela n’a finalement pas été retenu pour la loi de finances 2024, la pérennité de ce statut à long terme a de quoi être remis en question, d’autant plus que ce n’est pas la première fois que le gouvernement s’interroge pour réformer le statut LMNP.

Pour l'instant, les loueurs de meublé non professionnels profitant du double avantage fiscal n'ont donc rien à craindre pour 2024, mais ils ne sont malheureusement pas sauvés pour autant, tout prêtant à penser que le gouvernement a bel et bien les investisseurs immobiliers dans le collimateur. Et ce n'est pas sans raisons. Parmi elles, la pénurie de logements disponibles causée par les meublés de tourisme. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’une des mesures visant les meublés de tourisme intègre le texte définitif de la loi de finances 2024. L'abattement fiscal sur les revenus des meublés de tourisme passerait ainsi de 71 % à 50 % en zones tendues. L'objectif : limiter la pénurie de logement en s'attaquant à la niche fiscale des Airbnb.

Il est important de souligner que l’État peut à tout moment appliquer une nouvelle réglementation et que ceci est notamment le cas chaque année lors des lois de finances, une procédure durant laquelle le budget de l’État est voté pour l’année suivante. De ce fait, il se pourrait bien que certaines mesures bridant les avantages fiscaux d'un investissement locatif soient reconduites pour les années suivantes. Affaire à suivre.

Calcul de la plus-value immobilière avec le statut LMNP

Imaginons un appartement dont la valeur d’acquisition est de 250 000 € et le montant des amortissements déductibles des recettes locatives s’élève à 8 500 € par an.

Scénario actuel : si le propriétaire souhaite revendre son bien 300 000 € au bout de 5 ans, la plus-value est calculée de cette façon : le prix de revente est diminué du prix d’acquisition, soit 300 000 – 250 000 = 50 000 € de plus-value.

La plus-value est imposée au taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Sur 50 000 € de plus-value, l’impôt est de 18 100 €.

Scénario d’une réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière : dans ce cas, les amortissements seraient réintégrés et augmenteraient le montant de la plus-value (et donc le montant de l’impôt à payer sur cette plus-value). Dans notre exemple, les amortissements représentent 42 500 € au bout de 5 ans. Calcul de la plus-value : 300 000 € - (250 000 € - 42 500 €). La plus-value est alors de 92 500 € et l’impôt sur la plus-value bien plus conséquente. Sur 92 500 € de plus-value, l’impôt serait de 33 485 €.

A savoir : les abattements selon la durée de détention du bien permettent d’alléger la fiscalité sur la plus-value immobilière. Ainsi, il aurait été pertinent dans ce scénario de conserver son bien pendant 20 ans pour être complètement exonéré d'impôt sur le revenu et 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux.

Comment investir en immobilier en limitant la fiscalité ?

La Pierre Papier est un véhicule d’investissement qui permet à l’investisseur de détenir une part dans un parc immobilier géré par une société qui va lui reverser une quote-part des loyers qu’elle perçoit. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement immobilier) offrent donc plusieurs avantages : sa simplicité (aucun souci de gestion, à comparer avec les désagréments de l'immobilier locatif), son rendement, et son exposition à l'immobilier à partir de tickets d'entrée peu élevés. Un autre avantage concerne les SCPI européennes avec lesquelles vous profitez d’un rendement dopé par une fiscalité avantageuse.

En effet, les revenus tirés de la location d’immeubles situés en dehors des frontières françaises bénéficient d’une fiscalité plus clémente. D’une part, ils sont entièrement exonérés de prélèvements sociaux. D’autre part, les loyers versés sont imposés dans le pays d’origine et échappent à une double imposition en France.

Des mécanismes différents peuvent s’appliquer : le crédit d’impôt équivalent au taux moyen d’imposition ou l’exonération avec réintégration dans le revenu imposable pris en compte pour déterminer le taux effectif. L’idée reste la même, à savoir que l’impôt calculé sera moins élevé que si les revenus provenaient d’immeubles localisés en France.

Par ailleurs, la recherche de diversification a incité les SCPI à investir au-delà des frontières françaises. C’est ainsi que ces dernières années, des SCPI spécialisées dans l'immobilier européen ont émergé, l’objectif étant de chercher une meilleure diversification pour à la fois mutualiser les risques et profiter des spécificités de chaque pays pour saisir des opportunités immobilières.

Parmi ces SCPI européennes, Novapierre Allemagne 2, Sofidy Europe Invest et Epargne Pierre Europe font partie de notre palmarès 2023.

Allégez la pression fiscale avec la SCPI Novapierre Allemagne 2

C’est en 2019 que la Société de Gestion PAREF Gestion lance Novapierre Allemagne 2. Ce lancement fait suite au succès du premier millésime, Novapierre Allemagne, lancé en 2014. La SCPI Novapierre Allemagne 2 est en peloton de tête dans notre palmarès des meilleure SCPI de 2023, en 3e position.

Elle se concentre principalement sur l'acquisition d'actifs commerciaux tels que des magasins et des locaux commerciaux, ce qui permet de répondre de l'intérêt toujours vif des épargnants pour les commerces essentiels. Les biens acquis par la SCPI se trouvent principalement en Allemagne profitant ainsi du dynamisme du pays (1ère économie européenne), avec quelques exceptions dans d'autres pays européens. La SCPI affichait en 2022 un taux de distribution de 4,50 %*.

Au deuxième trimestre, le redressement progressif de l’économie allemande représentait par la baisse des prix de l’énergie, le relâchement des tensions sur les chaînes d’approvisionnement, ainsi que le redémarrage des commandes industrielles sont des facteurs positifs qui viendront compenser les incertitudes qui persistent avec notamment une inflation encore présente. Dans ce contexte, la SCPI Novapierre Allemagne 2 maintient ses très bonnes performances du trimestre passé (la distribution s’établit à 2,82 € net par part au T2 2023, en légère augmentation par rapport au premier trimestre) et bénéficie d’un taux d’occupation financier à un excellent niveau de 98,7 %.

En ce qui concerne la fiscalité, les revenus générés par les biens situés en Allemagne bénéficient d'une fiscalité plus favorable en comparaison aux SCPI qui investissent en France et génèrent des revenus imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %.

Cela est permis grâce à la convention fiscale Franco-Allemande qui a pour objectif d’éviter une double imposition pour les épargnants français.

Avec la SCPI allemande, c’est la méthode du crédit d’impôt qui est appliquée. Les revenus étrangers sont imposés dans le pays dans lequel ils trouvent leur source et également en France. En revanche, la double imposition est éliminée par le biais d’un crédit d’impôt.

Avec meilleurtaux Placement, vous n’êtes qu’à quelques clics d’investir en Allemagne. La SCPI Novapierre Allemagne 2 est disponible à la souscription en ligne. Fini les liasses de formulaires de souscription à remplir à la main, il ne faut désormais pas plus de 10 minutes pour réaliser une simulation d’investissement et souscrire.

Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

• La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
• La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
• La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.