Les détenteurs de parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCPI) qui ont perçu des revenus au titre de l’année 2024 doivent les déclarer en 2025. En fonction de leur nature et de leur montant, la fiscalité applicable peut varier sensiblement. Une bonne compréhension des règles s’impose par conséquent pour éviter tout problème avec l’administration.
Des revenus soumis à l’impôt comme du foncier classique
La majorité des gains tirés des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Chaque associé est imposé proportionnellement à sa quote-part, après déduction des charges. Deux régimes sont ainsi possibles :
- Le régime réel s’applique obligatoirement au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers annuels. Les montants concernés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Le régime microfoncier, plus simple, est accessible si les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 euros. Le total doit tenir compte des éventuelles recettes issues d’autres biens loués nus dont le contribuable serait propriétaire en direct. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts avant imposition.
Chaque année, la société de gestion fournit un IFU (imprimé fiscal unique), qui récapitule tous les éléments nécessaires à la déclaration. Ce document n’est pas transmis à l’administration.
Il revient donc à chaque investisseur de remplir sa déclaration avec soin pour éviter tout redressement.
Les règles spécifiques aux revenus financiers et aux gains générés à l’étranger
Important En parallèle, la trésorerie d’une SCPI peut dégager des plus-values via des placements financiers. Ces sommes sont imposables lorsqu’elles sont distribuées aux associés.
Le contribuable a donc le choix entre :
- le prélèvement forfaitaire unique ou flat tax, au taux global de 30 % incluant l’IR et les cotisations sociales ;
- le barème progressif de l’IR, qui peut s’avérer plus avantageux pour les personnes faiblement imposées. Ce choix se matérialise en cochant la case 2OP de la déclaration.
Il arrive que les SCPI investissent à l’étranger. Le pays d’implantation a alors un impact sur l’imposition des revenus qu’elles génèrent. Des conventions fiscales bilatérales entre la France et d’autres États peuvent cependant prévoir un crédit d’impôt visant à éviter une double imposition.
la déclaration de ces revenus dans l’Hexagone s’effectue via le formulaire 2047.
Le traitement des plus-values et moins-values de cession
Si un porteur a cédé ses parts de SCPI en 2024, ou que cette dernière a vendu un immeuble, le régime général des plus-values immobilières prévaut, au taux de 19 % pour l’IR et de 17,2 % pour les charges sociales. Des abattements sont toutefois appliqués au préalable, en fonction de la durée de détention. Quant aux moins-values, elles sont imputables sur les plus-values de même nature et peuvent être reportées pendant dix ans sous certaines conditions.
Important Autre cas particulier, les parts de SCPI logées dans une assurance-vie ne sont pas imposées tant que les fonds ne sont pas retirés. À la sortie, la fiscalité applicable est celle propre au contrat.
Enfin, les participations dans une telle structure entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) , y compris si elles sont intégrées dans une assurance-vie. Seule la fraction représentative de biens immobiliers est retenue pour le calcul.
À noter : le formulaire 2042-IFI doit être rempli si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros.
- Les revenus fonciers des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le régime réel ou microfoncier, en fonction du montant perçu.
- Les revenus financiers issus de la trésorerie des SCPI peuvent être imposés selon la flat tax ou le barème progressif.
- Les revenus de SCPI investissant à l’étranger sont soumis à des règles spécifiques, souvent encadrées par des conventions fiscales.
- Les plus-values de cession de parts de SCPI sont imposables selon le régime des plus-values immobilières, tandis que les moins-values sont imputables sous conditions.
