Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
Les sociétés civiles de placement immobilier de rendement (SCPI de rendement) investissent dans le secteur de l'immobilier locatif. Très majoritairement, les acquisitions immobilières des SCPI portent sur des locaux professionnels tels que des murs de magasins (par exemple Immorente), des bureaux (Épargne Pierre), des entrepôts (comme Activimmo) et pour les plus importantes sur des centres commerciaux. Une précision utile : il est formellement interdit à une SCPI de construire elle-même des biens immobiliers, cette activité étant réservée aux sociétés de construction.
La répartition géographique joue également un rôle essentiel dans le rendement d'une SCPI. En visant les zones économiques les plus dynamiques du pays, une SCPI peut plus aisément rentabiliser son acquisition au travers de loyers plus élevés que dans une zone économiquement faible. On trouve par exemple des SCPI majoritairement investies en Europe comme Corum Origin et Épargne Pierre Europe ou en Île de France comme PF Grand Paris.
Le choix des secteurs d'activités et de la répartition géographique jouent ainsi un rôle essentiel dans la rentabilité d'une SCPI. C'est ici qu'intervient la qualité de la société de gestion, puisque c'est elle qui est décisionnaire. Cette même société de gestion doit parallèlement mener une stratégie attractive afin d'attirer un maximum de locataires. S'agissant d'entreprises, un filtre doit également être appliqué pour ne sélectionner que les seules entreprises présentant une importante solidité financière ou un maximum de garanties. Ce sont ces précautions qui vont pour partie éviter tant les impayés que les trop longues périodes de vacances locatives.
C'est d'ailleurs à ce titre que dans un classement des meilleures SCPI, il est essentiel de vérifier le taux d'occupation. En règle générale celui-ci s'établit aux environs de 95 %. L'ancienneté de la SCPI joue également un rôle important, ce même si une jeune SCPI peut se révéler particulièrement performante grâce à la prise en compte des éléments cités précédemment.
Bien choisir la meilleure SCPI
Avant toute chose, il est important que vous définissiez vos objectifs, que ce soit en matière de fonds à investir ou de durée. Si l'acquisition de parts de SCPI ne demande qu'une mise de fonds minimale de quelques milliers d'euros, votre placement ne sera rentable que sur plusieurs années. Il est possible d'investir dans une SCPI à tout âge et de percevoir les dividendes de son placement de manière stable et régulière sans avoir besoin de gérer le bien immobilier.
Ce type d'investissement représente toutefois des risques, ce même s'ils sont limités en choisissant parmi les meilleures SCPI. Il n'empêche que pour les personnes financièrement fragiles, ce type de placement peut se révéler financièrement déstabilisant en cas d'importants problèmes. Un aspect souvent négligé est la tranche d'imposition à laquelle l'investisseur est soumis. Les dividendes de SCPI étant soumis à taxation, vous risquez de basculer dans une autre tranche et ainsi ruiner le bénéfice de vos revenus complémentaires.
Pour trouver la meilleure SCPI, voici les points à étudier attentivement avant tout achat de parts.
Vos objectifs de placement
Le choix de la meilleure SCPI doit, avant tout, répondre à des objectifs précis. En matière de placement, tous les investisseurs n’ont pas les mêmes attentes :
- Trouver un placement pour faire fructifier son épargne ;
- Optimiser sa fiscalité et réduire son impôt avec des SCPI fiscales ;
- Optimiser sa succession avec des SCPI via l’assurance-vie ;
- Diversifier ses placements ;
- Se constituer un patrimoine pour obtenir des revenus complémentaires à la retraite.
La rentabilité du placement
La meilleure SCPI doit vous offrir un rendement intéressant, qui restera toutefois adapté à votre profil de risque. N’oubliez pas que ce placement n’est pas garanti, veillez à choisir le bon compromis entre risque et rentabilité de l’investissement. Le rendement moyen d’une SCPI est de 5 %.
Les frais
Choisir la meilleure SCPI, c’est bien évidemment comparer les frais. Frais d’entrée, frais de gestion, frais à la revente, tout doit être étudié pour ne pas minimiser le rendement de votre placement immobilier.
La capitalisation
La capitalisation de la SCPI est importante au moment du choix, privilégiez une société civile de placement immobilier avec une capitalisation de plusieurs centaines de millions d’euros. Cela vous permet de vous assurer d’une meilleure mutualisation du risque avec des investissements dans des biens et des zones géographiques diversifiés.
Le taux d’occupation
Assurez-vous que le taux d’occupation soit suffisant pour assurer une bonne rentabilité à votre investissement, la vacance locative étant le pire ennemi de la réussite d’un placement. La meilleure SCPI présente un taux d’occupation minimal de 90 à 95 %. Les chiffres sont disponibles pour vous permettre de vérifier la pertinence de votre placement immobilier.
La revente
Si la rentabilité est un critère de choix pour souscrire la meilleure SCPI, n’oubliez pas, qu’à terme, vous serez amené à revendre vos parts. Assurez-vous d’investir sur un marché où la demande est forte et privilégiez des SCPI importantes qui présentent un volume de transactions plus élevé pour simplifier et accélérer la revente de vos parts.
Le report à nouveau
La composition de l’actif d’une SCPI est un critère essentiel. Choisir la meilleure SCPI, c’est s’orienter vers une société civile de placement immobilier qui dispose de liquidités importantes pour faire face en cas d’imprévu (vacance locative) ou effectuer des travaux pour valoriser le bien immobilier et le rendre toujours plus attractif pour les occupants.
La diversification des actifs
En matière de placement, il est souvent conseillé de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Le placement SCPI ne fait pas exception. La meilleure SCI saura varier les investissements (immobilier locatif, immeubles commerciaux, immobilier de bureau) et la localisation de ces placements.
Où faut-il acheter ses parts de SCPI ?
Pour acheter des parts de SCPI, une solution en apparence simple est d'en faire la demande auprès de sa banque. Le souci est que dans bien des cas, le choix se limite aux seuls produits distribués par une filiale. Pour accéder à un choix bien plus large, il est également possible de profiter des offres d'un conseiller en gestion de patrimoine. Une 3e filière est internet avec une offre aussi importante que diversifiée. Un autre avantage de cette solution est de pouvoir étudier une sélection des meilleures SCPI depuis chez vous ou votre bureau en fonction de vos disponibilités du moment. Grâce aux comparateurs en ligne, vous pourrez également mettre côte à côte plusieurs SCPI et ainsi vous assurer que leurs spécificités répondent à vos attentes.
Chez meilleurtaux Placement, nous vous proposons une sélection de SCPI de qualité, validées par nos experts. Nous vous proposons même de souscrire en ligne pour certaines !
Questions fréquentes sur les SCPI
Pourquoi investir en SCPI ?
Investir en SCPI est avantageux dans la mesure où cela permet même aux petits épargnants de commencer à se constituer un patrimoine immobilier. Autre atout de l’achat de parts de SCPI : il répond à différents objectifs de placement (faire fructifier son épargne, diversifier ses placements, réduire son imposition, optimiser sa succession).
Quelles sont les meilleures SCPI en 2024 ?
Novapierre Allemagne, Epargne Foncière et PF Grand Paris sont des SCPI qui ont offert des rendements intéressants en 2021.
Quelles SCPI choisir en 2024 ?
Si vous envisagez de choisir les meilleures SCPI en 2024, comparez les rendements des années précédentes, les frais pratiqués et la diversité des actifs. Le choix de la SCPI se fera également en fonction de votre profil, n’hésitez pas à contacter un expert pour sélectionner le meilleur placement.
