Face à la pression fiscale sur les revenus fonciers en France et à la concentration du marché immobilier national, les SCPI internationales s'imposent comme une alternative stratégique pour les épargnants français.
En investissant dans des actifs situés en Europe et outre-Atlantique, elles permettent de diversifier leur patrimoine, de bénéficier d'une fiscalité souvent plus douce et de maintenir un rendement attractif.
Qu'est-ce qu'une SCPI internationale ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte des capitaux auprès d'investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier locatif. Les loyers perçus sont ensuite redistribués sous forme de revenus trimestriels.
Les SCPI internationales se distinguent par leurs investissements hors de France, principalement en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou en Irlande, mais aussi, de plus en plus, aux États-Unis et au Canada.
L'objectif : profiter de marchés plus dynamiques, fiscalement compétitifs et moins corrélés à l'immobilier français.
Pourquoi investir dans une SCPI internationale quand on est résident fiscal français ?
1. Une fiscalité potentiellement plus favorable
C'est souvent le premier moteur d'intérêt pour les investisseurs français.
Les revenus issus d'immeubles situés à l'étranger sont imposés dans le pays d'implantation des biens, conformément aux conventions fiscales internationales.
Ainsi, un investisseur français détenant des parts de SCPI investissant en Allemagne ou aux Pays-Bas sera imposé localement (souvent à un taux inférieur à celui de l'impôt français sur le revenu et des prélèvements sociaux), puis exonéré d'impôt en France grâce à un crédit d'impôt ou au mécanisme du taux effectif.
En pratique :
- Le revenu est imposé à la source dans le pays d'origine.
- En France, ce revenu est soit :
- pris en compte pour déterminer le taux effectif d'imposition (sans double imposition),
- soit taxé avec un crédit d'impôt.
La pression fiscale française supportée sur le revenu foncier étranger est donc égale à la différence entre la Tranche Marginale d'imposition (TMI) et le taux moyen d'imposition.
Prenons un exemple : si votre TMI est de 30% et votre taux moyen d'imposition est de 12%, alors la pression fiscale française sera de 18% (30-12) sur le revenu étranger. Si ce revenu avait été de source française, il aurait été taxé à 47,2% (30% de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux)
- Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne s'appliquent pas grâce au crédit d'impôt correspondant.
Résultat : une fiscalité globale nettement plus douce que celle applicable aux revenus fonciers français, souvent taxés à plus de 45 % (IR + prélèvements sociaux).
2. Une sécurité fiscale renforcée dans un contexte incertain
Dans une période d'incertitude fiscale en France, les SCPI internationales offrent un avantage supplémentaire : les revenus générés à l'étranger sont imposés à la source dans le pays d'implantation et bénéficient des conventions fiscales internationales. Ces conventions, négociées entre États, garantissent que la fiscalité applicable aux revenus étrangers ne peut pas être modifiée unilatéralement par le gouvernement français, offrant ainsi aux investisseurs une stabilité et une prévisibilité fiscales rarement atteignables avec des revenus fonciers français.
3. Une diversification géographique et économique
Investir via une SCPI internationale permet d'accéder à des marchés immobiliers porteurs et de réduire le risque pays.
L'Allemagne offre un marché tertiaire solide, tandis que les Pays-Bas et l'Irlande se distinguent par la vigueur de leur immobilier logistique et de bureaux modernes.
Au-delà de l'Europe, le marché immobilier américain présente une profondeur exceptionnelle :
- Un parc estimé à 10 439 milliards d'euros,
- Un volume d'investissement annuel en immobilier commercial de 489 milliards d'euros (moyenne sur 10 ans).
À titre de comparaison, le marché européen représente 8 588 milliards d'euros de parc immobilier et 285 milliards d'euros d'investissements annuels.
Ces deux zones concentrent plus de 50 % du stock immobilier mondial, offrant à la SCPI Principal Inside un terrain de jeu vaste.
Le marché américain présente également une liquidité supérieure, grâce à un stock plus important et une rotation des actifs 40 % plus élevée qu'en Europe.
