Qu'est-ce qu'un placement immobilier ?
On parle de placement immobilier lorsqu'un investisseur acquiert un bien immobilier (appartement, maison, local, etc.) dans le but d'en tirer un profit en le mettant en location et/ou en le revendant plus cher au bout d'une certaine période (après des travaux par exemple).
Comment se constituer un patrimoine immobilier ?
L'investisseur peut acheter un bien immobilier via un capital financier. Il peut aussi se constituer un patrimoine immobilier, avec ou sans apport, en passant par une banque qui va lui octroyer un crédit. Il rembourse alors tous les mois une part de son crédit jusqu'à l'échéance du prêt. Avant d'octroyer un prêt, la banque va étudier la capacité de l'emprunteur à faire face à ses échéances de crédit.
En fonction de la qualité du dossier, la banque proposera un taux d'intérêt plus ou moins élevé. L'emprunteur peut aussi faire appelle à un courtier en crédit pour comparer les offres de différentes banques et obtenir le meilleur taux.
Quelles solutions pour un placement immobilier ?
Il existe de nombreux programmes d'investissement immobilier, comme :
La location nue :
Vous mettez en location un bien nu (sans meuble). Vous recevez alors des revenus fonciers (imposés à l'IR et aux prélèvements sociaux). Certains investisseurs vont également acheter des biens dans le but d'y faire des travaux pour les revendre plus tard avec une plus-value.
La location meublée :
Vous mettez en location un bien meublé. La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Vous aurez alors le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Les revenus sont soumis au régime BIC, avec un avantage fiscal important : vous pouvez déduire de ses revenus l'amortissement du bien, pour réduire considérablement la facture fiscale.
L'immobilier défiscalisant (loi Pinel) :
Vous mettez un bien en location en respectant certaines conditions définies par l'état (logement neuf, durée minimale de 6 ans, zone ciblée, loyer plafonné et ressources du locataire limitées). En plus des revenus fonciers obtenus, vous bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 2 % de l'investissement (plafonné à 300 000 euros) pendant les 9 premières années de location (1 % entre 9 et 12 ans).
SCPI :
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile de placement immobilier qui collecte des fonds auprès des épargnants pour acquérir des immeubles et percevoir des loyers. Une fois tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurance ...etc) déduits, elle redistribue le résultat à chacun des associés en proportion du nombre de parts détenues. Elles offrent plusieurs intérêts : un faible ticket d'entrée, une gestion totalement déléguée à la société, un risque mutualisé (une SCPI va détenir plusieurs biens), et un accès à des biens avec une bonne rentabilité (notamment immobilier de commerce et de bureaux).
Comment gérer en direct un bien immobilier ?
Gérer soi-même un bien immobilier mis en location est une option souvent choisie par les propriétaires bailleurs qui ne veulent pas allouer une part de leur revenus locatifs à la rémunération d'une société de gestion locative. Mais gérer soi-même son bien n'est pas donné à tout le monde. Il faut avoir le bon profil et notamment :
Avoir du temps :
Gérer un bien immobilier, cela demande du temps, beaucoup de temps. En général, il faut compter entre 10 et 20 heures pour trouver un locataire (si vous n'avez pas de chance, vous devrez le faire tous les ans) et environ 2 h 30 par mois pour la gestion locative.
Être flexible :
Surtout, il faut être très flexible. Vous ne pouvez pas simplement "allouer 1 h tous les dimanches pour votre gestion". Car un incident peut venir à tout moment et il faut pouvoir ne pas être bloqué(e) et s'en occuper rapidement.
Habiter près du bien mis en location :
Si vous habitez proche du bien, les interventions vous demanderont peu de temps car vous pourrez être rapidement sur place si nécessaire. De petites réparations peuvent vite coûter cher si vous devez intervenir dans l'urgence et à distance.
Savoir faire soi-même...
Gérer son bien soi-même exige de faire certaines tâches qui sont d'habitude réservées aux professionnels. Mais cela ne veut pas dire qu'elles sont inaccessibles. Réparer une chasse d'eau ou une serrure est à la portée de tout le monde à condition d'être un peu manuel. Autre talent qui s'avère très utile : les talents de décorateurs. Car un bien sera beaucoup plus facilement loué s'il est mis en valeur. Enfin, pour gérer d'éventuels problèmes avec le locataire, mieux vaut avoir quelques connaissances juridiques, ou se préparer à lire, relire et comprendre les textes de loi et les règles complexes de gestion (quote-part de charge récupérable, révision des loyers, ...).
... ou vous êtes bien entouré(e) :
Un professionnel de l'immobilier n'est ni un réparateur ni un juriste. Par contre, les professionnels sont généralement très bien entourés. Ils connaissent les bons prestataires qui feront les bonnes réparations, sans surcharger le propriétaire, ils ont des contacts chez les juristes, notaires, décorateurs et tous les professionnels qui peuvent intervenir dans la gestion du bien.
Mais un particulier aussi peut se trouver bien entouré. Vous avez peut-être un ami avocat. Vous connaissez peut-être une entreprise de réparation en qui vous avez totalement confiance. Mieux vous êtes entouré(e), plus vous serez serein dans la gestion de votre bien.
Vous n'avez pas la phobie administrative :
Autant vous le dire tout de suite, si vous gérez vous même votre bien, vous allez manger de la paperasse : Bail, état des lieux, état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), diagnostic de performance énergétique (DPE), expertise obligatoire de la surface habitable, quittance de loyers, calcul de la part de charges récupérables, mise en demeure de payer les loyers et lettre d'huissier, etc. Si vous n'avez pas le goût et la rigueur pour les tâches administratives, elles deviennent vite accablantes et anxiogènes.
Comment déléguer la gestion de votre bien ?
La gestion déléguée est la solution privilégiée par les investisseurs qui ont peu de temps à consacrer à leur bien, qui n'ont pas les compétences techniques, juridiques et fiscales, et qui ne peuvent pas être réactif en cas de soucis ou de réparations d'urgence.
Notaire, agent immobilier ou administrateur de biens, peuvent-vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année.
Une solution pour éviter de s'occuper de la gestion du bien est d'investir dans une chambre dans une résidence de services (Résidences étudiantes ou EHPAD). Dans ce cas, c'est la résidence de services qui s'occupera de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s'occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, l'entretien de la résidence.
L'investisseur n'aura aussi aucune gestion dans le cadre des SCPI (pierre papier) puisque c'est la société de gestion qui s'occupe de tout.
