Si l’immobilier locatif est l’un des placements privilégiés par les investisseurs, c’est avant tout pour l’espérance de rendement qu’il offre. Alors que les placements sécuritaires offrent moins de 2% annuel, que les placements en actions restent très volatils, l’immobilier permet d’espérer des rendements de l’ordre de 5% par an, avec un risque limité. On peut même espérer plus si on choisit bien la ville d’acquisition.
Les rendements dans les métropoles françaises
« Une grande métropole proche de chez moi » : ce sont souvent les deux principaux critères géographiques qui priment pour un investisseur qui souhaite acquérir un bien immobilier pour le mettre en location. La proximité avec le lieu de résidence, pour limiter les longs déplacements qui alourdissent la gestion, et le dynamisme du marché, afin de pouvoir trouver facilement un locataire. Les grandes agglomérations sont donc privilégiées. On trouve en effet bien plus facilement un locataire à Paris, Lyon ou encore Bordeaux, qu’à Besançon. Question de tensions de marché…
Les investisseurs se ruant donc vers les grandes métropoles, cela entraine une hausse des prix plus prononcée dans ces villes que dans celles de province. Et par ricochet, le rendement diminue (la hausse des loyers ne suit pas la hausse des prix).
Vous trouverez ci-dessous les rendements* bruts moyens dans les plus grandes villes de France (plus de 200 000 habitants). On est plus proche des 3% de rentabilité brute moyenne que des 5%. Mais il y a encore des exceptions…
Pour calculer ce rendement moyen, nos experts se sont basés sur le prix moyen au m² par ville, fourni par le baromètre LPI-Seloger, incluant les frais de notaire de 7,5% dans l’ancien. Pour le loyer, nous nous sommes basés sur les chiffres fournis pour l’observatoire des loyers Clameur.
Il s’agit ainsi d’une rentabilité brute. Elle ne tient donc pas compte des charges de copropriété, de la taxe foncière, du risque de vacance ou encore des impôts sur les revenus fonciers.
Montpellier, Marseille et Toulouse sont donc les trois métropoles dans lesquelles on obtient le rendement* le plus élevé. On notera que ce sont des moyennes. Il est possible, suivant les quartiers et les surfaces, et tout simplement en sélectionnant finement son bien, d’obtenir des rendements plus élevés que ces moyennes. A Bordeaux et à Paris par exemple, la rentabilité de petites surfaces est supérieure (mais une petite surface entraîne généralement un turnover et un risque d'impayés plus importants). A Lille, c'est plutôt du côté des maisons qu'on trouve la meilleure rentabilité (mais les charges sont un peu plus élevées).
Les villes de province les plus rentables
L’investisseur qui recherche un rendement* plus attractif que les 2,64% parisiens ou même les 4,12% marseillais aura intérêt à s’éloigner des grandes métropoles. Dans les plus petites agglomérations, les prix d’acquisition sont encore abordables, et les loyers restent suffisamment élevés pour dégager une rentabilité importante.
Vous trouverez ci-dessous les meilleurs rendements* bruts moyens qu’on peut obtenir dans les villes de moins de 200 000 habitants.
Perpignan, Nîmes et Limoges sont donc les trois villes dans lesquelles on obtient le meilleur rendement* locatif en 2022.
Pour les habitants de ces trois villes et des environs, il est donc très intéressant de se lancer dans une acquisition immobilière en visant plus de 6% de rentabilité brute.
En revanche, il est déconseillé d’acquérir un bien immobilier locatif dans une ville très éloignée de sa résidence principale. Certes, le rendement brut peut paraître attractif mais la gestion d’un tel investissement sera lourde, très lourde. Elle exigera de nombreux déplacements (sélection du bien, travaux, recherches de locataires, entretien, problèmes avec un locataire), des déplacements couteux en temps et en argent, surtout avec un risque de vacance locative plus important dans ces villes de province. Par conséquent, mieux vaut se faire accompagner d'un professionnel qui s’occupera pour vous de la gestion du bien, mais cette délégation a un coût (environ 10% des loyers).
Investir en immobilier sans souci de gestion ? Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), appelées aussi Pierre Papier, sont un excellent moyen d’investir en immobilier locatif, sans les tracas de la gestion immobilière physique (la société de gestion s'occupe de tout), et avec une très bonne rentabilité (CF ci-dessous).
SCPI : un rendement attractif et moins de contraintes
Au final, en prenant en compte les contraintes géographiques, les charges ou encore le coût de l’accompagnement, il est difficile aujourd’hui d’espérer une rentabilité annuelle nette supérieure à 4%* sur un bien immobilier en direct.
Pas étonnant dans ces conditions que de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI de rendement (sociétés civiles de placement immobilier) pour réaliser un placement immobilier. Tout d’abord, les contraintes d’un tel investissement sont minimes. Vous confiez en effet votre placement à une société de gestion qui va s’occuper de TOUT. La société investit dans un parc immobilier (résidentiel mais aussi et surtout bureaux, commerces, entrepôts ou encore immobilier de santé) et le gère pour le compte des investisseurs qui n’ont qu’à recevoir les loyers. L’investissement est accessible pour toutes les bourses, à partir de quelques milliers d’euros à peine et jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, en cash ou à crédit.
De tels avantages impliquent bien entendu un certain nombre de frais. Les frais d’acquisition avoisinent les 10% (contre 7,5% pour l’achat d’un bien en direct, hors frais d'agence) et les frais de gestion s’élèvent à 10% des loyers (soit à peu près les mêmes frais que pour la mise en gestion d’un bien dans une agence). Malgré des frais élevés, la rentabilité reste au rendez-vous : en 2021, selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) le taux de distribution s’établissait en moyenne à 4,49%* NETS DE TOUS FRAIS. Et pour 2022, la performance globale pourrait avoisiner les 5%*.
Comme pour l’investissement immobilier en direct, il ne s’agit que d’une moyenne. Certains types de SCPI proposent une rentabilité nette de frais bien plus élevée. Et dans ce cas, vous n’avez pas à faire des centaines de kilomètres pour y accéder.
Les rendements* présentés ci-dessus sont nets de frais mais hors fiscalité française. Sur la plupart des SCPI, il faut, comme pour un bien immobilier en direct, retrancher les prélèvements sociaux de 17,2% ainsi que l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale d’imposition (11%, 30%, 41% ou 45%).
Mais la fiscalité sera plus douce pour les SCPI investissant à l’étranger. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17,2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 à 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
S'agissant des frais, il existe une solution pour diminuer largement la commission de souscription en Pierre Papier : souscrire à des parts lors du lancement d'une nouvelle SCPI. Ces lancements sont en effet souvent accompagnés d'offres promotionnelles.
Le marché des SCPI est en plein essor et beaucoup de nouveaux véhicules vont voir le jour dans les prochains mois, notamment des SCPI européennes qui offrent beaucoup d'avantages (diversification, avantages fiscaux, etc.). Des opportunités à ne pas manquer.
Quelles villes pour avoir le meilleur rendement en 2023 ? Découvrez notre article dédié !
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* Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