4. Des rendements attractifs
Les SCPI internationales affichent généralement des rendements supérieurs à la moyenne du marché français, grâce à :
- Des marchés d'acquisition plus compétitifs,
- Une fiscalité allégée,
- Et des taux d'occupation élevés.
Exemples de performances 2024 :
- Transitions Europe (Arkea Reim) : +8,25 %*
- Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) : +6,75 %*
- Corum Origin (Corum AM) : +6,05 %*
*Ces performances s'expliquent par la diversité des actifs détenus (bureaux, commerces, logistiques) et par la sélection rigoureuse sur les marchés les plus porteurs. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI présente un risque de liquidité et de perte en capital.
SCPI Principal Inside : une nouvelle génération d'investissement immobilier international
La stratégie et le positionnement de la SCPI Principal Inside
Principal Inside s'appuie sur l'expertise internationale du groupe Principal Asset Management, acteur historique coté au NASDAQ. Avec plus de 600 milliards de dollars d'actifs sous gestion, dont 100 milliards en immobilier, le groupe figure parmi les 10 premiers gestionnaires immobiliers mondiaux.
Cette envergure internationale permet à Principal Real Estate d'accéder à des opportunités d'investissement diversifiées, principalement en Europe et aux États-Unis, marchés où le groupe est solidement implanté.
La stratégie transatlantique de Principal Inside, rare sur le marché des SCPI, vise à mutualiser les risques, optimiser la résilience des revenus et tirer parti des différentiels de valorisation entre continents. Elle privilégie des actifs à fort taux d'occupation et des locataires solides, avec un objectif de performance cible de 6 % (non garanti).
Quelques exemples d'acquisitions récentes :
- Actif de santé en Floride : 6,5 M$, rendement 8 %, bail ferme 15 ans
- Actif de santé dans l'Arkansas : 15 M$, rendement 7,5 %, bail 13 ans
- Actif hôtelier à Bologne (Italie) : 12 M€, rendement 7,5 %, bail 25 ans
- Actif life science à Manchester (R.-U.) : 7,4 M£, rendement 8 %, bail 7,7 ans
Concernant le risque de change, la société de gestion adopte une approche tactique : les principales opérations sont couvertes pour lisser les effets de change, tout en laissant une part contrôlée d'exposition au dollar afin de profiter de son potentiel de performance.
Sur les dix dernières années, le dollar a globalement soutenu la performance des investisseurs européens, renforçant la pertinence de cette stratégie internationale.
Parts sponsors : une opportunité de souscription à saisir !
Jusqu'au 31 janvier 2026, les investisseurs bénéficient d'une période sponsor :
- Prix de souscription réduit : 238 € (au lieu de 250 € pour les parts classiques)
- Commission de souscription allégée : 5,46 % HT (au lieu de 10 % HT)
- Entrée en jouissance anticipée : 1er jour du 3ᵉ mois (au lieu du 6ᵉ)
- Minimum de souscription : 40 parts (9 520 €)
- Distribution trimestrielle des loyers
- TRI cible à 10 ans de 6,5 % (non garanti)
Les points de vigilance...
Mais comme tout placement immobilier, l'investissement en SCPI comporte des risques :
- Rendements non garantis (dépendants du marché et de la gestion)
- Risque de perte partielle ou totale en capital
- Risque de change (hors zone euro)
- Liquidité limitée (délai possible à la revente des parts)
- Fiscalité à bien comprendre selon les conventions internationales.
En conclusion, pour un résident fiscal français, investir dans une SCPI internationale est aujourd'hui une stratégie pertinente pour :
- Alléger la pression fiscale sur les revenus fonciers,
- Diversifier son patrimoine au-delà des frontières,
- Capter le potentiel de croissance des marchés étrangers,
- Et profiter d'une gestion institutionnelle reconnue.
Avec la SCPI Principal Inside, les investisseurs accèdent à un immobilier international diversifié et sélectif, soutenu par un acteur mondial de référence, dans une logique de long terme et de performance maîtrisée.
Communication à caractère promotionnel
L’investissement en parts de SCPI est un placement à long terme comportant des risques de perte en capital, de liquidité, de change. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Le capital investi dans la SCPI n’étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
