Investir dans des SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) ne se résume pas à l’analyse des performances passées ou des perspectives de rendement. Parmi les éléments clés à prendre en compte figure le délai de jouissance, un détail souvent négligé. Celui-ci correspond à la période qui s’écoule entre le jour de la souscription des parts et celui où l’investisseur perçoit ses premiers dividendes.
Pourquoi un délai de jouissance ?
Les sociétés de gestion en besoin de ce « délai » pour leur permettre de réinvestir correctement les fonds collectés dans de nouveaux actifs immobiliers. Si elles devaient verser immédiatement des dividendes, ce serait comme rémunérer des fonds non encore productifs.
Un tel cas de figure pénaliserait en effet les investisseurs plus anciens dont l’argent est déjà placé.
Important : Le délai de jouissance garantit ainsi une équité de traitement entre les souscripteurs.
La durée du délai de jouissance
En règle générale, avant de percevoir les premiers dividendes, l’investisseur doit attendre entre deux et six mois. Il est cependant nécessaire de se référer à la notice de la SCPI pour connaître la date exacte d’entrée en jouissance.
Deux modes de calcul existent :
- Par mois suivant la souscription : le premier dividende est versé le Xe mois suivant la souscription. Par exemple, pour une souscription en juillet avec un délai de jouissance de 3 mois, le dividende sera versé à partir du 1er octobre.
- Délai de X mois : le premier dividende est distribué X mois plein(s) après la souscription, le mois suivant. Par exemple, pour une souscription en juillet avec un délai de jouissance de 3 mois, le dividende sera versé à partir de novembre.
L’impact sur le rendement
Le délai de jouissance a un impact direct sur le rendement de l’investissement, notamment pendant les premiers mois.
Supposons une SCPI avec une performance annuelle de 4,5 % et une distribution trimestrielle. Un investisseur souscrivant en janvier avec un délai de jouissance de 2 mois ne percevra son premier dividende qu’en avril, perdant ainsi un trimestre de rendement. Sur l’année, la rémunération réelle sera d’environ 3,4 % et non 4,5 %.
À ce titre, le délai de jouissance demeure un élément important à prendre en compte lors de la préparation de son plan de financement, surtout si l’investissement est financé à crédit.
Son impact sur la trésorerie de la première année doit néanmoins être anticipé, en plus du décalage lié au versement trimestriel des dividendes.
- De nombreux investisseurs en SCPI font l’erreur de négliger le délai de jouissance.
- Cet élément, qui varie généralement entre deux et six mois, est essentiel pour garantir l’équité entre les investisseurs et permet aux sociétés de gestion de réinvestir les fonds collectés.
- Le délai de jouissance influence directement le rendement de l’investissement, particulièrement pendant les premiers mois.
- Ainsi, il doit être pris en compte dans la planification financière.
